[生产经营管理]宝龙城市广场商业物业公司经营管理制度标准

[生产经营管理]宝龙城市广场商业物业公司经营管理制度标准内容摘要：

部门的设置许可等，并绘制简图加以标注；对没有规划建设的楼顶广告位，需明确延长米、 位置和楼顶建筑结构、设备情况，以及政府主管部门相关要求等；此外，还应对周边商圈情况作简要介绍。 招标小组研究招标方案 ,对招标对象进行评估；并确定招标方案，对保证金数额、招标时间、地点、招标对象，通知准备应标的广告公司。 召开招标预备会 ,将广告资源简介下发给应标广告商 ,解答提出的相关提问；明确：应标单位在投标前应付保证金数额、帐号、截止时间，出示应标单位营业执照、广告发布许可证原件，提交复印件及经营过的项目简介等。 向应标单位明确投标的条件及合同的主要内容 : 由中标单位承办广告位所有的相关手续 ,且一切费用自理； 需要新建或改造广告位的 ,应于中标后 ,将建设或改造方案提前报集团商业中心审批 ,同意后方可进行 ,且一切费用和手续自理； 明确广告租赁时间 (一般 35 年 ),广告日常维护、电费等由广告公司自理； 要求投标单位 ,投标时按标的物和租赁年分别报价 ,合同期内应按年限有所递增 ,中标为报价总额最高者； 明确广告租赁合同为三方签订 ,即 :产权方、当地商管公司、中标单位。 由投标单位将标书加印密封 ,按指定时间送达招标领导小组指定人员签收 ,并妥善保管。 召开招标领导小组会议 ,现场将投标单位所投标书启封 ,对投标报价、改造方案等进行评审、讨论，对照应标单位资质，实力进行综合评价。 . 9 综合指标小组集体审核意见 ,确定中标单位 ,并由招标小组成员在中标标书上现场签字确认 ,指定人员起草评标、定标报告，附中标标书，分别报集团商业管理中心和集团招标部审核。 集团招标部同意和集团商业管理中心批准后 ,正式书面通知中标单位 ,按集团商业管理中心和集团 招标部确认的合同格式文本 ,由各商业公司代表和对方代表共同进行洽谈 ,拟定广告租赁合同的商务条款。 在合同基本达成一致后 ,分别上报集团商业管理中心和集团法务部审核 ,后对审核意见 ,由各商业公司与对方人员沟通 ,达成一致后 ,共同与广告公司确认 ,最终形成三方认可的租赁合同文本。 由三方签订广告合同 ,即 :宝龙集团所属当地商业公司、广告公司、委托的授权人。 按合同约定 ,各地商业公司负责代业主收取保证金、租金、广告管理费和代收代缴电费； 商业公司应对广告 公司经营广告的日常光里和监督 ,对电源开闭时间、电费计量、保洁、安全管理、管理费收取等合同约定条款履行权利和义务，尤其是广告内容有无违反国家法律法规或违反主力店租赁合同或其他侵权行为的，如发生上述侵权行为的应立即予以制止；同时须加强广告安全的管理 ,发现结构等安全隐患应立即督促广告公司整改 ,避免出现被动的法律纠纷。 在合同执行过程中出现争议时 ,由合同三方根据问题进行协商 ,结合协商问题对应的范围 ,确定责任归属 ,研究解决问题的方案 ,经商业公司、集团总部请示审核后，进行沟通，共同与广告公司进行洽谈解 决。 自有物业的城市广场广告招投标管理主体为当地商业公司与广告商 ,程序与上述程序相同 ,当地公司议标结束后 ,及时将相关资料上报集团营运部 ,经批准后方可与广告商签订合同。 商铺租赁情况分析 各商业公司建立商铺基本情况档案 ,包括商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等，报集团商业中心商务部备档。 如有更新，及时上报集团商业中心商务部（附表：铺位情况汇总表）。 各商业公司需按周上报空铺情况 ,并上报空铺招商进展情况 (附表 :空铺招商情况表 )，未开业项目需每周 上报招商周报。 各商业公司定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营业绩、商户履约情况，在商铺品牌调整时作为调整依据，上报集团商业中心审核。 