园中园房地产项目可研报告(编辑修改稿)

园中园房地产项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

产开収 投资持续增长，房产开収用地保持一定觃模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量秶定。 返些特征都展现了湖南房地产市场良好的収展状况。 而在公众敂感的市场和价格运行问题上，浏阳 房地产价格 有小幅上涨，增幅较秶定；房产市场价格结构基本吅理，仍是满足中等收入消费者的大 众市场。 不省内其他市区相比，浏阳房地产市场运行更为平秶、理性。 全国房地产行业发展分析： 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。 中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于 1996 年左右。 房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。 1998 年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。 由此，天时 地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到， 20xx 年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。 20xx 年到 20xx 年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。 直到 20xx 年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。 大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥 有一套仅够容身的房子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是 4— 6 倍，为房价收入比所设定了 5 的警戒线。 而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。 同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。 虽然房地产业的快速增长可能会使 GDP 呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。 大 量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。 据国家统计局网站 20xx年 8 月 5 日消息， 20xx 年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。 上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我国的房地产市场正在走向低迷。 三、国家宏观调控措施及效果分析 房地产问题引起了国家有关 部门的高度重视，早在 20xx 年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。 仅 20xx 年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。 其中最引人注目的莫过于 5 月 17 日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。 此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足５年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型 比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。 20xx 年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。 从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。 由此可见，国家在房地产 的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢。 可以说是收效甚微。 虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。 20xx 年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。 然而，国家发改委公布的６月份 70 个大中城市房屋销售价格指数为 %，同比上涨 %。 这似乎显示房价仍在上涨。 从房屋销售价格指数的新涨价因素看， 20xx 年上半年，在 35 个大中城市中有６个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌 %。 房价上涨幅度超过 4%（新涨价因素）的有 3 个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为 %。 为什么会出现这种现象呢。 主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。 在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。 第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展， 还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对 GDP 的快速增长有强劲的拉动作用。 第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支 持。 第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。 统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近 30～ 40%左右。 如果再加上占房地产价格 20～ 40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～ 80%。 如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。 实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住 房人均面积甚至超过了很多发达国家。 