[社会学]物业管理培训试题库

[社会学]物业管理培训试题库内容摘要：

120 业主、非业主使用人或其他单位、个人 未经市政府有关部门批准，不得改 变房屋 结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋 面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品， 但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人 的正当权益。 违反上述第三十八条规定的， 市、区住宅主管部门应当责令限期改 正，恢复原状，可以并处 1000 元以上 5000 元以下的罚款。 121 业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止 践踏、占用绿化地；占 用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而 影 响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损 毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准 的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政 府规定禁止的其他行为的， 市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处 100 元以上 2020 元以下的罚款。 122 写字楼、商住楼及工业厂房等物业 可参照本“条例”执行。 123 物业管理公司 必须按照 所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。 124 资质 证书分为 甲级、乙级、丙级 3种。 125 物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。 持有甲级资质证书的 单位，可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单 位，可以管理 30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质 证书的单位，可以管理 9层以下的各类物业（涉外住宅区、别墅小区除外）并按 丙级标准收取管理服务费。 126 业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计。 业主委员会和 物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅（本体）维修基金和管理服务费 的使用明 细表和收支明细帐目进行审计。 127 对物业公司审计的费用 从管理费中支付。 128 业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是 在业主委员 会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。 129 住宅区管理服务费总收入的主要来源有 ； 、设备 和公共场所（地）的经营收入； ； 合法 收入。 130 住宅区管理服务费的基本开支有 、设备和公共场所（地）的日 常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损 耗费、垃圾清运费、 绿化养护费等）； 、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营 费用； ； 用设 施、设备必要的保险费用和法定税费；。 131 管理服务费 不包含业主与非业主使用人 的人身保险、财产保管保险费用。 132 收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准 由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业 主大会批准执行。 133 住宅区管理服务费的收支帐目 由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖 公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管 理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。 134 住宅区公用设施专用基金的所有权 属住宅区全体业主和业主委员会。 135 住宅区公用设施专用基金的主管部门 市住宅主管部门和区住宅管理部门。 136 住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资 含公用设施配套费、建造成 本。 137 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围 是：区内的非市政道路 、路 灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、 连廊、自行车房（棚）。 （不包括产权不属于全体业主共有的物业）。 138 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准 是：区内道路路面、路基严 重损坏，造成无法通行的；路灯线路需要改造或重新敷设的；沟、渠、池、井、 井壁（面）出现严重断裂或破损的；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施 需重新造植或更新改造的；文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜 造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的；停车场、连廊、 自行车房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管网大修、更新、改造等。 上述范围之外的由市住宅主管部门确定。 139 高层住宅区专用基金的使用比例 30%用于本体外公用设施；其余用于本体共用设 施的重大维修工程项目。 140 专用基金 不属于 业主委员会或物业管理公司的经营收入。 141 专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时， 只能使用基金的增值部 分。 如增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。 142 物业管理公司需要使用专用基金时，应向业主委员会提供 法定代表人签字盖章的 使用申 请；该项目有关图纸、预算资料；施工承接单位或人员资质资料。 143 业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是 ：业主委员会在接到物业 管理公司使用专用基金的申请后 14日内召集业主大会审议；同意后，向区住宅管 理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公 用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后 14 日内完成审 批并将款项拨到物业管理公司帐户。 144 房屋（本体）维修基金 属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由 该单体物业的所有业主按各自物业的建 筑面积分担和享用。 145 房屋（本体）维修基金的主管部门 是市住宅主管部门；各区住宅主管部门对辖区 内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。 146 业主缴交房屋（本体）维修基金规定 ：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后 的第一个月起，按月缴交本体维修基金；业主发生变更时原业主所交的本体基金 不予退还。 因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。 147 房屋（本体）维修基金的收取标准 执行市物业主管部门颁布的指导标准。 指导标 准每两年制订和发布一次。 各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体 基金积累 状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。 