上海市别墅市场及产品力分析报告暨佘山高尔夫俱乐部研究报告

上海市别墅市场及产品力分析报告暨佘山高尔夫俱乐部研究报告内容摘要：

潜 在在 供供 应应 将将 有有 下下 降降 的的 趋趋 势势 ，特特 别别 是是 容容 积积 率率 低低 于于 ， 即即 独独 立立 别别 墅墅 供供 应应 大大 有有 减减 少少 的的 趋趋 势势。 储备用地依然庞大，短期内停批政策难以撼动“买方市场”格局 ， 尽管别墅用地停批等一系列土地政策的对别墅市场产生一定影响，新增别墅受到抑制，但由于 06 年前别墅用地存 量依旧丰富，足以支撑后几年的开发。 值得注意的是 06 年 “公寓＋别墅”混合型开发模式盛行，如复地北桥城、恒杰丁香花园等，潜在的不可预估的混合型社区中的别墅供应也十分庞大。 据统计， 2020 年上海公开招投标的 1483 万㎡土地中，符合此类物业开发要求的土地供应约占到供应总量的 50%。 总总 结结 ：： 未未 来来 23 年年 内内 上上 海海 别别 墅墅 用用 地地 的的 实实 质质 可可 开开 发发 量量 仍仍 然然 较较 大大 ， 整整 体体 别别 墅墅 市市 场场的的 供供 应应 依依 然然 充充 沛沛 ， 以以 ““ 买买 方方 市市 场场 ”” 为为 主主 导导 的的 市市 场场 格格 局局 不不 可可 撼撼 动动。 而而 停停 批批 别别 墅墅 用用 地地的的 政政 策策 ， 使使 得得 一一 些些 地地 段段 唯唯 一一 、 环环 境境 资资 源源 独独 特特 的的 别别 墅墅 项项 目目 的的 稀稀 缺缺 性性 日日 益益 突突 出出 ， 预预 期期得得 升升 值值 空空 间间 被被 提提 前前 释释 放放 ， 价价 格格 有有 望望 呈呈 稳稳 步步 上上 扬扬 的的 态态 势势。 二二 、 市市 场场 供供 需需 上海作为一个住房消费购买能力很强的城市，经过多年的发展与积累，别墅市场已经非常成熟，形成了一个完整的包含有独栋、联体、叠加等从豪宅到经济型的产品线丰富的市场。 下面是自 2020 年 11 月以来的别墅产品的成交情况： 从从 上上 面面 的的 成成 交交 情情 况况 可可 以以 看看 到到 ， 别别 墅墅 市市 场场 总总 体体 比比 较较 平平 稳稳。 经经 过过 2020 年年 市市 场场 调调 控控 以以后后 ， 总总 体体 成成 交交 量量 随随 着着 整整 个个 市市 场场 的的 萎萎 缩缩 有有 一一 定定 程程 度度 的的 下下 滑滑。 近近 期期 伴伴 随随 市市 场场 的的 整整 体体 回回暖暖 ， 别别 墅墅 市市 场场 基基 本本 已已 走走 出出 了了 观观 望望 气气 氛氛 ， 成成 交交 量量 正正 逐逐 渐渐 恢恢 复复 ， 06 年年 5 月月 份份 甚甚 至至 已已经经 接接 近近 了了 04 年年 12 月月 份份 的的 高高 位位 水水 平平。 可可 以以 判判 断断 ， 市市 场场 对对 别别 墅墅 产产 品品 的的 需需 求求 非非 常常 强强 劲劲。 下面是别墅产品不同类型的成交情况： 叠加别墅是介于复式及别墅的中间产品，其别墅特性并不强烈。 它与花园洋房又存在有一定的同质，因此在市场接受度上并不是非常理想。 去化情况并不活跃，供求及成交价格都比较低迷。 虽然最近一个季度，成交和供应量均有了大幅度的提高。 但是总体看来，叠加别墅存在有较大的市场风险。 联体别墅面积和价格控制适中，品质相对较高。 它拥有别墅的生活氛围，但价格也相对便宜，因此市场接受度高，成交也非常活跃。 虽然也受到 05 年宏观调控的影响，但 成交量保持的比较平稳。 据此我们可以判断，丰富的自住需求对联体 产品的支撑较强。 独栋别墅是市场中相对高端的部分，不论自住或是投资均有较高的价值。 从上面的图中可以看到，供应和成交总量基本持平，这意味着独栋别墅市场需求非常强劲。 市场的购买主体除了本地需求之外，很大部分购买力来自于上海之外。 我们有理由相信，独栋别墅是一个非常稳定的市场，值得看好。 二、近期市场 综述 市场供需分析 2020年年 度度 供供 需需 分分 析析 ：： 供供 需需 关关 系系 逆逆 转转 ， 市市 场场 复复 苏苏 节节 奏奏 加加 快快 ， ““ 自自 住住 消消 费费 ”” 成成 主主 导导 2020 年上海别墅市场先扬后抑，第一季度投资需求 旺盛，而之后受政策调控影响，第二季度开始出现供需逆转情况。 