四川中晟置业有限公司中晟国际项目可行性研究报告(编辑修改稿)

四川中晟置业有限公司中晟国际项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

求在成都形成与众不同的纯居建筑亮点。 5． 2 项目核心竞争力分析 本项目的核心竞争力的挖掘，通过对项目地块的价值的分析，要努力克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。 本案在产品设计、配套 规划、区域环境改造前景、市政交通方面与其他竞争项目相比，占据了“面面俱到，面面优先”的优势，对于普通购房者来说，生活的超级便捷、丰富的生态资源、实用至上的房型这几大优势兼具的项目是他们理想中的选择。 俗话说：合适的产品卖给合适的人。 本案自产品设计伊始就 需要有 明确的消费对像定位，因此，当本案在上述几方面都具备的时候，消费者唯一关心的就只有价格了。 最适合自己的产品人人都喜欢，但并非人人都消费得起。 所以，本案在定价方面不一定要参照其他项目 （特别是“新熙门”项目） 的价格基础，只要在确定了目标消费群后，本案的价格能在 其承受范围内，相信本案的销售压力会远远小于其他竞争项目。 5． 3 目标市场分析 受传统区域“南富西贵”观念的影响，区域特性吸引了众多置业者首选西南方向楼盘。 但成都房地产市场日新月异，各区域都在积极打出独特的居住特色来吸引目标客户。 因此，只有充分把握市场方向，深入了解区域特性及项目自身要素，扬长避短，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 我们将本项目的目标客户，划分为 刚需型 和投资者两大类型： 刚需型 这部分客户 大多是首次购房，比如结婚用等，不存在限购影响。 具备较高的学历和素质，从事行业大都属于技术性行业、公 务员、白领阶层等高收入 年轻 人群，且在行业中拥有一定职务，属于中高层管理人员，希望能够给自己选择一个舒适的居家环境， 满足传统观念“有属于自己的房子”； 能够放松在工作中疲惫的身心，同时也将购房当 作 为以后的 一项投资，希望能够在未来看到收益。 投资者 A、专业收租投资者 这部分客户经济基础较好，一般拥有多套投资性物业，以“滚雪球”方式积累财富。 他们有强烈的投资意识和精明的投资理念，在投资前，往往比较谨慎，会对周边可比的现有商业行情详细了解。 他们对新购商业物业，首先考虑租金水平，同时也会较多考虑变现能力，做好短期内收 益受损时的变现解套。 B、私营企业老板 这类 客户 结构复杂，但其共性心理是“背靠大树好乘凉”。 一般个体私营企业原始积累达到一定程度后 ，在生意上所需的流动资金不大，有较多的余钱。 但他们对其他投资 不 熟悉 ，不愿盲目冒险，所以当翘脚老板是他们的主流想法。 C、国企及大公司高层 这类人早已满足了基本生活水平，对自己生活所需的物质配套已没有什么可补充了。 但并不意味着他们没有危机感，对未来的许多不可预知的因素，他们一般多会产生一种原始性的防御方式 ： 购买不动产来保值和增值。 同时 他们的投资多具有长期性，并且一次性付款者较多。 D、部分政府官员 该类客户一般不愿张扬，他们的投资资金主要来源于隐性收子孙后来留下一笔传世家业。 他们投资商业，对资金的安全性特别谨慎，看重开发商的实力和运营商的运作能力。 但他们专业知识相对较少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，从众心理比较突出。 在付款上，一次性付款者较多。 E、专业炒家 这部分客户是专业炒家，熟悉市场和交易环节，懂得如何从口岸、地段、定位、规划和价格来分析商业的潜力，判断较准。 这部分客户有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地产和建筑行业内的专业人士，还会有外地投资者甚至江浙人，最大 的来源是荷花池一批老商家，往往以商会的形式成团队运做，具有明显的群体效应和连带效应，并且动用的资金往往很大。 5． 4 目标客户定位 A．他们普遍生于 80 年代。 已经有一个比较明确的方向 ， 需要成家立业； 他们的事业正 逐步稳定 ，他们的未来清晰可见，他们有相对稳固的积累，他们在步步为营的上升，他们对现状并不满足，对繁华名利保持长足的渴望，他们在不断的追逐更高的话语权和更高层面的社会认知度。 B．他们的特点。 他们有小资的情调，有小资没有的财力与实力，他们有中产的姿态，有中产 群体 没有的激情与斗志。 他们热爱城市，城市中有他 们奋斗的轨迹和成熟的历程；他们迷恋城市，城市中的流光溢彩与物欲横流是他们生活的乐趣。 他们主动追逐生活的品质感。 C．他们需要一个尊贵的市中心居所，他们需要一个能为 “ 生活加冕 ” 的地方。 5． 5 形象 定位 整体形象： 城市中心 后花园 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心绝版区域，纯粹品质生活社区。 实现中心居住价值。 项目区域价值的肯定，作为成都城西 一 环线的稀缺土地资源，本案更可借这样一个极大的优势，提高市场的认可度和接受度。 ■“ 后花园” —— 项目是繁华市中心“后花园”。 项目即将被打造成简约、挺拔、时尚 、大气的市中心标志性建筑；经济 实用的 两 居 房 以及部分紧凑型小三房 是市场的主流，市中心至尊家园；方方面面，造就 中晟国际 的品质生活标榜。 5． 