148 房屋（本体）维修基金的使用原则 是 ： 按照取之于民，用之于民的原则，用于房 屋本体共用部位的维修养护。 149 房屋（本体）维修基金的使用范围 是 ： 共用部位的维修养护由管理处组织实施， 其费用从本体基金中支出。 共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、 设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）， 抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公 共屋面、本体共用排烟道（管） 、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本 体上下水主管道、共用防盗监控设施等。 150 房屋（本体）维修基金的使用比例 ：本体基金的 30％用于房屋本体共用部位的日 常维修和零星小修，其余的 70％用于房屋本体共用部位中修以上维护工程（含新 增和改造工程，下同）；用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50%以 上业主书面同意。 151 房屋（本体）维修基金维修标准 ：房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建 设部有关标准。 152 房屋（本体）维修基金不够支出时 ，经业主委员会决定，由全体业主分摊；单栋 房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋 50％以上业主书面同意，由该栋 各业主按规定分摊。 153 物业管理公司之管理处对每年房屋（本体）维修基金的使用 应于每年 12月31日 前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。 业主委员 会应在收到管理处的计划及预算后 15 日内作出答复，逾期视为同意；急修工程应 在 7 日内答复，逾期视为同意。 154 如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时， 管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理 、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。 155 房屋（本体）维修基金使用之后的手续 ：日常维护和零星小修由管理处主任签字， 作为本体基金支出记帐凭证；中修以上工程应出具“施工项目清单”，由委员会主 任或该栋楼长（或 20％以上业主）、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭 证。 156 房屋（本体）维修基金的帐务 以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设 立专用帐号存储本物业的本体基金。 157 房屋（本体）维修基金的监督办法 ：本体基金的收支项目，由管理处每 三个月在 各栋房屋的显著位置公布一次。 基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出 及证明人、基金余额（单体和全部），并接受有关部门和业主的监督和质询。 158 业主不按规定缴纳基金的， 管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约 规定采取相应催缴措施。 159 物业管理公司及其管理处在使用房屋（本体）维修基金有下列不规范行为之一的， 市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚： 费标 准； ，挪作它用的； 支帐 目的； 接受业主委员会或业主查询的。 160 物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的， 业主可以拒缴本体基金。 161 对房屋（本体）维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的， 经业主委 员会或所维修养护单栋房屋 50％以上业主同意，日常小修可以超出规定的本体基 金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提 高本体基金收取标准弥补。 162 房屋（本体）维修基金征收的具体标准是 ：本体基金征收标准应根据物业的使用 年限及新旧程度，维修养护实际需要，并考虑群众的经济承受能力等因素制定。 本体基金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：多层住宅（不 带电梯）每月每平方米建筑面积 元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层 住宅）每月每平方米建筑面积 元。 其他房屋（含写字楼、商业大厦、厂房等） 的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征 收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50％。 163 房屋（本体）维修基金使用的权限规定 ：动用本体基金，应履行规定的程序和手 续，其中：日常维护和零星小修金额在 1000 元以下的，由物业管理处负责人和 本 栋房屋楼长共同签字后支付；用于中修以上维护工程或维修金额 1001 元以上的， 须经本栋房屋占 60％以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时，经 占 60％以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。 164 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、 设备、公共场地的管理服务的单位， 应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办 法》。 165 物业管理服务应遵守 社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整 洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。 166 何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业。 物业由开发建设单位自用 的；在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物 业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平 方米的。 前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。 167 物业管理服务招标，可以采取 公开招标、邀请招标的形式。 168 物业管理服务投标书应当包括 ：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理 规章制度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配置方案；管 理服务 费用收支预算方案；管理服务分项标准与服务承诺；社区文化服务方案； 管理服务模式设想等。 169 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循 国家有关的强制性标准；没有国家强 制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。 鼓励物业管理企业采用国外 先进的管理服务标准，提高管理服务水平。 170 物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是 不得超过物业管理成本的百分之十。 171 物业管理公司派出机构物业管理处 下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复 计算： 、福利； ； ； 4.公用 配套设施日常维修养护费； ； 资产 折旧及经营、办公费用； ； ； 9.中央空 调费。 172 对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入 实行独立核算。 除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法。