[建筑]金地某项目结算总结及成本分析报告

[建筑]金地某项目结算总结及成本分析报告内容摘要：

的因素；在任何情况下，都必须严格要求、严格把关。 ②不能太相信施工单位，要提高警觉， 施工单位往往是不够诚实 ，总想钻空子的，比如这次签证中包含了合同范围内施工内容，且只报增加，对改掉的项目不扣减；特别过分的是施工单位竟然在已签好的签证单上擅自加入一些内容，若我部对原件没有直接留底，则无法查出； ③ 成本控制绝不仅仅是预算部的责任 ，各相关部门必须加强成本意识，以高度的责任心保证工作的质量，这样才能杜绝浪费，反之则必然加大成本，增加结算的难度。 例如此项结算中，设计变化大，且在现场的临时增加和变化的内容较多，事后又未做好书房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 面记录或督促施工单位完成竣工图，仅以签证方式体现。 但是签证的审查也不够严格，出现了内容重复和只增不减的问题；签证的表述含糊，对施工方法、用料不说明，对签证发生的原因不说明，影响计价的准确性；还存在签证工日较多，有实物量还签工日的现象。 ④ 签证单的管理和保存是十分重要 的，应有严密的签署流程 和发放使用制度，此次结算中部分签证单预算部始终没有看到原件，还有签证单被篡改的迹象； ⑤从为了工作的角度出发， 该弄清楚的问题一定要追究到底 ，不能轻易放松要求。 虽然这样容易产生误会，得罪一些人。 如这次项目部对会签中提出的问题避而不谈，我们也不好再强求，后来主管领导出面核实情况，才了解到确实存在我们所担心的签证与合同内容重复的问题。 另一方面，我们自己也要注意加强沟通，争取相关部门的配合。 我们认为，部门或个人相互之间有工作上的意见和建议应直接沟通、当面提出，不应背后搞小动作，影响工作氛围和工作效率，使简单问题复杂 化，甚至造成鹬蚌相争渔翁得利的后果，使公司蒙受损失。 只要出发点是一致的，即把工作搞好，就没有无法解决的矛盾。 ⑥我们在今后的 结算审核中要注意： 1） 结算复核人发现审核中的问题时要不碍情面，提出修改意见，原则性的东西一定要坚持。 2） 结算价格的依据需坚持合同价第一、定额及信息价第二、市场询价第三的顺序，一定要有切实可靠的价格依据，不要受施工单位报高价的影响。 3） 在结算数量上，也同样不能受施工单位上报方式的影响，有实物量一定按实物量测算一下。 4） 对有疑问的、不合理的签证，结算人员有责任和权利要求相关部门和人员配合核 查，必要时共赴现场了解实情。 5） 结算结果未完全成立之前，尽量不要让乙方知道，避免造成我方被动局面。 3，钢筋的审核 工程成本中钢筋的成本是一个较为重要的组成部分。 首先， 钢筋工程的造价占土建工程造价的 15%以上， 若去掉分包和甲供材，其造价占总包工程造价的比例更高，达到 25%以上。 其次，钢筋的用量是反映工程设计的经济合理性的一个重要指标，不同的设计相差较大。 此外，钢筋的抽量计算繁琐，始终是预结算中的难点问题之一。 为了保证结算进度和质量，某项目的钢筋审核委托给某咨询公司进行，但审核效果并不理想，指标不完全合理 （详见下表）。 房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 部位 栋号 数量（ T) 面积 (M2) 指标（ T/M2） 对比情况 地下车库 13楼 接近 45楼 地下室 13楼 差异较大 45楼 地下室及车库 13楼 差异较大 45楼 裙楼 13楼 45楼 无 架空层 13楼 无 45楼 塔楼 13楼 差异大 45楼 钢筋合计 13楼 差异较大 45楼 电渣压力焊 13楼 36420 58968 差异大 45楼 116000 64265 说明： 1， 45楼架空层梁板钢筋并入塔楼汇总。 2， 13楼钢筋不包括最后附表中。 3，电渣压力焊 13楼按每两层搭接， 45楼按每层搭接。 审核的详细过程和问题如下： ① 为了方便咨询公司计算，我们提供了施工单位的钢筋下料单，但这反而使咨询公司有可能不按图纸计算； ② 从咨询公司在施工单位下料单上所做标注推测，有可能仅 核对部分下料单而其他采用相同核减率指标推算， 事实证明了我们的推测； ③ 咨询公司提交初步结果时，我们的分析不到位，只抽查了局部的计算结果，没有从总体指标的分析和对比上发现问题，延误了时间。 