6 功能和业态 定位 主楼： 住宅 地下：负一 、二 层：停车场、设备房 5． 7 价格定位 商业： （暂定二层） 整体均价 万元 /㎡ 住宅： 整体均价 9000 元 /㎡（清水房），面积 70— 110 ㎡； 地下室： 地下 二 层车库： 3000 ㎡， 80 个车位，租金 300 元 /月 /个， 售价 100000 元 /个 第六章 项目规划 6． 1 规划条件 （争取） 规划净用地面积： ㎡； 用地性 质： 商住 用地； 容积率：不大于 ； 建筑密度：不大于 %； 建筑高度：不大于 100 米； 绿地率：大于 25%， 6． 2 规划定位的基本思路 总体布局 主体建筑顺应地形，沿街布置， 一二楼为商业裙楼，三楼以上为住宅楼。 其中 1 号楼由 A、 B、 C、 D 座 1 个单元组合而成， 2 号楼由 A、 B 座组合成 1 个单元。 2 号楼之间间距为 10 米，建筑层数根据退界要求 均 为 31F，采用周边布置的方式不仅满足了规划要求，同时使大部分的住宅获得了良好的日照、通风、采光及视野、景观、私密性要求； 在裙楼楼顶形成了集中绿地。 平面 布局 本工程由 1 号楼及 2 号楼组成， 1 号楼由 A、 B、 C、 D 座 共 1 个单元组成，层数分别为 31F； 2 号楼由 A、 B 座 1 个单元 组成，层数为 31F。 住宅单体设计充分体现其特点，都具有合量的空间尺度和功能关系。 建筑特色 建筑物的设计强调几何形和大空间，磅礴的气势奠定了整体秩序。 绿化园林空间细腻的手法和小巧的尺度丰富了设计的层次，并起到了把建筑物结合成为有机整体的作用。 重视第五立面（屋顶）的设计，使之在功能和景观上成为本地的唯一性。 住宅造型设计上通过巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息而且融浓 浓的人情于其中，实现了花园式家园的居住理想。 在立面造型风格上采用简洁、明快、精细的实用主义风格，在明朗中不失亲切，水平的线条，大面积明净的玻璃窗以及疏密有致的韵律，体现出现代主义的简洁。 1） 建筑外观 外墙体，分户墙为 200 厚页岩空心砖，内隔墙为 200 厚加气砼砖，厨房、卫生间为 120 厚页岩实心砖。 水泥 混合砂浆面，表面不作乳胶漆面层 ，用于（卫生间、厨房以外的）的所有内墙面。 釉面砖饰面，用于所有卫生间及厨房。 外墙面饰面为外墙涂料。 2）建筑景观 建筑景观的运用往往是通过各种建筑符号来实现，本 案充分考虑自然、生态与住宅氛围的有效融合，其目的是在于对本案的再度升级，这是立足于项目的区域特点和市场长期发展需要的，同时也是为了提升项目的商业价值 . 3） 剖面设计 住宅层高 米或 3 米，均为平层设计，建筑室内外高差为 米，建筑总高度最高为 98 米，地下车库层高为 米，顶板上覆土 米。 6． 3 主要技术经济指标 总建筑面积： 20800 ㎡；基底面积： 1500 ㎡； 容积率： ； 建筑密度： %； 建筑高度： 约 98M， 地上建筑面积 :20800 住宅 17600 ㎡ 商业 3000 ㎡ 物管 200 ㎡ 地下室：建筑面积 3000 ㎡； 第七章 项目管理 基本原则 按照现代企业管理制度及 经营机制 组建有限责任公司，健全和完善法人 治理机构， 规范公司组织和行为， 确保 公司、股东的合法权益 不受损害。 遵循民主决策，权威管理的原则，实行 董事会领导下的总经理负责制。 公司的股权结构为：自然人占 100%，如融资需要，在适当的时候可进行股权转让进行融资。 第八章 项目实施计划 20xx 年 5 月： 购买物业，完成过户等手续； 20xx 年 6 月 20xx 年 7 月： 土地变性，由工业用地转为二类住宅用地； 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月： 设计、报建； 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月： 基础及地下部分建设，取得政府令； 20xx 年 1 月 20xx 年 10 月： 20xx 年 3 月开始预售， 12 年 9 月主体封项； 20xx 年 11 月 20xx 年 3 月：内外装、整改以及 竣工验收； 20xx 年 4 月： 交房。 第九章 财务分析与评价 9． 1 分析的原则和依据 遵循重要性、谨慎性原则； 建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 项目规划及实施计划； 9． 2 基础数据说明 项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号 名 称 单 位 数 量 备 注 1 总占地面积 亩 2 地上建筑面积 平米 20800 其中：商业 平米 3000 12 层，每层 1500 ㎡ 配套 平米 200 第 3 层，每层 200 ㎡ 公寓 平米 17800 共 29 层，每层 610 ㎡ 3 地下建筑面积 平米 3000 2 层 4 建筑基底面积 1500 5 容积率 6 建筑密度 % 8 绿地率 ﹤ 25% 项目计算期 2 年。 有关税费率 税 种 税 率 备 注 营业税 5% 城市维护建设税 7% 营业税的 7%计 教育附加费 3% 营业税的 3%计 土地增值税 30% 累进税率， 3060%， 所得税 33% 9． 3 投资估算 项目总投资 12500 万元，其中土地成本 5200 万（ 现有房屋 4000 万，土。