xx房地产楼盘项目营销策划书

xx房地产楼盘项目营销策划书内容摘要：

火车站对于其周边物业的价值。 7）以 1850 元 /平米买下 2900 元房产 极言大卖场及其 147 亩休闲广场将彻底改变郑汴路南、路北的环境差别。 XX 房地产楼盘 的价格远低于其物业的价值。 8）、出售：“私家银行” 极言业已成 熟的郑汴路商圈里已经有 4000 多家商户，从业人员达 2 万多人，能为 XX 房地产楼盘 带来无尽的出租、出售价值。 D、单页、广播广告内容大至同上。 E、广告媒体投放计划： 全有文档友情提供 全有中国 22 在 5 月 28 日前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告，广告内容以单纯产品信息为主，维持售楼部的基本来电、来访量。 同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。 5 月 29 日进入期推广全面开始，报纸媒体以大河报为主，投放频度每周 1— 2 次，半版、竖通栏穿插投放，具体如下： 日期 星期 报别 版位 版面 刊例价 优惠价 摘要 方案A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 五 大河报 A3 A 版封底 1/4 版 又通栏 半版 40500 58500 32400 46800 郑东新区与郑汴路 二 大河报 C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重复上次广告内容 四 大河报 A3 A 版封底 1/4 版又通栏 半版 40500 58500 32400 46800 郑东新区与郑汴路 二 大河报 C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重复上次广告内容 五 大河报 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 郑东新区与郑汴路 三 大河报 C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重复上次广告内容 五 大河报 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 郑东新区与郑汴路 四 大河报 A3 或A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 郑东新区与郑汴路 四 大河报 A3或A3 或A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 郑汴路、火车站 全有文档友情提供 全有中国 23 A5 五 大河报 A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 大卖场 四 大河报 A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 1850 元 /m2买 2900 元/m2 四 大河报 A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 1850 元 /m2买 2900 元/m2 合计 万元 万元 287175 337575 注：本媒体计划是基于开发商二期预售许可证 2020 年 5 月 31 日前办理完毕的基础上制定。 F、单页投放计划： 单页印刷量：进入期总计印刷 40000页。 每月印刷 2次，每次印刷 10000页。 印刷费用约 8000 元。 投放日期： 2020 年 6 月 9 日， 6 月 17 日， 7 月 9 日， 7 月 16 日 覆盖范围：郑汴路市场、航海路市场、火车站市场。 投放费用，每份约 元，总计 6000 元。 G、直邮 DM： 利用动力公司现有的数据库资源，开展数据库营销。 每月邮寄一次，每次邮寄 4000 份，每份费用约为 元。 总计 7200 元 H、广告发布商、印刷商、制作商的选定。 甲方认定，或动力公司推荐甲确认。 全有文档友情提供 全有中国 24 十一、促销策略 为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高 XX 房地产楼盘 在郑汴路的知名度，哄托销售气氛，提高在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。 活动内容： 5 月 30 日至 6 月 26 日的 8 期广告中，参预者集齐其中任意不同内容三期广告，到售楼部登记领取抽奖 卡，在登记日的当期星期六到售楼广场参预抽奖，抽奖日为 6 月 7 日、 6 月 14 日、 6 月21 日和 6 月 28 日。 每次抽奖抽出 5 辆自行车和 2 辆电动车。 奖品费用为：电动车 8 辆约 16500 元，自行车 20 辆约 2200 元。 其它费用另计。 十二、销售现场包装策略 A、 明确项目视觉系统的核心部分： 名称、标志、标准字、标准色 B、 售楼部广场、售楼通道、工地围墙包装： （详见售楼现场包装计划） 十三、主要销售道具制作及二期销售资料的补充： A、 楼书 6 月 3 日前楼书创作设计完毕， 6 月 7 日定稿印刷。 预计每本楼书 3 元，每次印刷 5000 本。 费用约为 15000 元。 B、 二期小户型主力户型单体模型。 全有文档友情提供 全有中国 25 甲方负责制作，应在 6 月 9 前完成。 C、二期销售前期准备资料： 1） 商品房预售许可证，甲方负责办理，预计 5 月 31 日前取得。 2） 二期楼宇说明书：统一说辞、各种户型图、交房标准、物管内容。 售楼部协同甲方在 6 月 5 日前完成。 3） 完成二期销售手册 4） 完成二期房源销售价格、最大优惠比例。 售楼部协同甲方在6 月 5 日前完成。 5） 完成二期房源销售控制及制定提价日期。 售楼部协同甲方在6 月 5 日前完成。 6） 完成二期房源合同标准文本（包括内部认购书）。 售楼部协同甲方在 6 月 5 日前完成。 十四、二期项目进入期工作 组织及验收 依据本营销策划书各工作环节的工作内容及日程，各部门制定本部门的工作进程。 每日下午 6 时售楼部协同甲方协调验收当期工作。 尤其要注意的主要环节有： 销售手续验收； 销售道具验收； 广告设计样稿验收（ 文字、图片、名称、地址、电话号码 ）； 广告媒体购买验收（媒体、时间、版面、该版面周边内容情全有文档友情提供 全有中国 26 况及要求）； 天气、重要社会活动（尤其注意非典的走向）。 岗位人员工作准备验收： 重要环节演练。 十五、营销总结 依据来电量、来访量、来访客户质量、成交量判断当期广告效果。 依据进入期品牌塑造结果、销售成交量判断营销 战略。 