锦西花园二期项目计划书

锦西花园二期项目计划书内容摘要：

2200 5118 电脑网络布线 2106 4972 在装修要求上， %的人愿意清水房自己装修，有 20%的愿意由房地产公司同一装修，有 %愿意由房地产公司部分装修，其余的自己装修，有 9%愿意由房地产公司同一装修卫生间和厨房，只有 %的人愿意自己装修卫生间和厨房。 这说明在装修问题上我市消费者的自主性较强。 不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较 房屋结构 平均个人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 清水房全部自己装修 2059 4638 全部有房地产公司统一装修 2025 44925 房地产公司对卫、厨统一装修 1940 4916 卫生间、厨房自己装修 1850 4446 房地产公司部分装修 1960 4985 其他形式 11850 3750 对于居住地的结构环境和周边环境，最重要的是绿化和草坪，对此 提出要求的占 %，对周围医疗条件认同的占 74%，对教育条件要求占 %，对超市要求的占 %，对公交车站要求的占 %。 这些数据充分说明人们对生态环境和人文居住环境的重视程度。 不同收入阶层对住宅街区环境期望选择偏好比较 房屋结构 平均个人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 大型百货商场 2017 4811 超级市场 2053 4694 自由市场 1988 4478 好的医院 2020 4608 好的学校或幼儿园 2046 4617 一流的餐馆 2125 5090 公园 1935 4464 多功能娱乐场馆 1952 4508 运动场馆 1975 4634 丰富的街区小餐馆 2020 4841 电影院或书店 1940 4656 绿地或草坪 2034 4644 公共车站 1916 4341 其他 2104 5159 三、成都市房地产发展趋势分析 中国成功入世、西部大开发紧密锣鼓地进行、国家再次降税降息、中产阶层正在逐步增多，所有的这些情况都在表明，成都的房地产已经迎来了新的一个良好的机遇。 可以预见，在未来几年里，成都的房地产开发市场将在更广领域，更多对手的竞争环境下 进一步规范化、合理化。 过去成都房地产的发展经历了三个阶段： 第一个阶段从 1992年到 1993年。 这一年是房地产在全国各地热炒的时候，当时位于龙泉驿的“西部阳光城”率先掀起了成都房地产的暴炒。 它的经营理念同当时的南方的楼盘相似，长于炒作和赚钱，而缺乏实际意义的使用。 目前已经成为问题楼盘的标本。 第二阶段从 1993年到 1996年， 1993年东洋集团在我市西郊推出了国际大都会，引出了大量规划、配套都不齐全，但价格极其低廉的五大花园为标志的问题楼盘。 这一恶果直接拉低了成都的房产价格。 从 1996 年开始，盲从了 4 年 之久的成都房地产市场终于慢慢地开始步入正规化。 它的标志是该年银都房地产公司推出的银都花园。 这时政府也加强了对房地产市场的规划、监督、管理，引导着房地产向健康的方向发展，各种配套齐全，定价相对合理，拥有各种概念的楼盘相继推出，并被市场所接受。 成都房地产发展逐渐步入了概念地产的阶段。 进入正规化的成都房地产在随后得到了快速的发展，取得了辉煌的成就。 在良好的政策环境和社会市场环境下，成都房地产将继续保持良好的发展态势。 因此，只要选择到较为成片的土地，形成一个独立的小区，土地价格相对合理，针对合适的消费群体，抓住目 前市场上的空白，就能够给企业创造机遇，推出品牌，获取效益。 1 从发展区域来看，成都东门将成为房地产市场新的战略地带，这客观上缓解了西门房地产的竞争压力。 成都三环路的修建和竣工，将给成都城市发展带来更多的空间，也会留给房地产足够的开发土地。 而二环路以类的可供开发的土地已经很少。 而市区和二环路内的房地产市场已经达到相对饱和的状态。 可以预见，成都房地产市场的争夺将逐步从原来的二环路之内转向二环路之外。 政府向东发展的战略也将会给房地产开发提供更多的优惠政策。 于是很清晰地判断出未来几年成都房地产竞争最为激烈的地段和 区域将在东门市郊。 西门作为传统的房地产黄金市场，同样会因为三环路的竣工而向二环路外更为广阔的区域延伸。 