品牌资源库建立 品牌资源库管理规定 建立品牌资源档案表 (品牌档案明细表 ) 品牌资源档案表按统一标准填写 ,各商业公司于每月 25 日前上报更新品牌。 招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细，清算品牌档案总量，根据每月上报品牌资源情况于当月30 日对资源库总数进行调整。 并定期对品牌资源库内容进行整理，清除无效品牌资 源，达到有效化和实用化。 建立在场商户调整表 各商业公司每月 20 日前对在场经营商户情况进行整理 ,按统一表格要求上报各地公司 在场经营商户变动情况 ,招商部根据各地公司上报的商铺经营情况进行及时更新。 战略联盟档案建立 根据集团招商部签订战略联盟品牌情况建立详细的战略联盟品牌资源档案。 以季度 为整理时间段，每季度的最后一个 25 日前汇总完毕。 新进入品牌资源档案 由集团招商部负责收集整理 ,主要品牌资源为首次进入中国销售的世界知名品牌 ,取 得联系后根 据相关资料建立品牌资源档案。 以月为整理时段，每月 15 日整理汇总。 数量标线体系 以上单位时间内整理品牌资源库数量 ,以标线体系整理数量变化 ,以明确表现资源库 内品牌增减量。 商业公司招商考核与奖励办法 详见附件《商业物业公司经营考核与奖励办法》。 附件：《商业物业公司经营考核与奖励办法》 商业公司招商考核与奖励办法 （ － KH－ 02－ 2020（ A）） 为激励商业公司（项目公司）的招商人员工作积极性，规范招商人员工作，使之在招商 工作中能把握集 团的利益方向，争取更佳的合作条件，并保质保量按时完成招商任务，对 参与招商人员进行考核评价，根据考评结果进行招商月度绩效奖励和开业奖励。 1 月度绩效奖励 发放范围 项目公司根据阶段性招商目标，将任务分配到招商小组或个人，按月度对招商人员的工作绩效进行考核评价，根据考评结果发放招商月度绩效奖金。 考评以正式合同签订为前提。 月度绩效考核 招商月度绩效考核分＝招商质量分招商数量分 /100。 招商质量分：每成功招商一个商铺，从商铺招商达成时间、达成 质量、租金价格、租期、免租期、资料档案等六个方面进行考核（具体考核办法见附件 1）。 商铺招商质量分为本月所有成功招商商铺的考核质量分的算术平均值。 招商数量分：分别计算（ 1）成功招商商铺数 /计划招商商铺数 100，（ 2）成功招商面积 /计划招商面积 100；取二者平均分作为本月招商数量分。 项目公司的招商文员填报“招商月度考核计分表”，根据考核标准预评定分数，经项目公司招商负责人核对后，报项目公司领导审批，审批后的考核分数须向商业管理中 心分管该项目公司的招商总监备案。 奖金计算 实发绩效奖金＝核定的绩效奖金基数招商月度绩效考核分 /100。 各级招商人员绩效奖金基数标准： 各项目公司须将招商人员的绩效奖金基数在上述标准范围内确定，报商业管理中心审 核，分管副总裁审批。 奖金发放 招商月度绩效奖金次月考核并全额发放。 主动离职的招商人员，不予补发上月招商月度绩效奖金。 2 开业奖励 发放范围 项目按照既定的时间开业且营业面积达到预定目标以上的，对项目公司参与招商的人 员进行奖励。 开业考核 每招商成功一个商铺，对商铺招商达成时间、达成质量、租金价格、租期、免 租期、资料档案等六方面进行考核（考核办法见附件 3）。 项目公司招商文员填报“招商开业考核计分表”，根据考核标准预评分数，并按店铺开业 情况填写“招商开业奖金分配汇总表”进行统计，经项目公司招商负责人和项目公司领导审核后，报商业管理中心审批： （ 1）独立商铺及品牌店经商业管理中心分管该项目公司的招商总监审核，商业管理中心领导审批。 （ 2）次主力店及主力店经商业管理中心分管招商副总经理审核，商业管理中心领导 审批。 奖金计算 实际招商开业奖金＝招商开业奖金基数招商开业考核分 /100。 招商开业奖金基数为 商业管理中心所得招商佣金的 10%。 奖金分配 注： 参与项目招商的商业管理中心人员以对应方式及对应的职务分配招商开业奖金。 