★广东省物业管理条例修改初稿

★广东省物业管理条例修改初稿内容摘要：

域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，相关居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受居民委员会的管理。 第三十九条 业主大会及其业主委员会管理混乱、滥用职权，严重违反物业管理法 律、法规的，物业主管部门应当责令其整顿，对其通过的与法律法规相抵触的决议予以纠正或撤销。 第四章 物业管理企业 18 第四十条 物业管理企业申请设立和物业管理企业资质升级须按《 物业管理企业资质管理办法 》（ 中华人民共和国建设部令第 125号 ）规定的程序办理，并向工商行政管理部门申领营业执照后方可营业。 未取得主管部门核准的物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理活动。 物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样，物业管理应为其专营或主营业务。 第四十一条 物业管理企业享有下列权利： （一）根据有关法 律、法规和规范文件，以及物业管理委托合同、业主公约等，制定具体的物业管理制度； （二）依照物业管理服务合同的约定，实施物业管理； （三）根据合同的约定收取物业管理服务费等费用； （四）劝阻、制止、处理违反物业管理制度的行为； （五）请求业主大会、业主委员会协助管理； （六）提请召开业主大会会议； （七）选聘专营公司承担专项经营服务业务； （八）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 （九）法律、法规和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。 第四十二条 物业管理企业应当履行下列义务： （一）履行物业管理 服务合同，提供物业管理服务； （二）接受业主大会、业主委员会、业主及非业主使用人的 19 监督； （三）接受有关行政主管部门的监督管理； （四）协助召开业主大会会议、业主委员会会议； （五）接受业主大会及其业主委员会依照合同约定或者相关物业管理及财务法规对物业管理服务费用收支情况的监督； （六）重大管理措施应提交业主委员会审议批准； （七）至少 6个月应向业主公布一次管理费用收支帐目； （八）妥善保管物业档案资料； （九）合同到期或依法中止合同关系时，必须向业主委员会移交全部物业管理档案、财务等资料和本物业的共有财 产，包括管理费、共有收益积累形成资产。 同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计，审计费用由业主大会筹集。 （十）合同到期或依法中止合同，应提前三个月书面告知业主委员会； （十一）法律、法规规定的其他义务。 第四十三条 物业管理企业可依法组织行业协会，协助物业主管部门做好行业自律性管理工作及交流、宣传等工作。 第四十四条 物业管理企业的日常业务管理由注册地的市、县（区）主管部门负责，资质管理按照有关规定执行。 物业管理企业实行年检制度。 20 第五章 物业管理服务合同 第四十五条 物业 管理企业从事物业管理服务活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则与物业建设单位、业主委员会签订物业管理服务合同。 第四十六条 物业建 设单位或者业主大会应当采用招投标的方式选聘物业管理企业。 符合下列条件之一的物业，可以不采用招投标的方式确定物业管理企业： （一）物业的业主是单个业主，或业主人数少于五人且经全体业主一致同意的； （二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的； （三）物业管理服务合同到 期后经业主大会表决同意续聘原物业管理企业的； （四）投标人少于三个的。 第四十七条 物业管理企业应当与已在物业主管部门备案的合法业主大会或业主委员会签订物业管理委托合同，合同应使用建设部和国家工商局印发的示范文本，并在合同中约定业主不按规定的时间缴交物业管理服务费时，业主委员会授权物业管理企业可采取的制约措施。 21 物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将合同报物业所在地的县、区物业主管部门备案。 物业管理委托合同期满三个月前，双方应进行协商，如续约，经业主大会同意后签订新的委托合同。 第四十 八条 物业管理服务合同应当包括下列主要内容： （一） 双方当事人和物业的基本情况； （二） 物业管理服务事项和服务质量要求； （三）物业管理服务费、业主大会会议决议规定需要收取的费用等的收取标准、收取方式和结算办法、监管办法； （四）物业装修管理的有关事项； （五）合同期限； （六）终止、解除合同的约定，以及合同终止时物业、物品及档案资料的移交方式等； （七）违约责任及解决纠纷的途径； （八）双方当事人约定的其他事项。 第四十九条 物业管理企业提供的服务应当包括下列内容： （一）建筑物及其附属的共有设施、设备、场地 的养护与维修； （二）绿化、环境卫生管理服务； （三）安全防范服务； （四）车辆停放及其场地的管理服务； （五）高层楼宇增设的服务项目； 22 （六）物业档案资料的管理； （七）与业主和非业主使用人约定的其他服务事项。 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托他人。 