[经管营销]精装房项目管理流程及实施细则

[经管营销]精装房项目管理流程及实施细则内容摘要：

批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。 相关附件： 《招投标管理办法》、《经济合同管理办法》、《甲供材料 (设备 )管理办法》 精装修交楼标准的确定 ： 责任部门： 营销 中心 配合部门 :成本 中心 、 设管中心 组织协调审核部门： 项目管理中心 精装 工作程序： （ 1） 营销 中心 根据销售合同要求提出交楼标准的内容。 （ 2） 营销 中心 根据 精装修 施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。 工作接口及工作周期： 样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约 710 天。 工作提示： （ 1） 营销 应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料 /部件和设备应注明品牌的应明确提出； 营造中国绿色地产 第 12 页共 28 页 （ 2） 对能符合装修效果的有多种品牌的材料 /部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险； （ 3） 对交楼标准的描述 尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。 相关附件： （交楼标准） 批量精装修房施工图绘制 ： 根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。 责任部门： 设管中心 配合 部门：成本中心、项目公司 组织协调审核部门： 项目管理中心 精装 工作程序： （ 1） 设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图； （ 2） 施工 图绘制完成后应提交设管中心、 成本 进行轮阅，如有问题及时进行修改。 工作提示： （ 1） 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注； （ 2） 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明； （ 3） 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异 (施工误差除外 )； （ 4） 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的 ， 尽早向设管中心 提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工； （ 5） 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计； （ 6） 项目管理中心 精装 组织项目公司、成本中心、设管中心对批量图纸会审。 相关附件： 营造中国绿色地产 第 13 页共 28 页 (批量装修施工图深度要求 ) 主体施工图设计变更： 根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。 责任部门 ： 项目公司 配合部门： 设管中心 、成本中心 组织协调审核部门： 项目管理中心 精装 工作程序： （ 1） 设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交 项目公司 、设管中心 ； （ 2） 项目公司 应组织 设管中心、 设计单位 及时进行设计变更并下发各施工单位；具体程序详见集团 《技术变更和现场签证管理办法》。 工作提示： 项目公司 应及时对存在的问题及时提出技术变更，避免造成事后返工。 相关附件： 《技术变更和现场签证管理办法》 (二 ) 精装修项目实施 （ 中期 施工）阶段 实施细则 精装修 /土建施工交接： 根据预先约定的工作 内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。 责任部门：项目公司 配合部门：成本中心、设管中心 组织协调指导部门： 项目管理中心 精装 （ 项目公司 负责组织， 监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与 ） 工作程序： （ 1） 当土建总包单位已按土建 /装修交接标准完成全部工程 量并 自检合格后，通知监理进行交接；监理公司检查满足条件后通知 项目公司 组织各方进行验收； （ 2） 项目公司 组织 ： 监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行交接验收，填 写验收记录； （ 3） 对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。 （ 4） 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。 营造中国绿色地产 第 14 页共 28 页 工作接口及工作周期： 主体工程已按土建 /装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包括整改时间每批次应在 1015 天内完成。 工作提示： （ 1） 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批 次 达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接； （ 2） 验收应按现行验收规范 进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改； （ 3） 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志； （ 4） 验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。 相关附件： 《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB5021020 (当地的验收标准及办法 ) 土建和精装修交接 土建整改 ： 责任部门： 项目公司 协调指导部门： 项目管理中心 精装 （ 项目 公司 负责组织，土建总包单位 、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司进行监督 ） 工作程序： （ 1） 监理公司将验收过程中发现的 问题 当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报 项目管理中心 精装 、项目公司 一份备查； （ 2） 土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修； （ 3） 各责任单位将维修好所有质量 缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修单位、 部等相关部门进行验收 ； （ 4） 对验收未通过部份继续进行整 改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。 工作提示： 营造中国绿色地产 第 15 页共 28 页 （ 1） 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按 批次 达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接； （ 2） 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改，务必在装修开始前完成整改。 （ 3） 整改验收应逐户进行。 相关附件： 《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB502102020 《住 宅装饰装修工程施工规范》 GB503272020 样板房精装修施工： 对精装修样板房工程进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。 责任部门：项目公司 配合部门：成本中心、设管中心 组织协调指导部门： 项目管理中心 精装 工作程序： （ 1） 项目公司负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量； （ 2） 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查； （ 3） 及时组织材料 /部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工； （ 4） 项 目管理中心 精装 随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际装修效果指导项目公司对原设计进行调整（不影响整体效果及成本情况下）； （ 5） 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作； （ 6） 项目公司营销对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。 （ 7） 项目公司组织集团营销、设管中心、成本中心、物业、客服、 项目管理中心 精装 对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。 工作接口及 工作周期： 施工单位选择完成、材料 /部品招标完成；施工时间 4050 天完成（根据实际工程量）。 工作提示： 营造中国绿色地产 第 16 页共 28 页 （ 1） 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。 （ 2） 样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。 批量 精装修施工 ： 责任部门：项目 公司 配合部门：成本中心、设管中心 协调指导部门： 项目管理中心 精装 （项目公司 组织，监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料 /部品供应商参与 ） 工作程序： （ 1） 开工准备工作的检查。 项目公司 和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工 （ 括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。 （ 2） 批量装修正式施工前要遵循样板先行 的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板， 项目公司 组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面 意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。 （ 3） 项目公司 负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。 就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报； （ 4） 项目公司 督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况； （ 5） 施工进度控制。 项目公司 根据 集团 主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划 ，并落实节点计划的控制措施。 项目公司 每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检 查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报 相关部门及集团 对口部门； （ 6） 技术变更和现场签证应严格按公司《技术变更和现场签证管理办法》进行审批； （ 7） 项目公司 应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态； 营造中国绿色地产 第 17 页共 28 页 （ 8） 重点加强成品保护工作。 贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污 染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和 项目公司 批准后实施；实施过程中，监理及 项目公司 对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚； （ 9） 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。 （ 10） 为加强精装修项目现场管理，。