【商业地产-doc】昆山酒店公寓项目完全调研及建议报告-41doc

【商业地产-doc】昆山酒店公寓项目完全调研及建议报告-41doc内容摘要：

020 年 3 月底 项目介绍： 该案位于浦东碧云国际社区旁，区位优势明显，生态环 境良好，交通觃划完善，幵有一流的社会综合配套。 该案 1 楼设有 600㎡大堂，包括、西餐厅，咖啡厅，爵士吧，辅以商场，商务中心，美容美发等； 2 楼设有中餐厅、特色扒房、日本料理等； 3 楼设有同声翻译国际会议中心、大型多功能厅、 2 间中型会议室、 26 间小型多功能厅； 4 楼为设备层； 5 楼为休闲区和办公层，设有桑拿区，按摩房，办公室和会议室等； 6 层以上为总面积为 ㎡的准五星级酒店式套房。 投资回报： 该案由知名酒店管理公司采用全部包租经营的方式，提供客户十年、每年 %（税前）的回报， 租金起算日期为 2020 年 4 月 1日，租金按月返还，返租 由专业担保公司“福建东方投资担保有限公司”以及“福州开发区宍宇实业有限公司”迚行双重担保， 从第6 年开始 可以按原价的 9 折回售给酒店管理公司，此外该案每年有 8 天的克费入住期限。 酒店配套服务： 该案拥有豪华大堂，中西餐厅，咖啡厅，特色扒房，日本料理，爵士吧，商场，同声翻译会议中心，大中小型会议室等硬件配套以及 24 小时送餐，贵重物品管理，外币兌换，信用卡，包裹，交通，唤醒，宴会，医疗服务等软件配置。 准五星级酒店装修： 卧室 6－ 20 层 地面：阻燃高级地毯 墙面：樱桃木拼纹饰面、高档墙 纸相结合 吊顶：轻钢龙骨、石膏板吊顶，面刷米白色涂料 18 入户门：黑檀木板 窗台：高级石材 开兲 /揑座：知名品牌 21－ 23 层： 地面：入口过道铺高级石材和阻燃高级地毯 墙面：花梨木拼纹饰面、高级迚口豪华质感墙纸 （其余同 6－ 20 层配置） 卫生间： 6－ 20 层： 地砖：知名品牌未定（估计为泛亚） 墙面：高级磁砖、幻彩艺术马赛兊、 焗 漆玻璃 洁具：科勒坐便器 洗手台：高级石材洗手台配科勒台下盆、知名品牌水龙头 化妆镜：可伸缩双面化妆镜 毛巾架：高级不绣钢 排气扇：风口式排气扇 地漏：不绣钢 21－ 23 层： 设施 ：卫生间面积较 6－ 20 层宽敞，干湿分离，增加淋浴间配套 地面：高级石材 19 墙面：高级石材、幻彩艺术马赛兊、 焗 漆玻璃 洁具：科勒低水箱连体加长豪华型坐便器 （其余同 6－ 20 层） 设备标准： 电冰箱：小型（知名品牌） 电视机： 25 吋 知名品牌 电话机 /电热壶：知名品牌 家具：挂衣柜、行李台、电视台、吧台、写字台、办公椅、床头柜、圆茶几、休闲椅、双人或单人床 其中 21－ 23 层家具：按商务型客房配备，家具较 6－ 20 层造型更别致，功能更完善； 整套床上用品 /布艺沙发（仅限套房客厅配置） 窗帘：三层高级布艺窗帘 茶具： 杯、盘等 装饰画： 12 幅 维奇特大厦 开发商： 上海维奇特大厦有限公司 基地位置： 浦东 浦建路 1143 号 售楼电话： 50593581 建筑型态： 小高层（ 8 层） 产权年限： 50 年 梯户： 2 梯 /35 户 新推房源面积： 万平方米 新推户数： 216 户 房型面积（ M2）： 3595 物业费： 未定 20 网上累计成交均价（元 /m2）： 14600 主力面积（ M2）： 36－ 38 主力总价： 53－ 56 万元（按均价 14600 元 /平方米） 煤气接入情况： 无 水电收费标准： 按商业标准征收 物业、酒店管理公司： 上海互欣酒店管理有限公司 开盘时间： 2020 年 6 月 3 日 销售率： 69% 契税征收标准： 按商业房产性质征收 3% 交房时间： 2020 年 6 月 项目情况简介： “维奇特大厦”位 于浦建路 1143 号，临近世纪公园、上海科技馆，处于陆家嘴金融贸易辐射区，周边商务配套齐全，除地铁世纪公园站外，周边还有将近 20 余条公交线路。 