年度供需比 1： ，供略大于求。 2020 年上海别墅市场逐渐走出调控的阴影，出现了逆市而上的态势，全市各类别墅供应 ㎡（与去年基本持平），而全年别墅消化量为 万㎡（环比增长 %），供需比为 1： ，呈现需略大于供的局面。 总结： 06 年上海别墅市场逐渐从去年宏观调控阴影中调整过来，市场也以“自住消费”为主导，一方面由于别墅高端物业的性质决定其本身对于资金要求较高，之前投机和短期投资的成分就较低。 另一方面，调控后税费的 增加使得别墅市场不具备投机和短期投资的土壤。 2020年年 度度 供供 需需 分分 析析 ：： 市市 场场 需需 求求 旺旺 盛盛 ， 供供 应应 量量 持持 续续 不不 足足 2020 年上半年别墅市场 成交量大幅上升、市场明显回暖 ； 2020 年第二季度全市新建别墅合计成交约 万平方米，较此前的 07 年第一季度成交量 43 万平方米上升 114％。 二季度别墅动态供求比为 1： ，明显供小于求。 第二季度别墅上市量 %，同期第二季度别墅需求量（成交量）为 万平方米，较第一季度该需求量 万平方米增加 112%。 其中 ， 4 月份市场即开始暴发，成交量已达到一年来的最高点，随后 6 月份成较量更是不断创出新高，至 6 月份成交量已超过 36 万平方米的水平，创造上海单月别墅成交历史。 这也是上海市别墅市场上连续第三个季度上市量小于供应量 供供 需需 结结 构构 分分 析析 ：： 西西 南南 区区 依依 旧旧 表表 现现 强强 劲劲 ， 东东 区区 发发 展展 较较 滞滞 缓缓 ， 北北 区区 嘉嘉 定定 异异 军军 突突 起起 从区域分布来看， 2020 年新增别墅供需主要集中在传统的东区和西南区，新增供应量占全市的 76%，成交量占全市的 84%。 松江、青浦、闵行构成的西南区别墅市场依然是上海最大的别墅战略要地，保持了较为稳定的发展势头。 2020 年，三 区新增供应量达到 万㎡，占全市的 58%，成交量为 140 万㎡，占全市的 63%；由浦东、南汇区组成的东区别墅市场发展速度较为缓慢， 2020年，两区新增供应量为 万㎡，占全市的 %，成交量为 万㎡，占全市的 %； 2020 年东区别墅市场以消化老盘的后续房源和存量房为主要趋势。 而值得注意的是， 2020 年度嘉定成为上海别墅市场的另一支生力军，区域内品牌价值及创新个案的不断涌现推动了区域别墅市场的快速发展，区域市场认知度提高，市场消化能力逐渐走强，从而一举成功超越了全市其他价格郊 县的供需水平。 供供 需需 结结 构构 分分 析析 ：： 全全 市市 独独 栋栋 别别 墅墅 （（ 花花 园园 住住 宅宅 ）） 市市 场场 快快 速速 升升 温温 ， 供供 需需 同同 步步 上上 升升 ；； 联联列列 住住 宅宅 供供 应应 市市 场场 份份 额额 缩缩 水水 ， 需需 求求 旺旺 盛盛 06 年花园住宅供需同步上升，分别为 114 万㎡和 129 万㎡，环比上升 %和 %。 而与此相对的是，联列住宅的市场供应出现萎缩，供应 84 万㎡，环比下降 %；但其成交量却出现大幅反弹，成交 96 万㎡，环比上升 %。 联排住宅成交的强势反弹，反映出城市中产阶层、有车一族、向往别墅生活的队伍不断扩容，由此而产生了对联排物业的强劲需求。 2020 年第二季度全 市新建独栋别墅合计成交约 万平方米，较此前的 07年第一季度成交量 万平方米增加 %。 自 4 月份开始，独栋别墅成交量即开始逐月放大，成交绝对量、相对量均出现大幅走高。 成交均价 别别 墅墅 市市 场场 价价 稳稳 量量 增增 ， 经经 济济 型型 别别 墅墅 成成 交交 活活 跃跃 2020 年第二季度全市新建别墅成交均价为 13,319 元／平方米 ， 仅较第一季度上涨 54 元 /平方米 ， 与 07 年第一季度均价 13,265 元／平方米基本持平。 今年第二季度，全市新建别墅成交出现超过 100％的上升，而均价则保持相对稳定，整体呈现价稳量增； 由于大量中、低档的联体经济型 别墅成交活跃， 而 高档联体别墅和独栋别墅成交比例减少，弱化价格上涨的趋势，拉低了上海别墅市场整体成交均价，稀释了上海别墅市场成交均价上升的事实。 随着目前全市住宅市场看好的持续发展情况，预计 07 年全年 全市别墅成交均价仍将保持稳定，维持在 万元 /平方米以上的高位。  