xx年苏州相城区蓝桂坊商业项目定位报告

xx年苏州相城区蓝桂坊商业项目定位报告内容摘要：

街在保留少量工艺品商店外，将进一步扩大休闲娱乐的功能，成为名副其实的休闲特色街；南门地区将建起一条以饭店酒楼为主的餐饮街。 除此之外，一批特色鲜明的批发市场也将融入市民的生 活，如国际 IT 产品批发市场、太湖土特产批发市场、胥口农民画市场等。 从政府今年年初的商业网点规划可以看出，新区狮山广场商务功能区将会和园区湖东商业功能区并列成为仅次于观前、石路和南门组成的苏州核心商业圈的市级商业功能区，显然政 府规划的出台对投资者和经营者都有一个明确的导向作用，这就意味着苏州商业将迎来一个新的发展机遇。 苏州古城区土地的稀缺性，限制了城区商业的发展，通过对苏州商业现状的分析及政府的商业规划，苏州商业的未来在园区与新区。 园区的商业模型标本是邻里中心，新区的商业模型标本将是以狮山路为中心的商业模块。 苏州与上海相比，商业的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。 据悉， 2020 年 111 月，苏州的工业总值为 8640 亿，相当于上海的 80%，而零售业苏州为 563 亿，只有上海的 25%左右。 所以，苏州的商业还有广阔的 发展前景。 苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降。 于是，投资者开始转向相对较高的商业。 从另一个角度来讲，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于提升土地的等级，蕴涵了诱人的盈利潜力。 成熟的商业开发必然要和地产开发结合起来，在商业与地产联动中形成集聚效应。 目前的具体模式主要有两种： 以商业开发为先，提升地租等级后从后续的地产开发中获取利润，如城乡结合带的SHOPPING MALL 开发； 商业开发跟随地产开发，如商业一条街的建设等。 就目前苏州来看，商业业态创新的时机已经成熟，摩尔商业城在苏 州有着巨大的发展潜力。 目前，超市、大卖场、便利店已基本饱和，SHOPPING MALL 以其超大规模、一站式的购物理念和优惠的价格成为极具竞争潜力的商业形态。 目前，苏州的 SHOPPING MALL 正处于起步阶段，发展前景看好。 第三部分 区域市场分析情况 相城区 一、项目所处的市场背景 苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区 ,西接苏州高新技术产业开发区。 全区下辖 10 个镇 ,1 个省级经济开发区，总面积 496 平方公里 ,户籍人口 40 万。 相城是苏州城市外向拓展的重要空间场所 ,也是苏州市极具发展 潜力的新城区。 阳澄湖清水大闸蟹享有 蟹中之王 的美称；陆慕金砖御窑曾为明清两代皇室烧制过大量铺地金砖。 黄埭香水西瓜子 、 湘城麻饼 、 陆慕蟋蟀盆 、 渭塘珍珠 、 蠡口黄桥等地缂丝 等都比较闻名。 总体规划 －苏州五大核心之一 区位优势 －苏州的北大门 相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。 东距上海 85km，西距无锡 3Okm，北至南京198km，南至杭州 150km。 京沪铁路、 312 国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、 205 省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 地理 环境 相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。 南靠沪宁高速、京沪铁路、 312 国道，东邻苏嘉杭高速及 205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。 ▲ 距苏州火车站 5 公里 上海虹桥机场 85 公里 上海浦东机场 130 公里 ▲ 东至：上海 80 公里 ▲ 南至：苏州工业园区 5 公里 ▲ 西至：苏州新区 15 公里 ▲ 距昆山 20 公里 吴江开发区 25 公里 无锡开发区 25 公里 杭州 150公里 交通 五纵五横两联 的区内公路网，形 成极为方便的立体交通网络。 （ 1）五纵 纵一：跨阳公路（阳澄湖肖泾 —— 阳澄湖 —— 312 国道），二级公路； 纵二：苏嘉杭高速公路； 纵三： 205 省道复线，一级公路； 纵四： 205 省道，二级公路； 纵五：苏虞张线，一级公路。 （ 2）五横 横一：沪宁高速公路； 横二：太阳路 横三：太潘路 横四：凤阳路 横五：西北绕城高速公路。 （ 3）两联 联一：湘城 —— 太平 —— 苏嘉杭高速公路太平互通，二级公路； 联二：黄埭 —— 黄桥 —— 元和，二级公路 娱乐休闲 －定格 项目核心价值 相城既有园林之美，又有 山水之胜。 秀丽的阳澄湖畔正成为新兴的休闲娱乐度假胜地。 在相城区政府所在地三公里处的阳澄湖畔，由台湾中兴企业集团投资建设的中兴国际高尔夫球场，占地百余公顷，拥有十八洞七十二杆国际标准场地，是目前华东地区顶级球场之一。 