[经济管理]前期物业管理投标文件技术文件

[经济管理]前期物业管理投标文件技术文件内容摘要：

通水试验。 给水、燃气管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性实验。 钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。 提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试，逐个标识的方法验收。 完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》双方签字确认，贴验讫封条。 接管验收期间工作安排安全：由项目部委托进行监督，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接受后的人员配备和岗位设计配备。 维修：对预缴房屋及附属设施、公共设施设备完好状态进行设计，为保安提供管理依据。 制作设备及设施维护、运行配套物品：规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公用品用具准备。 统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。 第二章 物业项目的维修、养护和管理第一节 共用部位的日常和定期维修养护、检修、保养计划一、外墙、围墙根据实际情况和条件对外墙进行清洁保养，每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。 二、辖区道路每年对辖区外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。 每半年对辖区的水泥路面和广场砖做一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。 三、内部大堂、走道及楼梯每年对大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。 根据实际情况对楼梯的墙面重新刷一次涂料。 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。 四、楼梯屋面每半年在屋面的防水层和保温做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。 每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。 每半年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。 五、电气设备每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。 每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。 每月统计用电量及电压变化。 每半年对配电设备进行一次停电清扫等保研工作。 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 六、照明灯具每两周一次随公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选村方案。 七、电梯每周清扫电梯机房，每月检查机房附属设施及环境温度。 每两周配合、监督和记录电梯保养维保商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。 每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。 每年安排报请技监局进行一次年检工作。 每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整实验。 八、避雷装置每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。 每三年进行一次避雷装置安全试验。 九、水泵、上水管道及水箱每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时听泵检修。 每班巡视管道、阀件接口有无异常。 每班巡视机房附属设施状况。 每月清扫机房。 每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。 每半年检查水箱浮球装置、进、出水阀门及放水阀。 每半年清洗水箱一次。 每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电击绝缘等。 十、排水管道、卫生设施每季检查给排水主要管道、阀件状况。 每季检查管理公司和业主办公室及未出租、售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。 每年检查各管、井，发现堵塞及时疏通。 十一、污水处理及集水井、泵，化粪池清理每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。 每三天清理调节池隔栅垃圾。 雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。 每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。 每季度对潜水泵及控制进行保养工作。 每季度对污水处理系统进行水质化验。 每半年对化粪池进行清理。 十二、监控每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。 每月对机房进行一次清洁工作。 十三、消防设备每季度检查消防栓状况。 每半年进行一次消防联动试验。 每年检查所有灭火器并按要求更换液体。 第二节 公用设施设备经济运行方案 项目管理处对公用设施设备经济运行采取如下方案：大力宣传珍惜水资源，倡导节约用水的观念；管理人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费；室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。 第三节 处理各种紧急情况和各种突发设施设备故障的应急方案为更有效的防范、控制生产及公共设施设备发生突发性事件，更好地维护好公司和员工的利益，从中也提高员工随此类突发事件的应急处理能力，特制定此预案。 一、停电应急方案值班人员及时通报管理处主任和部门主管，同时通知相关业主；部门主管亲临现场了解事故原因；调配物料，做好维修前安全措施，核实后将所需时间呈报业主；组织维修人员进行抢修；集结安管施救电梯被困人员，必要时疏散区域其他人员，维持秩序；事故处理完毕，检查其它相关部位，清点工具，送电前通知相关；用电单位和业主，避免送电后造成设备和人员损伤；二、停水应急方案造成大面积爆管、停泵、停水时，发现部门或单位行政负责人立即上报总经理，同时报告客户服务中心，由公司突发公共事件应急处理办公室规定要求，迅速向上级有关部门报告，并及时汇报突发事件的变化情况。 要听从统一指挥，根据险情关闭闸门，避免水源外流，保存好管道内现有水源以便应急；同时启动各小组发电机到就近没有造成破坏的水源取水，设立临时饮水站以保证广大生活用水；并立即组织进行管网抢修，争取最短时间内恢复管网的正常运行，尽可能缩短停水时间。 不可预见情况下发生供水设施受损时，应联系水厂关闭受损区域水源井，组织送水车直接 从未受破坏水源井直接取水或建造临时性水站保证供水。 