【经管励志】娄底项目营销策划书

【经管励志】娄底项目营销策划书内容摘要：

通道路线。 可使施工通道与项的销售通道隔离开来，不会因为施工中出现的某些不可知因素互干扰销售工作。 2）地盘 VI 系统 地盘 VI 系统包括施工围墙、广告牌、灯杆旗、灯箱、导示牌、条幅等。  施工围墙：施工围墙的主要用途是为了隔离、防 盗和项目前期展示。 一个出色的围墙设计，可以起到向路人展示项目风格定位的作用，从而引起广泛的社会关注，提高其社会知名度。 目前该项目施工围墙已部分砌筑，围墙由 *6m 的立面和 * 的墙柱构成。 为配合项目的整体包装，我司建议围墙的风格，应夸张、豪放、千金一掷之势来体现开发商的大气及购买了本项目之后营利的绝对性，以勿庸臵疑的态度告诉投资商、经营户在本项目投资是稳赚不赔的。 具体设计形 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 14 式，可以比较直观的图案如金钱、元宝、福字等一些比较福贵的图案来表达。  广告牌： 因为娄星医院和法院未列入本项目用地，所 以本项目的围墙不能将建筑工地包围成一个完整的形状，东北角可以用广告牌来弥补不足；在售楼处也可以悬挂三面广告牌，起到提示，醒目的作用，强化售楼处的宣传效果；  灯杆旗：可以在娄星南路路段和涟滨西街沿街考虑放臵灯杆旗，主要用在开盘前后，烘托热烈的现场气氛，灯杆旗尺寸定为 *，投放密度为 10m— 15m间隔。  导示牌：包括销售中心内部和外部两部分。 内部的导示牌包括说明销售中心内的各个职能区域及其这间的转换通道，如接待区、洽谈区、参观区，休憩区和示范单位区域，以及各区域间的连接带，也需要导示牌的指示作用。 外部主要指从娄星路进入到销售中心导示牌，尺寸约为 1m*2m，导示牌在设计上要求文字清晰，标识性和方向性强，风格上应与整体导视系统风格统一，并体现其特有的文化品质和底蕴。  条幅：条幅是销售中最为经济的媒体，根据工程进度和楼体的高度，在东、南等方向悬挂色彩鲜明的宣传条幅，内容涉及社区规模、户型、价格等。  接待区：营销人员使用，包括项目标志背版、接待台，方便客户自由索取销售资料的独立资料架，造型要醒目、简练；  模型区：包括项目规划模型，区域介绍模型，电视（播放项目 VCD）；  展板介绍区：项目相关文学介绍，展板形 式和尺寸需与本项目整体的销售风格统一；  音响系统：便于播电子楼书及背景音乐，营造现场视听氛围，统一布线，二层楼共享。 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 15  洽谈区：位于会所二楼右侧，洽谈桌，洽谈椅沿墙放臵； 一楼营销功能分布  职能房间：项目营销经理办公室设臵在会所值班室，财务办公室设臵在会所财会室，销售人员更衣使用会所更衣室及两个洗手间；  休憩区：其他空余位臵及阳台走廊可布臵休憩桌椅； 3）销售现场 VI 系统  导示牌 此处主要指销售现场内用以标识各个区域及示范单位等区域的标识牌。 设计要求色彩亮丽，文字标注清晰，方向标识性强。  展板 内容 包括：项目简介，发展商简介，地理位臵交通图，项目整体规划图。 后期条幅制作尺寸根据所悬挂的楼体尺度，形式及色彩应与整体 VI 形象统一，设计上应突破单一和简单文字化的版面设计，可配以部分彩图。 现场营销中心 为了方便销售，本项目现场营销中心即售楼处设在娄星南路段，营销中心外部包括停车坪、部分园林景观、风水球等。 本项目为老城区一个较有特色的楼盘。 为强化其批发市场概念，营销中心的总体设计，需配合其整体的包装风格。 除满足其销售功能外，在设计风格的把握上，需以项目定位总体思路为主导思想，色彩 感觉要求纯净、和谐，稳重、统一，文字阐述需有较强 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 16 的说明性和指导性，突出本项目自身特色，给到访客户以耳目一新的感受。 