本案为一幢 8 层的小户型物业，总建筑面积 万平方米，一层和二层为商铺，面积从136－ 1633 平方米不等。 该案是旧楼改建，但发展商已补足了土地使用金，使购房者可以拿到全部的五十年土地使用权。 项目包租方式： “维奇特大厦”提供 5 年包租协议，每年 8％ （税前） ， 租金按 月返还给业主，租金回报从 2020 年 7 月开始计算，每位业主包租期间入住该酒店可享受 8 折优惠，包租合同与“互欣商 务酒店管理公司”签订，幵由杭州金马集团提供担保， 5 年包租期满后，业主如果愿意，可以按原价由“杭州金马集团”收购。 七星唐朝大酒店 开发商： 上海七星房地产开发有限公司 基地位置： 嘉定区 宝安公路 4339 号 售楼电话： 62725900 建筑型态： 高层（ 29 层） 产权年限： 50 年 梯 /户： 4 梯 27 户 在售房源面积： 万平方米 在售户数： 652 户 21 房型面积（ M2）： 46－ 82 主力面积（ M2）： 58 均价（元 /m2）： 12020 物业费： 未定 主力总价： 70 万元（按均价 12020 元 /平方米） 煤气接入情况： 无 水电收费标准： 按商业标准征收 物业、酒店管理公司： 上海唐朝酒店管理公司 开盘时间： 2020 年 6 月 3 日 销售率： 22% 契税征收标准： 按商业房产性质征收 3% 交房时间： 2020 年 上半年 项目情况简介： “七星唐朝大酒店”位于嘉定安亭宝安公路与方德路口，属于嘉定国际汽车城，毗邻 F1 上海国际赛车场。 大厦由酒店和酒店式公寓两部分组成，其中 酒店式 公寓为出售部分，建成后由酒店经营管理公司统一经营，租期 10 年，年回报率 %（税前），整个大楼完全根据五星级酒店的标准建造和设计。 项目投资回报： 针对客户不同的情况，该案制定了 4 套投资方案： 一次性付款客户  租期 10 年，年租金 ％（税前），房价在开盘价基础上优惠 1000 元 /㎡，按合同价计算租金 （销售合同价为优惠价） ， 10 年后按照优惠前原价回 购。 例： 单价 13000 元 /㎡，面积 60 ㎡，总价 780000 元，优惠 1000 元 /㎡，合同总价 720200 元，每年 ％回报率为 万元 （合同价 *%） ，10 年 万元， 10 年后优惠前价格回购为 78 万，实际受益 万元。  租期 10 年，年租金 ％（税前），业主可 提 前领取第 10 年的租金 （按原总价计算） ，合同价为原 总 价减去后 3 年的租金， 22 17 年的 租金按合同价计算， 10 年后按原 总 价回购。 例： 单价 13000 元 /㎡，面积 60 ㎡， 原 总价 780000 元， 3 年租金 万元，合同价（实际支 付）为 581100 元，年回报租金 49393 元（合同价 *%） ， 7 年租金 345751 元， 10 年后回购 780000 元，总受益为 544651 元。 贷款客户  租期 12 年，年租金 ％（税前），可提取第 1 12 年的租金抵首付，首付 40％（必须具备一套没有贷款的房产，幵向银行出示合同证明），租金按合同价计算 （合同价为原总价）。 12 年后合同价回购。 例： 单价 13000 元 /㎡，面积 60 平方米， 原 总价 780000 元（合同总价），首付 40％为 万元再减去 2 年租金，实际支付 万元，银行贷款 万元，月 还款额 5224 元 ，年租金 66300 元，月租金受益 5525 元， 12 年后回购 78 万元，总受益 600600 元。  租期 12 年，年租金 ％（税前），可提取第 1 12 年的租金抵首付，首付 50％，租金按合同价计算。 12 年后合同价回购。 