第五十条 物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，物业管理企业应当承担相应的管理责任。 除与业主大会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，物业管理企业不承担管理责任以外的业 主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。 除执行任务的治安、安全、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及物业主管部门的车辆外，机动车辆在物业管理区域内进出、行驶、停放及其收费的管理规定，按照与业主委员会的约定执行。 未有约定的，车辆停放收费标准按所在地的物价部门的规定执行。 物业管理区域内收取车位使用服务费、车位管理服务费的，不承担车辆及车内物品的保管责任。 收取车辆保管费的 ,应承担车辆保管责任 ,但不承担车内物品的保管责任。 第五十一条 物业管理企业可以与业主、非业主使用人约定提供物业管理服务合同以外的服务项目 ， 服务费用由双方约定。 第五十二条 物业管理服务合同期满未续约的或者依据合同约定解除合同关系的，物业管理企业应当按时退出原物业管理区域，协助业主委员会办理有关物业管理移交手续，配合依法选定的物业管理企业的接管，按照规定移交专项维修资金及有关物 23 业、物品和档案资料。 业主、非业主使用人欠交物业管理服务费等费用的，原物业管理企业可依法追缴，业主委员会或者业主大会应当予以协助。 第六章 物业共有部分维修与共同事务管理 第五十三条 物业的共有部分包括共有部位、共有设施、共有设备和相关场地，另有约定的除外。 共 有部位是指共有物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、物业外墙面、门厅、传达室、走廊通道、楼梯间、电梯间设备用房等。 共有设施是指共有物业区域内建设费用已分摊进入物业成本构成的绿地、公益性娱乐、文体设施、照明路灯、窖井、化粪池、垃圾箱（房）、邮政信箱、沟渠、避雷装置、消防设施等。 共有设备是指共有物业区域内建设费用已分摊进入物业成本构成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，电梯、天线、供电干线、共用照明，锅炉、暖气线路，煤气干线，池井、非经营性车库、公益性文体设施和共有设施设 备等。 相关场地是指物业区域内的道路、空地、停车场、经营性用房、管理用房，屋顶和外墙的广告空间和其他附属空间等。 共有部分除另有约定或政府规定外，任何一方不得多占、独占，他人不得侵占。 第五十四条 物业的共同事务是指对物业的共有部分的维护、修缮、使用、经营、管理等活动。 第五十五条 共有收益是指利用物业的共有部分带来的收 24 益，合同另有约定的除外。 共有收益除支付设置成本外，应按有利于全体共有物业业主的原则处置，纳入物业管理维修项资金管理，也可部分用于补贴物业管理费。 第五十六条 物业的使用和维护应当遵守 国家有关城市规划、环境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规的规定，依照合同的约定，执行物业使用、设备运行、修缮养护等规范。 第五十七条 物业管理企业应在业主、使用人使用房屋前，将物业的共有部位、共有设施、共有设备、相关场地的内容及其使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定告知业主、使用人。 并经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业共有部分进行养护。 第五十八条 物业管理企业发现物业的共有部分损坏时，应即时采取保护措施，并按照物业管理委托合同的约定进行维修。 接到物业损 坏报修时，应限时进行维修和处理。 做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的帐务帐册。 第五十九条 业主、非业主使用人使用物业时禁止下列行为： (一 )侵占、分割物业的共有部分，损坏共有设施设备； (二 )践踏绿地，损毁树木、园林及建筑小品等； 25 (三 )在物业共有部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画； (四 )损坏房屋主体与承重结构，破坏房屋外貌； （五）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行拆除和改造； （六）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。 业主、非业主使用人 不按物业使用说明书使用物业造成的后果，由其自负。 第六十条 物业管理区域内禁止下列行为： （一）超过设计规范规定的使用负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途； （二）超过安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害等污染环境的物质； （三）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； (四 )乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物； (五 )不按规定停放车辆； (六。