三、电梯困（夹）人当有人被困（夹）电梯或发生电梯突然停电时，现场知情者应应立即派人赶到现场或被困人用电梯应急电话联系设备部门；设备部门电梯维修员接报后立刻赶赴现场救人，并应确定困人的电梯编号、梯内情况及所停位置；用电梯内电话或面对面与被困人保持联络，安抚业主；派人到轿厢所停位置最接近楼层与被困人谈话，是被困人可以安心；当被困人被救出后，要递上一杯水，并请困梯人到服务处休息压惊；必须记录事件从开始到结束及被困者就出的时间，详细情形及维修人员、安全员、救护人员到达时间和离去时间，救护车的车牌号码，查询伤员送往何医院等。 期间抢救人员视被困人伤势，按公司《现场急救与自救预案》进行必要的现场急救；如属电梯故障应立即停止该电梯的使用，在门口设置警戒线（或警示牌）进行维修，以便尽早保障生产正常运行；如故障短时间内无法排除，应通知使用部门或书面张贴告知，并做好相关解释工作；及时总结经验、完善电梯的安全运行预防措施，并及时宣贯给相关人员。 第四节 房屋及配套设施的各项管理指标及承诺指标措施指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率98%建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率100%建立严格的维修制度，要求小维修三分钟内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话维修工程质量合格率100%分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率99%实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁率99%保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率98%落实责任人，进行日常巡视检查检修和定期维修保养投诉处理率100%加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。 投诉处理有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务校消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理治安案件发生率因管理因素的发生率低于1‰实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。 明确治安职责，层层防卫，以确保辖区内的人身财产安全，接受报警及实施调度第五节 业主自用部位的装饰、装修管理方案为加强 项目物业装修管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区生活秩序，对 项目装修有关事项规定如下：(一)装修管理的权限物业管理公司负责管理区内的各类物业的装修、装饰的管理（二）装修审批房屋装修应由业主本人或委托人持业主书面委托书到服务中心申报，并填写《装修申请表》经批准后方可进行装修，装修户或施工队负责人应如实填写《装修登记表》；装修人员凭身份证到服务中心办理装修出入证，方可进入商住楼装修；装修户申请装修，应预交1000~1500元相关等费用。 工程完工后，经验收无违章或渗、漏、堵、损坏等情况，退还全部费用。 如出现装修或装修人员过错造成损失，要从费用中扣除赔偿锁造成的损失金额，多退少补，装修完工后，如发现上述问题，仍由装修户负责；装修单位需提供资质证书、营业执照（复印件加盖公章）和房屋装修施工图（包括土建、给排水、电气图等）装修工人应提供身份证复印件和1寸照片2张办理装修出入证。 （三）装修注意事项装修户应告知装修人员遵守装修管理规定，爱护公共设施设备，装修户对装修人员的违规行为负连带责任；承重结构：大楼的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）其位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门；液化气管道：液化气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。 严禁随意屐或进行掩盖。 如确属需要进行变更的乙方须向市液化气公司提出申请，经液化气公司更改并验收后开通点火。 装修户应向甲方提供相关证明；电气装修：电线的铺设和电器的安装，装修户应聘请持有操作证的工人施工，电气的容量不应大于原设计的负荷。 ，安装必须加装保护线管，电表输出电源应加装防漏电开关；给排水：给排水管道的发行和施工必须保证上下左右住户的水管安全使用。 装修户装修应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由装修户负责清理疏通并承担一切费用。 在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道；装修时对厨房、洗手间等需防水部位应做好防水处理，不得改变厨房、卫生间结构和功能，在地面铺设瓷砖或安装其他设施之前应通知物业管理单位前来验收，经物业管理单位试水合格后方可进行下一步工序，如因施工原因造成楼层渗漏水，由装修户负责修复并承担一切费用；不得改变、损坏房屋原有结构，外貌及公共设施，不得改变房屋配套设施的使用功能；禁止利用客梯运送装修材料，装修建筑材料应用袋装入室内，不得侵占物业公共部位。 装修垃圾应及时清运出小区，建筑垃圾堆放不得过夜；对房屋楼地面、内墙面、天面装修不得凿除原水泥（允许凿毛）装修材料不超过10㎜，不得破坏原有防水处理层；装修一律采用防火材料，如有特殊情况，必须经公安消防机关批准，按规定进行防火处理；1阳台、窗户安装防盗网，须报服务中心审核。 防盗网，防盗设施都必须按服务中心规定的规格安装，严禁改变其使用功能；1进户门、窗不得改动。 （四）施工现场装修期间，物业管理单位不提供任何临时住宿或临时加工场地，严禁占用公用地方加工或堆放材料。 （五）装修施工管理装修施工期：最长不超过30天，如确实需要延期，要办理延期手续。 每天施工时间为：上午8：00—12：00、下午2：00—5：30，超时施工，服务中心有权责令停工；住户不得在户外接水、电，因装修施工造成管道堵塞，渗水、停电应由装修户负责修复、赔偿；住户安装空调应到服务中心申请，并按指定位置安装，空调支架应用不锈钢或铝合金材质，不得使用铁架。 否则，装修户要承担由此造成返工及损失后果；住户装修，进户门允许加装防盗门，但不得妨碍邻近住户出入，占用公共通道；装修人员必须保持公共设施、部位的完好、清洁，不得在楼道、电梯内乱涂乱画。 （六）装修垃圾清运管理装修户的装修垃圾必须用袋装运。 出户的垃圾必须及时运走，严禁随意将垃圾袋堆放在走道或其它公共场地；防止阻塞公共通道和影响大楼美观；严禁高空抛物，违者有肇事者承担造成的全部责任；装修户未按规定运送垃圾，服务中心将组织工人进行清理，其费用从相关费用中扣除支付。 （七）防火责任根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第十条规定，施工单位必须确保施工现场个项安全措施落实后方可开工；施工现场必须自备足够灭火器（至少配备两个灭火器）；不得使用易燃装饰材料：（1）业主和施工单位负责人必须对装修人进行安全教育，提高安全意识和防火意识，自觉遵守安全操作规章制度；（2）在装修期间，应确保装修作业人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。 进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾；（3）因违反装修管理规定和安全操作规章制度发生消防事故，施工单位及有关人员（业主）应承担由此造成的一切经济损失和法律责任。 （八）违章装修处理管理人员有权检查装修情况，对违反规定者，管理人员有权做如下处罚：责令停工；恢复原状；扣留或没收工具；停水、停电；赔偿损失；按照有关规定，以上集中处罚可同时并处。 拟采取装修管理方案：业主办理入住手续；对业主、装修施工队伍进行装修须知培训；申报装修，严格方案审核、签订装修押金、办理入场手续；装修监督：环境、治安、消防；。