独独 立立 别别 墅墅 价价 格格 显显 著著 上上 升升 ， 联联 排排 别别 墅墅 平平 稳稳 发发 展展 5 月上旬独立别墅均价较上期有明显上升，为 18， 173 元 /平方米，比 4 月上海近期别墅成交均价走势情况1674816016172771923715167 1529717135 17245181731613110283 10031 96449280 9433 9934 9714 9595 9891 986305000100001500020200250001 月上 1 月下 2 月上 2 月下 3 月上 3 月下 4 月上 4 月下 5 月上 5 月下独栋 联排 上旬上升幅度为 6%， 4 月上联排别墅成交均价小幅上升，环比上升幅度为 2%，成交均价为 9， 891 元 /平方米，依然稳定在 10， 000 元 /平方 米左右。 面积需求 经经 济济 型型 别别 墅墅 市市 场场 热热 度度 不不 减减 ， 在在 等等 价价 取取 舍舍 中中 当当 仁仁 不不 让让 地地 成成 为为 别别 墅墅 市市 场场 的的 ““ 香香 馍馍 馍馍 ”” 细分联列住宅的供需结构， 05 年单套面积段在 150250 ㎡区间的供需分别占联列住宅的 90%和 83%，单套总价段在 250万以内的别墅约占 81%，而 06年单套面积段在 150250㎡区间的供需分别占到 91%和 90%，单套总价段在 250 万元以内的别墅同样占到 81%，而符合这一面积和总价段结构的联列住宅属于经济型别墅范畴，连续两年经济型别墅的市场热度依旧不减，主要原因在于： 在等价的取舍中胜出。 市区房价居 高不下，单套总价百万以上，而同样的价格，在近郊可以购置经济型别墅，享受更为宽敞、舒适的生活空间，所以在等价的取舍中孕育了经济型别墅的市场需求。 时间和空间形成了一个可平衡的支点。 城市快速干道、高速公路的建设、私家车的普及拉近了外围区域和市区的空间和时间的距离，两者之间形成了可平衡的支点，从而催生了经济型物业的市场需求。 城乡规划体系带来新的发展契机。 从“一城九镇”、“三城七镇”在到“ 1966”，城乡规划体系的不断完善，生活配套和机能逐步跟进，宜居的生活环境渐渐形成，给近郊经济型别墅的发展带来了契机。 小小 独独 栋栋 引引 领领 独独 立立 市市 场场 ， 在在 等等 质质 的的 权权 衡衡 中中 成成 为为 独独 立立 别别 墅墅 市市 场场 新新 的的 主主 角角 细分花园住宅的供需结构， 05年单套面积在 300㎡以下的供需分别占到花园住宅的 35%和 33%；而 06年单套面积 300㎡以下的则占到了 45%和 35%，供需均有不同程度地提升，反映出 300 ㎡以下产品的供需份额正呈不断扩大趋势，而 300 ㎡以下的花园住宅隶属小独栋范畴。 近两年时间小独栋别墅市场呈全面兴起局面，一些品质出众的典型小独栋案例更是受到市场的追捧，如 05 年的好世麒麟园、保利十二橡树庄园， 06 年的佘山 3 号等。 小独栋的热销当然首先与其单套面积小、总价控制较好，置业门槛低、受众范围较之传统独立别墅更广密切相关，但其热销更有深层次的原因： � 在等质的权衡中胜出。 相比传统的大面积独立别墅，小独栋在居住功能、居住元素、居住乐趣上并没有丝毫改变，其与传统别墅一样既能满足动静分离的功能布局，又不缺少独立的私人空间，还能满足主次的楼层分布。 在等质的权衡中，实用性成为小独栋胜利的筹码。 � 居住理念的回归，低调是更好的张扬。 在一轮快速发展之后，别墅客户的居住观念开始有所回归，从过去一味“求大、求奢华”，逐步回归到“适合就 好”的理性思考模式，从而有了小独栋别墅需求的空间。 � 家庭结构的演变决定置业目的。 当今社会家庭结构日益变小，因此对居室的 数量要求不高，但对其他空间和功能的要求仍然挑剔，需要在有限的空间里享受到真正的舒适生活。 小独栋别墅的产品特性迎合了这部分人的需求。 总总 结结 ：： 从从 0607年年 的的 别别 墅墅 市市 场场 供供 需需 结结 构构 看看 ， 市市 场场 继继 续续 呈呈 现现 西西 南南 区区 发发 展展 强强 劲劲 、 东东 区区滞滞 缓缓 的的 不不 平平 衡衡 局局 面面 ， 值值 得得 注注 意意 的的 是是 北北 部部 嘉嘉。