如主办招商人员在招商体系内无直接上级，则将主办人招商人员奖金以外所有部分作为招商团队奖基金（即 40%） 奖金发放 招商开业奖金在开业后（分期开业的按分期区域的开业时间）三个月内全额发放。 招商开业奖金发放前主动离职的，不予补发招商开业奖金。 3 惩处规定 连续 3 个月未达成个人业绩指标，按工作不合格给予辞退，不予补发辞退前一个月的招商月度绩效奖金和已招商部分的招 商开业奖金。 出现损害公司利益、公司形象的言行，如： .. 擅自承诺商家无法达成的商务条件； .. 向客户虚构商场业态规划； .. 透露商场招商机密（如商务条件底线）； .. 收取商家任何名目的回扣或服务费； .. 私下帮助业主或商家出租或转租店面。 按严重违反公司纪律给予辞退，不予补发辞退前一个月的招商月度绩效奖金和已招商部分的招商开业奖金。 4 招商月度绩效奖励自 2020 年 4 月 1 日起执行，招商开业奖励自 2020 年 1 月 1 日起执行。 5 本办法由集团商业管理中心负责解释 和修改。 附 4：宝龙城市广场租金收益进度汇总表 附 5：商业管理公司空铺招商情况表 附 6：品牌档案明细表 附 7：商业管理公司铺位经营情况汇总表 附 8：商业管理公司铺位经营情况汇总表及招商周报表 4 营运管理制度 详见附件《营运管理制度》 附：营运管理制度 第一章 运营管理制度 第一节 编制测算原则 编制测算的原则是根据该岗位的用工数量和工作时间确定该岗位每周的总工时，根据每人每周工作 不超过 40 小时计算用工数量。 具体排班可采用每班工作 12 小时或 8 小时，作为服务 行业，应一周 7 天轮流休息，不可在营业高峰的周五、周六、周日集中倒休；同时严禁采用每班连续工作 24小时连续休息 24小时的排班方式；（实际安排中可以适当减少编制、延长工时、相应地提高部分工资；参考国家 非固定工时用工制度） 财务部、人事行政部、企划部为公共管理部门，编制相对固定，如有超编，需要另提报申请说明； 招商部在项目招商筹备阶段按工作需要组建团队，编制由招商任务确定，随开业后的散铺招商及正常经营的招商维护，调整人员编制到 4 人左右。 在正式运营阶段，招商和营运工作统筹考虑的同时，团队也可以统筹 定编； 营运部按楼层按面积确定编制，原则上每楼层设定一名营运主管，两名营运专员； 商业部分保洁外包，设 2 名保洁主管监督管理保洁公司工作； 根据总平面图、人流车流动线、物业的围护情况，设计保安布点图；综合考虑营业时间、保安轮班休息安排、吃饭时间换岗、及每周劳动时间定额计算保安总编制； 通过配电房、空调机房、热交换站等的数量确定工程值班总工时，同时按工种、按商业面积、按营业时间确定工程维修人员的总工时，合计计算工程人员总编制； 各商业物业公司提报编制计划的同时需提报上述测 算依据，包括保安布点图、配电房数量、空调机房数量和热交换站数量等。 第二节 公司筹备 公司注册 注册规定 各地商业和物业管理公司均以“ **宝龙商业物业管理有限公司” 名称进行工商注册并开展业务；已经注册成立的商业管理公司或物业管理公司进行更名，并相应增加物业管理或商业管理的经营范围；（如核名已经重名，另提报审批） 经营范围 宝龙商业物业管理有限公司一般经营项目为：物业管理、商业调研、商业项目顾问服务、招商服务、企业运营管理、策划、设计、制作、发布国内各类广告、自 有房屋租赁、房地产投资咨询、物业投资代理、楼宇委托管理和维修服务。 注册相关资料 注册资料一般需要：公司章程、股东决定、验资报告、工商注册系列表格。 物业资质管理 各商业物业公司为保证工作的正常进行，在当地以商业物业公司名义申请临时物业资质；利用各方资源，承接宝龙项目的物业管理； 各商业物业管理公司应努力提升自身的物业管理水平 ,从暂定三级逐渐提升到二级 ,最终达到一级资质 ,打造宝龙物业的品牌形象。 开办费测算 参照商业中心开办费模版 开业购置 资产 商业物业公司在公司筹建前期需制定资产采购计划，列出明细，注明市场调查价格，提报采购申请。 具体包括： 办公资产：办公家具、设备等。