由于西门历来是居家的理想之地，这里的房地产竞争还是会很激烈。 由于政府城市发展战略目标的转移，从客观上缓解了西门的竞争压力。 这对继续在西门发展的开放商无疑是利好消息。 因此，无论从地域环境看，还是从竞争环境看，西门二环路近郊的地块都是值得开发和利用的。 2 从消费者心理看，对居住环境的要求进一步提高，消费者在楼房的选择上，将继续远离闹市区。 因此，市郊仍然是房地产竞争的主要战场。 随着人们的生活水平逐步提高，他们 的消费观念也在发生着日新月异的改变。 在选择住房的时候，周围的生态环境和人文气氛也越来越被重视。 人们对生活的质量要求也随之提高。 因此，对于生活在喧闹都市中的人来讲，那些离闹市区较远，空气质量较好，周边环境比较理想，人文气氛浓厚，生态结构合理的商品房继续受到他们温暖的青睐。 三环路的开通，城市规模的进一步扩大，将使原来的适宜居住的区域受到重新的评估。 三环路的开通还会缓解城市的交通压力，成都交通条件将进一步得到改善。 这更加增添了人们对远离市区寻找家园的信心和希望。 就目前来看，靠近二环路附近的区域将炙手可热。 3 从房 地产营销手段来看，概念模式将继续被使用，而且将集中在“欧美流行”和“生态”这两个点上。 制造概念一直是各个房地产开发商喜欢利用的手段。 经过十多年的发展，由房地产开发商制造的概念已经不计其数，都曾经为房地产的销售起到过积极的作用。 进入九十年代末期，随着地球生态环境被破坏，有关人类的生存环境问题越来越严重。 针对这种状况，房地产商们不失时机地炮制出各种各样的生态论，向消费者大肆宣传生态家园，绿色家园等概念。 而这些受人们普遍关心的环境问题确实能够牵动消费者的心，引起他们的共鸣。 而生态论，环境论体现了房地产的人文关怀 情结，是房地产发展的一种健康潮流。 因此将继续被人们接受。 和生态论的概念一样被炒作的还有所谓的欧美派风格。 房地产商对欧美风格的炒作一方面体现了现代人对于流行时尚的兴趣，另一方面也表明了我国房地产风格正在逐步和国际接轨。 这对刚刚加入世界贸易组织后的中国房地产事业来说意义很大。 随着对外开放程度的加深。 我国消费者受国外消费潮流的影响也将继续加深。 因此，欧美风格的概念将会被继续使用。 4 从人们的实际需求来看，中小户型、跃层式、中高档的电梯公寓将越来越受到青睐。 从前购房单纯是为了解决住房问题的情况已经一去不复返。 现 代人受到的教育越来越高，生活品位相比从前也大幅提高了。 人们在解决住房的同时，更注重享受。 因此从前设计简单样式呆办的商品放正在逐渐被淘汰。 而新兴的各种样式的楼盘大受欢迎。 跃层市房屋就是目前最能迎合中产阶层口味的一种风格。 约层式的最大特点是将家庭的“公共场所（会客、吃饭和娱乐）”与休息学习区利用空间落差进行自然的隔离。 这种样式符合目前家庭生活即里社交，又追求个人隐私或内外有别的要求。 反映了现代人需要独立或者个人空间的愿望，因此是目前中小型面积住房中最受欢迎的房型。 通过以上对成都现阶段房地产市场特点和未来发展趋势的分析可以看出，成都房地产已经拥有了一个良好的政策环境，一个有序的竞争环境，一个有广阔空间的市场环境。 不仅如此，在成都刚刚确立了新的发展战略目标时，成都房地产业还迎来了一个难得的缓冲期的机会。 这个时机如果把握好，把握准，投资是很容易回收利润。 对那些要打造品牌的开放商来说，应当不失时机地抓住现在的机遇。 而本项目恰恰处于这样的时机之中，聚仁公司和航宇公司在这个时期推出锦西花园二期项目，证明公司的眼光是独到的。 也说明本项目的前景十分地好。 当然，在具体的操作过程中，还应该随时把握住政策的变化和市场环境的变化。 要根据这些变化作出合理的战略性调整。 第三章 项目区域环境和市场定位 锦西花园二期处于成都市金牛区营门口乡红色村一、三组，靠近营门口立交桥和二环路，与羊西线相隔不远。 占地 ，属西门郊外的居家理想之地。 是房地产开放商们投资的热点地域。 为了项目计划的更好实施，本章从红色村周边环境以及锦西花园二期的实际情况对本项目的地域优势和项目优势以及目标作出定位、分析。 一、红色村一、三组所处区域环境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多个公交车线 路，可到达市区、火车站、机场等地方，交通十分方便。 2 购物： 与红旗商场、茶店子商业区紧邻，购物居家非常便利。 