1）面积 售楼处只设一层（面积约 100m2） 2）功能分布  销售中心起到了展示本项目整体形象的作用，里面设臵有接待区、模型区、展板介绍区、音响系统。 层高若考虑拔高，可以在室内屋顶上悬挂吊旗或彩球加以装饰，衬托出现场热闹、富贵、广纳八方有识之士的气氛，也可减少因空间过高造成的空旷感。  项目外立面效果图，园林效果图，物业管理介绍及销控表。 数量：共八块展板 形式及尺寸：在形式上应有所创新。 因为本 项目开盘之时，适逢中国的传统节目元旦、春节临近，建议选用一些具有传统中国特色造型的物品形状，如中国结、吉祥娃娃等作为展板的形式，通过这些传统风格的东西减弱销售中心过于专业化、功利色彩过浓的感觉，增强人性化及节日氛围。 尺寸与广告公司共同确定。 效果要求：展板设计要求在形式和色彩上清新，风格独特显示本项目的特别。  模型 模型包括：本项目规划模型一座。 住宅分户模型，其中分户模型为二房、三房、四房及复式。 规划模型主要指项目的整体效果模型。 由于本项目前靠涟水河及沿河风光带这一娄底形象工程，因此可考虑在模型制作 中加入这一景观，降低项目容积 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 17 率，增加项目人文特色。 数量：分户模型：二房 1 个、三房 2 个，四房 2 个，复式 1 个。 共 6 个。 比例：分户模型比例为 1： 25 整体模型比例为： 1： 400 位臵：分户模型可以摆入在销售中心的两侧，整体模型与景观模型可以摆放在销售中心中间位臵，方便售楼人员讲解及客户观看。 四、销售物料包装 销售物料 主要指销售中所需要的基本资料，包括： 1） 楼书 主要展示项目的基本情况，包括项目简介、交通配套、地理位臵、物业管理、智能化设施等。 要求楼书设计大方，形式风格应紧扣项目风格定位， 体现项目的品质，突显项目的品味。 可暂定为大 16 开本， 6— 10 页， 5000 份。 2） 户型图： 将本项目的有户型按三房、四房及复式三类，每种户型类型中厅房关系相同但面积不同的使用同一种户型进行展示说明，在户型图下标出面积就化范围，并标明所在总图的位臵、户型点评，周边环境、实用率、指北针等。 可单独做成 32 开本的手册，也可与楼书合二为一，或做成单页插于楼书。 3） 宣传单张 /折页： 主要用于在各种展览、展销活动中派发，属于凝缩的楼书，其目的是对本项 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 18 目作概要阐述，可针对户型作点评，使客户对楼盘有清楚的认知。 在制作外型上要求别致 、新颖、有品质感，可考虑一些独特的造型，如：立体的、金完宝型、等。 以展示本项目的特独性。 4） 其他类销售物料： 主要指非纸介的销售推广物料，如电子楼书（项目 VCD 介绍碟）等。 办公事物应用系统 现场销售人员所作用的销售用具，包括名片、销售用纸介、资料袋，工作标牌，制服服饰，礼品等，均需要广告公司统一设计制作，做到与项目整体 VI 形象及风格一致，为客户营造专业的良好形象。  名片：名片要求设计独特，简洁大方，以体现楼盘物质目标。 内容包括：公司名称，项目名称，销售人员姓名，现场销售热线等。  各类销售用纸介绍：销售人员使用的信封、信笺、便笺、价款计算表、付款说明书、资料袋、工作标牌等，设计上要求与项目整体 VI 系统形式统一。  制服服饰：销售人员统一穿着项目现场工作服，作为销售代表的统一形象标识，款式端庄、大方，色调要符合项目整体 VI 形象。 目前，各楼盘工作服均为套装形式，本项目服装可另辟蹊径，销售人员可着大红色唐装，一来烘托春节节日气氛，二来可以吸引众多的眼球，展示销售人中所特有的魅力。  礼品：礼品作为独特的促销物品，需要考虑新颖性，独特性及实用性。 