xx花园产品策划项目建议书

xx花园产品策划项目建议书内容摘要：

数供需比为 1:。 对区域内 重点楼盘 调研 分析如下： ① 产品规划分析 楼盘名称 总建面 容积率 绿化率 总户数 建筑形态 建筑风格 立面建材 淮海第一城 45 一期 ,二期 31% 一、二期 352 多层 小高层 11\16F 现代风格 面砖 香格里拉 97 A区 31% 5000 多层 小高层 11\17F 高层 22F 后现代 欧式风格 涂料 +面砖+石材 金鼎 .御庭 一期 372 多层 新古典主义风 格 面砖 康城明珠 16 2 % 1300 多层 小高层 12F 高层 18F 现代风格 面砖 新世纪豪园 20% 1840 小高层 12F 高层19\32F 现代风格 面砖 中天花园 20 31% 700（一期） 小高层 11F 高层 18F 现代风格 涂料 +面砖 温州花苑 28% 400（一期） 多层 小高层 11F 现代风格 面砖 中鑫上城 6 % 360 小高层 15F 高层 22F 现代风格 涂料 +面砖  区域内楼盘呈现两极分化：大盘与小盘共存，高容积率与低容积率并存 清河区内楼盘，由于范围分为老城区、城区与开发区结合两块，因此在产品规模上，出现了两极分化的特点：老城区内以高容积率、小规模楼盘居多；而结合部则以大盘、低容积率产品为主。  高层产品出现，比例高 ， 多在 1822 层 由于容积率的提升，清河区内出现高层产品，最高设计 为新世纪豪园，达到32 层。 而 1822 层产品基本在每个楼盘中均有出现。  现代风格占主导 清河区内楼盘，现代风格产品占市场主导， 而新的产品风格：后现代欧式风格出现市场， 新古典主义风格也出现， 建筑风格的变化已经步入另一个阶段 ，开始走向全面化发展的阶段。 新古典主义风格，也预示着市场对高端产品的向往。  面砖为立面普遍采用之材料，石材出现在个别楼盘 以建筑风格为载体， 立面建材仍然以面砖居多， 虽 不乏涂料的运用，但是石材也以开始运用到公寓的外立面。 ② 户型设计分析 楼盘名称 1房 2房 3房 1卫 3房 2卫 4房 淮海第一城 85110m2 45% 124133 m2 45% 141144 m2 10% 香格里拉 88m2 33% 114117m2 33% 125m2 33% 金鼎 .御庭 25% 127139m2 75% 康城明珠 88m2 20%。 110m2 20%。 120— 130m2 40% 新世纪豪园 3858m280% %。 130m14% 200m21% 中天花园 95m2 115m2 125m2 140m 复式 160190m2 温州花苑 8398m215% 101120m215% 122134m260% 140150m210% 中鑫上城 40m2 5077m290% 131m210% 161m210% 25 267m210%  2 房比例有所下降，面积有所放大 由于高层产品的设计，出现 2 梯 3 户产品设计，因此 2 房的比例在清河区市场比例较低， 但是仍然占据着一席之地。 单 套 户型面积部分超过 100 平米。  3 房仍以 1 卫与 2 卫共存， 部分楼盘已无 3 房 1 卫产品 3 房 1 卫产品与 2 卫产品在多数楼盘中仍然都有设计，但是，也有部分楼盘产品设计仅为 2 房与 3 房 2 卫的结合设计， 为设计 3 房 1 卫产品。  1 房与 4 房楼盘数量增加， 4 房极端放大至 200 平米 小面积 1 房与大面积 4 房的楼盘数量较多， 而极端大面积房型，已经出现200 平米的四房设计。 ③ 销售去化分析 楼盘名称 均价 总价 预售日期 销售率 热销户型 淮海第一城 3700 3065万 100% 2R:85 m2 3R:110 m2 香格里拉 3200 3959万 第一次开盘 100% 2R:8090 m2 3R:90105 m2 4R:140 m2 金鼎 .御庭 3650 第一次开盘 100% 2R:85 m2 3R:135 m2 康城明珠 3900 50万左右 第一次开盘 100% 2R:8090 m2 3R:120130 m2 新世纪豪园 3450 11— 2020年底 第一次开盘 80% 中天花园 （估） 2020111 未售 温州花苑 3300 3647万 2020年 第一次开盘 95% 2R:8398 m2 3R:122134 m2 中鑫上城 4800 3035  价格为淮安市最高区域 清河区楼盘价格为整个淮安市最高价格区域， 已售楼盘价格最高达到 3900元 /平米， 而即将上市的中鑫上城，价格报至 4800 元 /平米。  区域内楼盘多数热销 从销售情况看， 清河区内楼盘销售状况非常好，多数楼盘达到 100%去化。 甚至出现楼盘抢购现象。 区域的地段优势显露无遗。 而大盘的规划，又利于塑造高品质楼盘，因此得到市场追捧在所难免。  2 房、小面积 3 房热销外， 140 平米之 4 房也 获 市场追捧 与其他区域需求相似的是，清河区内热销户型同样为 2 房及小面积 3 房，但是区域内也出现了极端户型热销的情况， 大面积房型的销售，还需要依托整体楼盘的综合优势为铺垫，才能获得市场认可。 ④ 客户特征分析 楼盘名称 均价 职业构成 年龄构成 用途 建筑形态偏好 关注点 淮海第一城 3700 70% 公务员 20% 企业主管 20% 3035岁20% 3540岁 20% 4050岁 投资 改善 地段 景观 香格里拉 3200 80% 公务员 10% 企业主管 80% 4050岁 10% 3035岁 投资 改善 多层 地段 景观 车位。