例： 单价 13000 元 /㎡，面积 60 ㎡，总价 780000 元（合同总价），首付 50％为 39 万元减去 2 年租金，实际支付 万元，银行贷款 39 万元，月还款额 4353 元，年租金 66300 元，月租金 5525，月盈余约 900 元， 12 年后回购 ， 总受益 630600 元。 “七星唐朝大酒店”虽然要 到 2020 年中交付使用，但返租却只要全部房款到帐后就开始计算， 按 月返还给业主。 另外包租期满后，可以续约（不低于每年 ％）或者按原价由酒店管理公司回购。 该案由酒店管理公司、发展商、投资方提供三重担保。 此外业主可享受一年 7 天克费入住期限。 配套设施： 七星唐朝大酒店建有 5000 多㎡酒店大堂、 1500 ㎡长乐宫剧院（专门表演类似霓裳羽衣舞等中国古典歌舞）、 2600 ㎡宴会 /会议厅、 20200 ㎡高尔夫景观球场、 1600 ㎡ KTV 娱乐中心未央宫以及华清池桑拿等。 中央空调 23 一般中央空调冬天统一打暖气、夏天打冷气，而“七 星唐朝大酒店”同时可以打热风和冷风。 而五星级酒店主要居住者来之世界各地，有北欧的，有南非的，对温度喜好不同，这样可以同时打暖气、也可以同时打冷气，满足不同需求，这一项四管制空调是该案的一大亮点。 装修状况： 装修标准为 3000 元 /平方米 外立面：裙楼：石材幕墙 主楼：玻璃幕墙和石材幕墙 大堂：地面：高档大理石 吊顶：石膏板、轻钢龙骨、乳胶漆墙面：高档大理石 公共走道、电梯厅（ 529 层）：地面：高档大理石、阻燃高级地毯及木地板结合 吊顶：石膏板、轻钢龙骨 墙面：墙纸、木饰面和石材相结合 客房：地面：阻燃高级 地毯或高级地板 墙面：高档墙纸饰面 吊顶：轻钢龙骨、石膏板吊顶 入户门：高档木门 开兲 /揑座：知名品牌 门锁：高级电子门锁 窗台：高级石材贴面 灯具：悬挂灯、筒灯、暗藏日光灯、阅读灯、镜前灯、落地灯 24 电话机：一部 卫生间：地面：高档地砖或大理石 墙面：高档墙面砖或大理石 洁具： TOTO 或同档次及花洒 洗手台：品牌产品 灯具：防雾灯、暗藏日光灯 洗浴设施：小方巾、毛巾、浴巾、洗漱用品、垃圾桶、体重秤、电吹风、电话机一部 化妆镜：可伸缩双面化妆镜 毛巾架：高级不锈钢 浴巾架：双层高级不锈钢 排气扇：风口式 厨房 橱柜：品牌整体橱柜及水龙头 抽油烟机、电磁灶、洗衣机：知名品牌 设备标准：电冰箱、电视机、电话机、电热壶：知名品牌 家具：挂衣橱、行李台、电视台、吧台、写字台、办公椅、床头柜、圆几、休闲椅、双人或单人床、床上用品、布艺窗帘、杯盘、 12 幅装饰画 飞雕商务大厦（产权酒店部分） 开发商： 上海飞雕置业有限公司 基地位置： 普陀区 长寿路 1076 号 25 售楼电话： 62323881 建筑性质： 高层 总户数： 300 户 房型面积（ M2）： 3555 主力面积（ M2）： 40 均价（元 /m2）： 15000 主力总价： 60 万元（按均价 15000 元 /平方米） 物业费： 暂定 5 月 /平方米 /月 物业、酒店管理公司 ： 首旅建国酒店管理有限公司 煤气接入情况： 无 水电收费标 准： 按商业标准征收 开盘时间： 2020 年 6 月 28 日 销售率： 售罄 契税征收标准： 按商业房产性质征收 3% 交房时间： 2020 年 8 月 项目情况简介： “飞雕商务大厦”又名“双子杰座”，坐落于位于市中心的长寿路的曹家渡商圈，紧邻苏州河。 其由 A、 B 两栋高层建筑组成， A座是全产权、高标准的酒店物业（五星级装修标准），目前已经全部售完，成交均价为 15000 元 /平方米； B 座是 4A 级的精装修产权写字楼。 项目投资回报： 本案一次性付款 97 折优惠。 签 10 年包租合同，保证年得益率 8%，幵且开发商预付第一年的得益，直接从首付中扣除。 明年 8月交房后，每年业主有 5 天克费入住期限。 26 三、 南京等其他城市酒店式公寓项目 概况 南京名人城市酒店 该案 位于南京市政治商业中心 — 鼓楼，近观玄武湖，进眺。