坦洲项目开发可行性分析报告(编辑修改稿)

坦洲项目开发可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

中澳新城 自管 元 /平米 元 /平米 金筑美居 佳和物业 —— 元 /平米 名苑花园 未定 元 /平米 —— 金山城 自管 元 /平米 元 /平米 汇翠山庄 自管 元 /平米 元 /平米 大兴旧中心区 碧涛花园 自管 元 /平米 元 /平米 锦湖翠苑 未定 元 /平米 ——  有长期房地产开发计划的大规模楼盘开发商多为选择自行组织物业管理公司进行管理服务；  中小规模楼盘多半为聘请专业物业管理公司进行管理；  国家一级资质的大型物业管理公司开始进入坦洲，开拓新市场，如珠海葆力物业管理公司，在坦洲已接下宏景园、洲际新天、汇乔花园等三个小区的物业管理服务。 各区域分析  新行政中心区 锦绣阳光花园： 锦绣大地占地 40 万平方米，是坦洲目前最大的房地产开发项目 之一。 中山锦绣大地房地产公司隶属的广州锦绣大地房地产集团公司，已开发多个大型楼盘，成为华南地区十大楼盘之 一，20xx 年该楼盘跻身广州年度销售第二名。 04 年 底锦绣大地房地产发展有限公司已将业务拓展至中山、肇庆、四会等地，确定了以珠江 15 三角洲为中心的发展战略。 20xx 年 12 月该公司入驻坦洲镇，在坦洲新中心区打造该地区最大型楼盘 ——集居住、度假、休闲、购物于一体的锦绣阳光花园。 锦绣阳光花园 锦绣年华单位以及临街旺铺，其建筑风格呈欧陆新典雅主义风格，高贵典雅，历久弥新。 强烈的现代休闲意境，让业主感受到异域高雅的建筑文化品位。 社区内 5 万平方米超大型人工湖泊 “梦里水香 ”环绕整个社区，数千米长 “水印长滩 ”湖畔休闲小径。 主 推户型： 锦绣年华 9 期共 980 套住宅，现已销售过半。 多层及小高层 90~140 多平米的两房和三房。 其中 100 平米以下三房基本售清，现主要推售 120 多平米北向房和 120140平米南向三房。 价格情况： 多层销售价格在 2200~2450 元 /平米，小高层价格集中在2400~2980 多元 /平米，其中南向均价在 2800 元 /平方米，北向房比南向房低 200250 元 /平方米不等。 锦绣同时在售的还有 10 期锦绣名居（别墅），联排别墅起价 4800 元/平米起，一楼有商铺的均价 6000~7000 元 /平米，一楼无商铺的均价7000 元 /平米以上；独立别墅户型从 200~400 多平米不等，均价9000~120xx 元 /平米，已装修好的 450 平米左右的楼王别墅售价 8，888， 888 元。 促销措施： 按揭和一次性付款都没有折扣。 从春节期间凡购房客户或老业主成功介绍新业主购房即可获赠价值 20xx 多元的金猪一只； 广告推广： 春节期间一直电视贺年促销广告、整版半版报纸广告不断，每天免费豪华大巴看楼专车从香洲、拱北两条线接送客户上门看楼，每一小时一班车。 工程进度： 一期小区已交楼入伙，二期园林主体完工，准备交楼，九期多层封顶，小高层建至三分之二，已拿到预 售证。 16 美丽花园： 总占地面积 8 万，建筑面积 16 万 ,共 985 户。 主推户型：美丽花园一梯三户多层、小高层 80~200 多平米户型已全部 推出市场，现剩余三房接近 200 套，两房 10 余套。 销售速度明显缓慢。 该项目除对上述货量推售外，现阶段还将未推出市场的几栋一梯两户的小高层对外认筹，认筹金一万元，销售价格暂未对市场公开。 价格情况：多层价格在 22002500 元 /平米，小高层均价 2700 元 /平米。 促销措施：按揭和一次性付款均无折扣。 春节期间没有任何优惠措施。 工程进度：多层与小高层均已建至封顶，项目整体交 楼时间为 20xx年 2 月。 广告推广：春节前后没有什么广告投入，销售现场比较冷清。 锦绣阳光花园 美丽花园 17 皇爵假日广场： 占地面积 50000 平方米，建筑面积约 120xx0 平方米，有 70000 平方米商业中心、 26 层白金五星级酒店、28 层高级酒店公寓，定位为综合购物、餐饮、休闲、娱乐、运动等功能分区。 一层商业约 300 个临街铺位。 工程进度： 3 月 10 左右开工（但是据售楼员解释：由于坦洲工程施工要进行统一的招投标，因此延误了工程的进度。 ） 预计推出时间：预计 07 年 8 月份拿到预售证之后再推出市场。 到时候再出价格。 现阶段销售：无 广 告推广：拱北关口有展示活动。 骏逸华庭： 总用地面积： 33331 ㎡，商铺面积： ㎡，住宅面积： ㎡，总户数： 618 户。 主推 11＋ 1 小高层电梯洋房，小区由 15 栋小高层电梯洋房围合而成，一梯四户，外观设计为简约时尚的现代风格。 小区内设阳光会所、大型停车场、儿童游乐场、活水沙滩泳池、人造瀑布以及其他娱乐休闲设施。 在坦洲率先实现了煤气管道。 以澳门等地投资客户为主。 主推户型：二期推出货量 300 多套，以 80 平米两房及 100 平米以上皇爵假日广场 18 三房为主，一梯四户，现楼发售，现在货 量约 150 套。 价格情况：起价 2500 元 /平米，均价 2700~2800 元 /平米。 促销措施：购房客户享 98 折优惠。 