后来发现指标上存在明显不合理时，又内部组织人力计算两个标准层，将结果反馈给咨询公司，促使对方复查其结果； ④ 目前，对方已复查并坚持其审核结果，我们虽从指标上感到不合理，但又未能自行计算或另外委托以证明我们的怀疑，就此不了了之，在总包的结算中仍采用其数据； 房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 ⑤ 该咨询公司负责某项目钢筋审核的人员于审核之后就离开了该公司，具 体原因不明，可见对咨询公司的一些个人行为我们是无法把握的； 总之，通过这次钢筋审核，我们认为 委托咨询公司开展造价业务，必须解决对其质量的把握和控制问题。 可以采用以下一些方法： ① 通过考察和合作，找到有信誉和质量保证的咨询公司作为 合作伙伴 ； ② 通过研究和经验积累，建立一套 有效的检查办法和控制指标 ，对咨询公司的造价成果作到心中有数； ③ 通过 合同的约束 ，对咨询公司的造价成果文件提出严格要求，如详细的指标分析、计算底稿和电子文档的提供，监督其计算过程和方法，同时也为今后的变更和调整提供方便； ④ 采用 有效的奖惩办法 ，约束咨询公司的行为； ⑤ 如有条件可同时委托两家以上咨询公司 背靠背同时进行 ，预算部对其结果横向对比， 万科常采用此方法。 4，水电费的扣除 一般看来，某项目这么大的建设项目中，水电费只是很小的一部分，其实不然，自2020 年 4月以来，某项目电费我司共代交 199 万元 ， 11 月 7日抄表到户后停止代交；代交水费 44 万元 ，且目前还在代交，水电费合计约 243 万元（详见下表）。 计费周期 费用 金额（元） 2020 年 5月 5 月水费 ￥ 8, 6 月水费 ￥ 20, 7 月水费 ￥ 33, 8 月水费 ￥ 41, 9 月水费 ￥ 45, 10 月水费 ￥ 45, 11 月水费 ￥ 44, 12 月水费 ￥ 51, 1 月水费 ￥ 53, 2 月水费 ￥ 47, 3 月水费 ￥ 50, 水费合计 ￥ 442, 房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 电费 ￥ 711, 电费 ￥ 839, 2020 年 10 月 电费 ￥ 439, 电费合计 ￥ 1,991, 我司代交水电费合计 ￥ 2,433, 自水电费从总包交转由我方代交后，其扣除问题没有很好地解决。 由于没有明确的计量，缺乏详细的记录，水电用量的分摊上存在随意性，在结算中施工单 位往往不接受，难以扣除；尤其电费方面，数额大，问题却更多，几次抄表的数据意义不明，分摊后总数对应不上，电费单价难以计算。 为保证我司不吃亏，预算部采用了多种计算方法对比，对电的单价计算出几种不同标准，针对不同施工单位采用，使我方最终在结算中的水电费方面收入大于支出。 （详见下表） 单位 水费 电费 水电费合计 备注 扣回部分 用户 华润公司 1220985 1220985 已扣 中国银行 46301 电费已扣 金地物业 307253 电费已扣 小业主 220208 220208 电费已扣 本公司 （售楼处，样板房，室外照明灯，现场管理等） 总包单位 中建二局 239652 乙方已认可 南京三建 已扣 分包单位 华泰 已扣 资中 1014 已扣 装典 1500 已扣 设 计装饰 3000 已扣 雅博 1500 已扣 拓步 2450 已扣 旭日泰 已扣 车安公司 500 已扣 扣回合计 ￥ 2,649, 支付部分 ￥ 442, ￥ 1,991, ￥ 2,433, 房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 收入 支出 ￥ 215, 通过水电费的结算，我们总结出以下几点。 ①水电费我方尽量不代交，施工期间由总包交纳，验收后及时移交到物 业公司；并尽早办理抄表到户，这就需要事先计划和协调内部管理与外部关系； ②分包合同上要明确造价是否包水电费，如何缴纳，是否含在配合费中交给总包单位；结算时则需要相应的单据，以保证扣除； ③对没有投入使用的变压器及时报停，防止浪费；如 2变压器闲置未用，但 2020年 8月 13日至 2020 年 10 月 1 日期间 我司 交付该变压器电费 95495 元。 ④现场管理人员应准确记录各分包单位的进退场时间，并与水电费分摊挂钩；特别注意处理好费用上的交叉和时间上的跨越情况，如地面园林施工用水电费既有总包代交时期的，也有我方代交时期的， 还有抄表到户之后的。 ⑤水电用量分摊总量与供电局、水务局收费总量必须一致，不留缺口，有条件最好计量，没有办法计量而需分摊时尽可能准确估算，防止结算中扯皮；如能在进度款中扣除则尽早扣除，以免积累过多，乙方难以接受； ⑥采用灵活的单价，抓住大户，以弥补小的遗漏和不足；这里主要是针对电费单价，按每月实际度数与交纳金额计算，电费单价应为 元 /度；但中建二局收取我方 元 /度，因此我方对该单位也收取 元 /度；对华润和金地这样的大户，水电费是结算内容之一，我们在结算洽谈中尽可能抬高，最终以 元 /度和 元 /度结算； ⑦不仅注意从其他单位扣回的水电费，也要注意我方应支付的水电费的计量，如中建二局扣我司的泛光灯、样板房、售楼处的费用。 5，与华润万方的结算 6，与金地物业公司的结算 与物业公司结算是每个楼盘都不可缺少的一项结算内容。 在配合计财部与金地物业公司结算过程中，我们感到最被动的是未及时移交造成的水电费我方代付、整改费用不断增加。 水电费的问题前面已提到，主要是计量不到位，不易扣款；而入伙后发生的很多整改和维修内容责任方不明，例如垃圾的清运往往很难分清责任方；或即使明确了责房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 任方，但已经结算，只能 在付款时考虑，若已完成付款则我方蒙受损失，例如水池防护工程施工较早，施工验收时清洗过水池，但入伙后因水质问题需要再次清洗，水池移交给物业公司前这项费用只能由我司负责。 因此及早移交意味着及早交付责任，至少我方比较主动了。 为保证尽早和顺利地移交，我方应提前准备详细清单目录，办好相关手续，这是项目管理后期的一项十分重要内容。 因维修整改工作涉及小业主、营销中心、工程中心、物业管理公司、施工单位、维修单位等，应有一个明确的流程规范整改事件的处理过程、保证既能尽快解决问题、又能正确地处理发生的费用，如反索赔或扣除保固金 ，使甲方不承担额外的费用。 7， 4~5楼安装工程的结算 去年以来， 预算部一直在招聘安装专业的预算工程师，但没能实现。 经验丰富、业务全面的安装专业人员难招聘的现象在行业内是普遍存在的。 结算期间，我部始终只有一名安装预算工程师，其他人员对安装虽略知一二，但不够精通，对总包单位的安装工程结算无法复核，控制上出现薄弱环节。 而这名安装预算工程师业务上虽然全面，但是由于性格内向，不擅口头表达，加上专业上的独立性，平时交流就不多；去年职务上做了调整之后，工作态度有所变化，虽然部门经理多次强调和提醒，但效果还是不理 想。 在 4~5楼安装结算审核过程中，没有按部门要求把审定造价和分歧造价界定清楚，经过反反复复的几次才勉强确定，并且总体造价指标与 1~3楼相比偏高。 另外，考虑到承包单位的性质实质上是个人承包，我们更担心出现问题。 对此，本着对公司、对预算部和对个人负责的原则，去年我们曾建议公司尽快成立审计部，但因人员招聘问题未能实现。 我们又请外面的专业人员看了我方的结算审核结果，认为确实存在一定问题，至少没有作到 100%的严格，没有坚持“抓住一条理由”的原则。 我们将情况向公司领导做了汇报，但由于时间关系，南京三建的结算还是在 此基础上拍板了，安装结算敲定 1066 万元。 春节前后，我们配合计财部委托咨询公司重新严格审核 4~5楼安装工程结算，审核结果为 万元 ，低于我方最初审核结果 万元 ，低于双方拍板结果 万元。 这是某项目结算中的一个败笔 （详见下表）。 序号 内容 审计数值 （元） 甲方审核数值（元） 施工方报送值（元） 审计 — 甲方（元） 审计 — 乙方 （元） 房地产 E 网 房地产物业管理 资料库 一 地下室部分 强电工程 8 9 164495.74 给排水安装工程 1 1 115121.5 二 地上部分。