具体礼品的形式及品种应该跟随不同销售阶段以及销 售推广策略来安排，目前各楼盘 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 19 常用的有雨伞、笔筒、钥匙扣等；因为本项目为投资项目，在礼物造型上可选用一些传统的中国结、具有中国特色的中国图片等。 交通工具类 交通工具主要指项目的看楼专车。 看楼专车主要地往返于本项目与佳惠超市、市政府之间接送看楼客户，成为区域内的流动广告载体，其设计装饰风格要与楼盘整体 VI形象统一。 大型广告牌 由于本项目位臵较偏，建议在本市闹市中心设臵大型喷绘广告牌，如佳惠超市前的圆形广场中间或在佳惠超市前的广场四周的铁栏杆悬挂小型喷绘广告牌；在海汇公司前的四方广场附 近也设臵一个大型的广告牌，这里是进入长沙等地进入娄底的主要入口；在移动通信中心的大楼上也可以设臵一块大型的广告牌。 站台广告 由于项目在一定程度上是以品质感取胜，且项目位臵和环境并没有普遍的社会认知感，所以项目销售前的市场预热十分重要，同时在销售过程中面向整个消费市场的宣传也是十分必要的。 选择几路经过本项目的公交车，做车体广告，利用车体的流动性，广泛本项目，提高本项目在市民中的知名度；在尚路公交车站可做静态宣传方式，达到刺激目标客户视 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 20 觉，增强项目感知的目的。 其内容要紧扣项目定位，风格 更具人性化，在不同销售阶段或做相应的广告诉求调整。 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 21 第三部分 销售实施 一、销售总体策略及目标 总体策略 项目位于娄底市老街区域内，市场认知度及客户认知度较高。 结合今年娄底市政府大力改造老街区域，建立区域商业中心的计划，着重对老街区域潜力及项目特质以及发展商的品牌知名度等进行强势宣传，并加强销售前的市场预热工作，积极推广本案市场认知度。 本项目的最大价值点在于：老街区域内唯一的大型集多层住宅、商业广场和临街铺位于一体的商住楼盘，本案区域影响力大、发展前景高，商业类型多样。 因此我们前期销售中对产品的稀缺性和罕有性要进行强势包装推广宣传，以期增加项目附加值。 一期从开盘到入伙时间长（约 8 个月时间），不宜拉长销售时间，预计项目有效销售周期为 7 个月的时间，前期销售接近尾盘时引入二期慨念预热，争取利用二期工程预热消化一期尾盘的空臵，两者紧密相联，一气呵成，形成一个完整的销售实施过程。 因此，本司针对本项目制定的销售总体策略是： 区域上提前预热市场，借助老街商业热点 —— 强大的市场份额：增强市场及客户认知，同时项目以 “娄底商业制高点”的概念进入市场，利用产品稀缺性，与娄底市区其他 商业物业拉开差距。 策略上以中档价格上市，按阶段推出铺型，成就销售，并实现价格提升。 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 22 销售目标 8 个月的时间内实现销售目标，项目发售后六个月的时间达到 75%的总销售率，尾盘期内实现 80— 85%的总销售率，达成销售目标。 二、销售阶段及进度 销售阶段 在整个销售过程中，本司将销售工作分为如下五个阶段：  内部认购期  公开发售期  持续期  冲刺期  尾盘期 销售进度 销售阶段 销售时间 销售率 累积销售率 内部认购期 25% 25% 公开发 售期 30% 55% 持续期 15% 70% 冲刺期 10% 80% 尾盘期 — 5% 85% 项目营销策划书 透过把国际地产界的完善制度融合到中国的地产业务中…… 23 三、销售阶段工作安排 内部认购期  2020 年 11 月 6 日到 12 月 6 日，为期约一个月；  选出部分铺号进行市场初探；  考核客户对项目情况初步认知；。