中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。 再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。 不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场。 本市房地产 市场发展趋势 国房地产市场自 20xx年开始升温到 20xx年达到顶峰，进入 20xx年以后，全国楼市逐渐走向低迷。 截至今年上半年，尚未走出低谷。 在这样的大环境下，作为三线城市的浏阳，其房地产市场现状怎样。 短期发展趋势如何。 目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响。 为此，我们将力求多角度全方位来解读浏阳房地产市场，阐述一个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。 第一章浏阳经济社会发展现状及前景分析 一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和发展方向 浏阳作为长株潭两型社会改革实验区的次中心区，一方面可以分享相关的政策优惠，另一方面可以借助长株潭城市群扩大自己的影响。 但是长沙的主要交通优势是南北交通，而浏阳地处长株潭城市群的东部边缘，缺乏直接通向东部发达地区的向东主干道，影响了浏阳和我国东部发达地区的联系。 因此浏阳需要在长株潭城市群的发展大前提下，准确把握自身的定位和发展方向，不要依赖长株潭城市群内部产业的转移，而应利用中部崛起和长株潭两型社会改革实验区的名义，树立‚抢‛的意识，主动吸引外来的资金、产业、技术和市场。 二、经济发展态势良好，但人均 地均经济指标较低 本世纪以来，浏阳市国内生产总值以年均 %的速度增长， 20xx年浏阳市国内生产总值达 亿元，居长沙四县市第二位，列长株潭三个县级市首位。 但浏阳人多地广，按人均和地均指标衡量，浏阳市各项经济指标还处于较低水平。 三、城市化程度相对较低，人均收入提高较快 本世纪以来，浏阳城市化程度提高较快，但相对全国来说，城市化程度仍然偏低。 未来几年，浏阳市将加快城市化进程，有助于房地产需求的增加。 20xx年浏阳城镇居民人均年可支配收入达到 16812元，农村居民人均年可支配收入达到 7618元，居民收入在我国中部地区处于前列。 但居民的消费能力没有有效释放，人均消费支出和社会消费品零售额还处于中等偏低水平。 从居民收支结余来看，居民资产积累比较快。 对房地产而言，有利于住宅改善需求能力的增加。 四、城市基础设施投资高，市政配套日趋完善 本世纪以来，浏阳市累计用于城市维护建设和市政建设投资的资金和累计投资市政道路桥梁建设、累计投资公共交通建设以及累计进行绿化投资的金额均高于周边县级市，市政配套日趋完善，为房地产的发展提供了强有力的支持。 五、城 区居住用地超标，城区不再适合继续供应新增住宅用地 20xx年浏阳城区居民用地为 平方公里，占建设用地的 %，人均居住用地 ㎡ ，远远高于建设部标准（居住用地占建设用地的比例为 20— 32％；人均居住用地指标为 — ㎡ /人）。 本世纪以来，浏阳城区建成区和建设用地扩大了 50%，其中主要是居住用地的扩张，公共设施、工业、仓储、对外交通用地相对减少，浏阳城区基本成为消费城区。 对于一个发展中城市来说，这种发展方向并不可取。 就房地产开发而言，浏阳城区已不再适合继续供应新增住宅用 地。 第二章浏阳市房地产发展现状一、房地产投资开发 房地产开发投资 20xx— 20xx年浏阳市房地产开发投资年平均增长%，累计投资 亿元， 20xx年达到 亿元，但投资规模相对仍然偏小。 房地产在建规模 20xx 年浏阳市房地产新开工面积比 20xx 年增长 %，施工面积增长 %，各种用房在建规模普遍扩大；受经济形势变化的影响， 20xx年施工面积相对减少，全市商品房在建施工面积 万 ㎡ （其中住宅 万 ㎡ ，商业营业用房 万 ㎡ ），同比减少 %。 二、房地产市场 房地产供需现状 20xx年 — 20xx年累计批准商品房预售面积 万 ㎡ ，其中商品住宅 万 ㎡ ； 20xx年 — 20xx年累计销售商品房 万 ㎡ ，销售商品住宅 万 ㎡ ；07年、 08年销售面积分别是当年新批准预售面积的 %和 %。 截至 20xx年底， 浏阳市尚有 万 ㎡ 商品房未销售，其中期房 万 ㎡ ，现房 万㎡ （住宅 万 ㎡ 、商业营业用房 万 ㎡ 、其他用房 万 ㎡ ）。 商品住宅价格 浏阳市商品房均价由 20xx年的 945元 /㎡ ，上涨到 20xx年的 1919元 /㎡ ，年均增长 %，低于全国（ %）和长沙市（ %）平均涨幅。 20xx 年 —20xx年浏阳市商品住宅价格年均增长 %， 20xx 年达到 2018 元 /㎡。 浏阳市商品住宅价格远低于全国和长沙全市的房价水平。 20xx年商品住宅平均价格仅是全国平均价的 45%、长沙全市平均价的 %、长沙市区平均价的 %。 商品住宅需求结构⑴销售套面积结构 20xx 年 — 20xx年，浏阳市共销售 6500套住宅，占同期新批准预售的 %。 其中： 90 ㎡ /套以下的1077套，占 %，占同期新批准预售的 %； 90— 120 ㎡ /套的 864套，占%，占同期新批准预售的 %； 120— 144 ㎡ /套的有 2661套，占 %，占同期新批准预售的 %； 144 ㎡ /套以上的有 1898套，占 %，占同期新批准预售的 %。 （ 2）价格结构 在 20xx年 — 20xx年已销售的 6500套商品住宅中，销售单价在 1500 元 /㎡以上的有 2411套，占 %； 1500元 /㎡ 的有 2189套，占 %； 20xx元 /㎡ —2500元 /㎡ 的有 1299套，占 %； 2500元 /㎡ 以上的有 601套，占 %。 20xx年已销售单价在 20xx元 /㎡ 以下的商品住宅占 %， 20xx年下降到 %； 20xx年已销售单价在 20xx元 /㎡ 以上的商品住宅仅占 %， 20xx年上升到 %。 因此销售单价在 20xx元 — 2500元 /㎡ 左右的商品住宅将逐渐成为未来 2 年内市场需求的主流。 （ 3）购买对象结构 20xx年 — 20xx年，浏阳市共销售 万 ㎡ 商品房，其中城区居民购买 万 ㎡ ，占 %；本市乡镇居民购买 万 ㎡ ，占 %；市外居民购买 万 ㎡ ，占 %， 20xx年市外居民购买浏阳市商品房比 20xx年减少 %。 本市居民是市场需求的主流。 存量房交易 人口增加相对稳定的地区，一个健康成熟的房地产市场，改善需求是住房市场的主要需求，因此存量房交易将推动商品房的销售。 20xx年 — 20xx年浏阳市存量房交易面积达 万 ㎡ ，和同期商品房期房和现房销售总量比为 ： 1，不到正常比 例。