依据来访成交比例及销售总量判断售楼部现场销售能力。 附 1： 郑汴路市场调研报告 调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（ XX 房地产楼盘 购房消费支撑力度） 调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样 调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材全有文档友情提供 全有中国 27 市场、商品大世界 调查完成时间： 在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产 消费的主力军。 了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。 ，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。 对此不仅感慨，如果蚂蚁不饿或对象肉不感兴趣的时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗。 消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查的几点发现： 1 大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高 1 大部分员工 来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足 1 小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感 1 市场上有很大不稳定因素， 89 月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代 外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位 2 商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿全有文档友情提供 全有中国 28 舍 2 附近都市村庄较多，租务市场一般 80— 150元 /月 2 作为首次购买者，最重要的还是价格 2 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净 2 相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售 2 同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展 最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能 2 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换换工作，普通员工流动性比较大 2 对 60— 80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力 2 XX 房地产楼盘 知名度不高，口碑不好 外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心 郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味 着成功。 附 2：周边竞争楼盘 建业城市花园 位置： 107 与郑汴路交叉口 面积：占地 246420 平方米，建筑面积 27 万平方米，二全有文档友情提供 全有中国 29 期 34 栋，建筑面积 7． 18 万平方米；三期 37 栋，建筑面积 11万平方米。 工期：二期 99． 11－ 2020． 三期 2020 年 4 月开工。 价格： 2800 元／平方米。 2020 年 4 月最低价 2215，最高价 3800 户型：三期 101－ 263 平方米的二室到五室、复式 二期 143－ 309 平方米的三室到五室、复式 车库＋车位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 户型： 4+2 房号： 91 号楼 X 单元 9 层东户 房款：建筑面积： 平方米，总款 618103 元 按揭优惠 1％，贷款额 48 万， 20 年每月还本付息 3178 元 /月。 户型： 3+2 房号： 92 号楼 1 单元 10 层东户 房款：建筑面积： 平方米，总款 524510 元 按揭优惠 1％，贷款总额： 40 万 20 年每月还款本息 2648 元 2020 年 2 月 22 日 三期： 交房日期； 20201231 全有文档友情提供 全有中国 30 占地面积： 85 亩 总建面积； 11 万平 户型面积： 13 150、 157（ 3+2）； 199 复式； 170— 230 平方 4+2 均价： 3000 元 总价范围； 2600— 3500 元 /平方 2020 年 3 月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城东路与凤台路交叉口向南 50 米 开发项目：一期六栋多层早已入住，（入住率高达 80%），二期 4 栋小高层准现房 总建筑面积： 9 万平方米 绿化率： 48％，一楼有私家花园，大概十几平米 楼层施工程度：多层现房，即买即住；小高层在建 户型：多层 — 172m2；小高层没有小户型，最小 140 平米。 价格：多层，均价 2100 元 /平米，三楼 2350 元 /平米；均价 2600 元 /平米。 售楼部比较压抑，售楼员语速太快、盛气凌人，态度恶略，自 11： 10—— 11:45,有 1 组客户， 1 通电话。 物业管理； 元每平方每月 2020 年 2 月 9 日（大雨夹雪） 东 方 明 珠 位置： 郑汴路和商贸路交叉口向北 200 米 全有文档友情提供 全有中国 31 交通： 35 路、 208 路、 85 路、 60 路等，下车步行 200 米即到 开发项目及销售进度： 一期 4 栋多层，四楼以上已全部售完，（只剩 一套，其它户型无房）；二期 4 栋小高层，其中 3 栋已交房，面积在 1 栋是小户型，一 梯三户，面积集中在 60 平米（一室两厅）、 70 平米（两室两厅）、 80 平米（两室两厅）， 2020 年 8 月份交房，主要以销售现房为主。 结构： 多层为砖混结构，小高层为钢筋混凝土框架剪力墙结构 配套设施： 地下室（ 600 元 /m2） 2 条电话线路，一路内线不收费，一路外线正常计费 宽带网 壁挂炉采暖 现在的售楼部即为以后的业主会所 绿化率 ％。