3 学校： 周围有 20 中、茶店子中学和茶店子小学、外国语学校，教育条件优越。 4 医院： 西区医院、脑外伤急救中心等多家医疗保健机构分布周围。 5 娱乐休闲： 周围有多处大型娱乐休闲区域，贝森运动休闲广场和羊西线餐饮娱乐一条街，全面满足不同的娱乐需求。 二、锦西花园项目优势分析 1 地域优势 在成都流传着这样一句名谣：“有钱人住南门，有权人住西门，工人阶级住东门，不三不四住北门”。 这句民谣虽然带有调侃和娱 乐的成分，却从侧面透露了一个信息，即西门是有地位的人或者成功人士居家的首选之地。 事实也是如此。 综观成都市各个地域，无论从哪方面的条件看，西门都是目前成都最适宜居家的理想地域。 这里由于远离了工业化区域，污染指数偏低。 不仅如此，这里还是成都向都江堰、青城山，九寨沟这条黄金旅游线的必经区域，人气旺盛，土地价值高。 红色区靠近营门口立交桥，比邻羊西线，交通便利，空气新鲜。 既和市区保持了一定的空间距离，又不至于相隔甚远，很好地保持了和市区的距离。 经过政府重新打造后的羊西线已经被公认为成都的黄金干道，集休闲、娱乐一体。 文化氛围浓厚。 本项目所在区域占据了这些天时、地利、人和的优势。 这为项目的开发带来了便利。 2 环境优势 由上面的地域优势可以总结出本项目环境上的优势。 就政策环境看，一方面来说，金牛区政府为了改造城西形象，已经启动了“锦西名苑”的市政建设计划。 本项目是在政府规划项目之中，可以享受到政府政策的支持。 另一方面，随着三环路的开通，客观上会使红色区这块介于二环路和三环路之间的上水宝地更加增值。 更为重要的是，成都向东发展的战略方向将很好缓解城西房地产竞争压力，给这里的开发商一丝喘息的机会。 所以本项目的政策环境是好的。 特 殊的地域优势让红色村拥有了一个良好的人文和生态居住环境。 二环路、羊西线、营门口立交桥、成灌高速这些配备的交通条件是许多地方不曾拥有的。 低指数的空气污染、浓郁的休闲娱乐气息、完善的购物条件和卫生保健条件共同形成了现代社会中难得的人文居住环境。 锦西花园二期处于这样良好的环境之中，开发前景理应被看好。 3 宏观经济优势 前面已经从国家新近的一次调整税率和银行利息率的政策方面分析过本项目拥有的宏观经济优势。 根据国家统计局的数据，去年全年房地产开发保持了良好的势头。 新开工的商品房住宅面积大幅度增长，“国房景气指数”创造 新高。 GDP 增幅稳定，客观经济形势的好转为房地产的加速发展提供了良好的背景和有利的支持。 作为客观经济“晴雨表”的房地产业在国家实施积极的金融和财政政策的影响下，会掀起又一个开发高潮。 4 价格优势 在本计划书的附件中，列举了羊西线楼盘的有关数据，从中不难看出，羊西线楼盘现主要以小高层电梯公寓为主，均价在 2600元 /平方米，竞争十分激烈。 本项目是多层建筑，成本较低，羊西线多层的销售一直十分看好，建议售价在 2200 元 /平方米（均价），起性价比将远远高于同区域的其他楼盘。 因此，本项目在价格上具有相当优势。 而且随 着周边环境的改造，房地产市场的发展，本项目具有相当大的利润空间。 三、目标客层定位 根据调查，愿意选择该区域居住的大都为年纪较轻，收入较稳定的这类消费者，购买的目的主要为改善现有居住条件，为家人购房和结婚购房等。 从他们的潜在购买能力来讲，目前可能限于购买的户型范围为 80 到 130平方米。 因此，本项目处于羊西线范围，目标客户确定在家庭月收入 2020到 3000元的消费群体，并考虑向下兼顾家庭月收入在 2020元以内的消费群体。 本项目的市场定位，需从以下几种因素进行考虑： （ 1） 目标顾客 （ 2） 市场能 力接受的价格 （ 3） 与竞争对手的项目产品差异化 根据调查数据，客户希望的户型中，“跃层式”为最大的比例，希望的价格为 2200元 /平方米，在本项目中的实际操作中十分可行。 客户对户型的偏好 （ 1）户型的选择三房二厅和二房二厅较受欢迎，分别在 32%和 21%。 一房一厅占 17%，三房一厅一卫占 15% （ 2）面积选择 60平方米以下占 10% 90平方米以下占 30% 90到 130平方米之间占 50% 130平方米以上占 10% （ 3）厅房面积分布 在面积一定的情况下 34%的客户认为，卫生间厨房够用就行。 27%的客户认为， 主卧及睡房要宽敞明亮，客厅和餐厅够用。 20%的客户认为，客厅和餐厅越大越好，主人房和睡房。