新春期间优惠措施包括一口价单位、新年置业中大奖及六重大礼迎新春。 二月份的优惠措施：凡购三房单位的可以赠送一知万酒店的一桌价 值 1888 的酒席以及 1888 元的大利市 . 工程进度：已经全部是现楼， 07 年 8 月份交楼 广告推广：春节期间在电视上有做广告，在拱北关口有展销活动。 汇乔花园： 总占地面积 2 万多平方米，建筑面积 4 万多平方米，共472 户 主推户型： 101120 平米三房，三房户型均为一梯两户和一梯三户、 南北通透，且全部带入户阳光花房。 价格情况：小高层销售均价在 2700 元 /平米。 工程进度：多层于 4 月底至 5 月初交楼，小高层接近封顶。 销 售 情况 ： 年前 推 售 200 套， 现 阶段 剩余 货 量 50 套。 骏 逸 华 庭 19 星州花园： 占地面积约 2 万多平米，建筑面积 4 万多平米 ，约 280 户 主推户型：主力户型为 80 多平米和 106 平米的小三房，共约 200 多套。 工程进度：接近交楼阶段 价格情况：起价 1880 元 /平米，均价约为 21502200 元 /平米。 销售情况：售磬 汇 乔 花 园 星 洲 花 园 20  南坦路新兴居住商业带 洲际新天： 洲际新天位于南坦路中，占地近 290 亩，项目西侧紧临规划通向珠海南屏主干道的坦隆路。 该项目距珠海上冲关口仅 1 公里，交通非常便利。 楼盘规划设立五大会所：康体、儿童益智、文化、交友、亲子五大主题会所。 主推户型：一期、二期小高层 80 平米两房及 110 平米三房已全部销售完毕。 20xx 年 2 月 16 日三期 60 多套单位开盘，一栋多层，一栋小高层。 面积在 90110 平方米。 多层已卖完了，小高层销售 30 套左右，剩余货量几套。 销售价格：均价 3000 元 /平米。 现在只用交 10000 元定金， 5 月 份交首期。 促销措施：春节至现在均有优惠，购房客户享 99 折扣和购房 10 大优惠。 工程进度：三期工程 20xx 年 5 月份封顶， 12 月入 伙。 广告推广：春节前在珠海打报纸广告，户外大型招牌广告。 中澳新城： 中澳新城项目占地约 40 万平方米，总建筑面积 80 万平方米， 采取住宅、商业、教育三位一体的复合地产模式。 洲 际 新 天 21 主推户型：酒店式公寓已于 20xx 年 1 月 28 日开盘，共推出 500 多套，销售人员对外统一口径说已售 200 多套，水份较重。 另外，还有部分御湖居的 120180 平米大户型，也作为郦湖居的一部分户型对外销售。 价 格情况：（ 8 楼以下为酒店） 8 楼起价 3620 元 /平米，实际成交均价约 3820 元 /平米，送 800 元 /平米精装修。 除部分好朝向户型销售比较好，其它朝向户型销售情况不佳。 郦湖居（原御湖居剩余单位） 120160 多平米三房单位2500 元 /平米左右起价，均价 27502850 元 /平米左右。 其中 130 平米为一梯两户单位，价格稍贵，但销售情况不理想。 促销措施：春节期间有 98 折优惠，现没有折扣，也没有其它优惠。 销售情况：原登记的 600 多名意向客户大部分因为价格过高而放弃购买，现收取客户定金 10000 元，销售人员预计 7~8 月份将可交付首期款。 工程进度：项目现阶段已打桩完毕。 广告推广：春节前广告投入量大，春节期间没有什么广告投入。 中 澳 新 城 22 金筑美居： 总占地面积 34500 平米，建筑面积 9 万多平米，共 899户 主推户型： 40~60 平米的一房两房已销售完毕，现阶段继续推售 1 05~112 平米的三房。 全推出的 136 套三房现剩余货量约20 套，剩余房号多为北向。 销售价格：一期 1517 层高层住宅的均价 2700 元 /平米，二期尚未推出。 促销措施：正常折扣 98 折，一次性付款 97 折。 老客户介绍新客户成交，老业主送 20xx 元现金，新业主 送额外 98 折优惠。 工程进度：一期住宅已封顶，项目二期现正打桩中。 广告推广：年前进行小量广告推广，以报纸广告和坦洲户外招牌广告为主。 名苑花园： 约 200 多户 主推户型： 45 平米一房一厅、 5779 平米两房、 91 平米三房，全为多层住宅。 销售价格： 2600~2700 元 /平米 销售情况：剩余货量 7 套 商铺价格：销售均价约 8000~9000 元 /平方米 金 筑 美 居 23 商铺情况：商铺面积 70110 平米，层高 米，共 70 套。 自 06 年 7 月底推出，至今销售货量一半左右。 金山城： 金山城位于从上世纪 90 年代开始建 设，经过十年，现小区入住已超过 3500 户，社区周边及内部生活配套丰富，从超市、银行到邮政、学校等一应俱全，有 42 路车直达珠海前山。 所面向的购房客户群从最初的中低收入工薪阶层逐步向中等收入及投资客转变。 金山城第九期林湖美居占地面积 3 万平方米，建筑面积近 4 万平方米，共 390 户。 销售情况：售磬 名 苑 花 园 金 山 城 24 汇翠山庄： 红塔汇翠山庄于 1994 年动工，经过 12 年开发与建设，现已建成大型成熟生活社区。 整个小区规划用地 260780平方米，总建筑面积 393292 平方米，规划住宅 372140平方米， 4140 套，其中已建成 19。