外商服务中心、专家别墅小区、元和文化中心、 8 个绿化公园以及一大批精致典雅、适宜人居的小游园，为中外客商提供了良好的配套服务设施。 经济现状 －项目的支撑点 1） .工业分布 相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改 造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。 2） .特色农业 水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产业的“ 四朵金花 ”。 以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新品种养殖蓬勃发展。 相城区已成为新兴的苏 南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投资置业。 3） .民营经济 相城自古为商贾云集、集市繁华之地。 古代经商鼻祖陶朱公越国大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。 “ 金荡口，银黄埭 ” ，其中 “ 银黄埭 ” 指的就是商贩 曾经盛极一时的黄埭镇。 古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。 民营企业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。 今天， 以有逾 10 亿民资纷纷涌入相城区的会展、度假休闲、房地产、污水处理等行业。 4） .外向型经济 相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，为中外投资者打造新的投资载体。 建区一年多来，世界 500 强日本 “ 住友 ” 电装株式会社、台湾佳能等 100 余家外资企业已欣然落户。 相城区已成为苏州市外向型经济发展的一个新亮点。 5） .专业化市场 相城区专业化市场发展繁荣。 江苏蠡口国际家具城是综合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面积 120 多万平方米，云集全国各地 2400多家客商，年销售额达 30 亿元，规模和影响位居全国第二、华东第一。 中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和地区，年成交量达 780 吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成交额超10 亿元。 华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大着相城区的市场和物流行业。 相城区人口社会发展现状 相城区全区现有户籍人口共约 40 万人，其下述各镇的常住人口如下表所列。 苏州相城区各 镇常住人口简表 ： 名 称 总面积 人口（人） 元和镇 60 KM2 70000 渭塘镇 KM2 北桥镇 KM2 37600 太平镇 KM2 30000 湘城镇 KM2 40000 阳澄湖镇 KM2 —— 黄桥镇 24 KM2 24000 黄埭镇 49 KM2 45000 东桥镇 KM2 26291 望亭镇 KM2 50000 总 计 KM2 378891 苏州市城市北扩发 展计划的第一个阶梯就是相城区南部比较成熟的城区，即阳澄湖路两侧的区域，因此作为城市北扩发展的接受者，相城区南部区域将率先融入苏州大城市化版图而受益。 这种城市扩展的最明显变化，一个是城市基础建设的快速发展和完善，另一个重要体现就是人口的大量导入和流动人口的急剧增加。 该区域现有常住人口 7 万左右，流动人口不足 10 万人，但在未来的 5 年内，估计迁入人口和常住人口将达到 20— 30 万人，同时流动人口将会超过 30 万人。 二 、相城区房地产市场分析 区域特点 房地产业起步比较晚。 多为本土小开发商开发。 中底档楼盘占 主导地位，缺乏高档楼盘。 区域配套 相城区交通不太便利，目前本区域与其他区域的来往主要是通过相城大道，尽管在相城大道上已有多条公交车，但是公交线路单一，行车间隔比较长，为相城区的交通带来了不便。 相城区生活配套非常少，目前还主要是在依靠相城区一些镇上的生活配套设施。 区域规划 充分发挥场面区和中心镇的辐射带动作用，形成以望亭、黄埭、渭塘、湘城四镇为中心镇，以阳澄湖、太平、北桥、东桥、通安等镇为一般建制镇的 “ 一心、四镇、多点的城镇布局。 重点向绿色景观大道发展。 计划将建成苏嘉杭高速公路相城段、新蠡 太路、凤阳路等主干道的绿色通道；加快各级各类公园、小游园投入力度，建成元和公园、黄桥公园、沈周故里、桂花公园。 “ 五纵四横二联 的交通骨干网络，形成极为方便的立体交通网络，加以配置区内小交通，一方面沟通相城区与苏州市场面区、新区、园区和邻近城市的交通，另一方面沟通从城区到各镇以及镇区与镇区、镇区与村之间的道路，形成便捷的对内对外交通网络 ,同时逐步提升区乡公路等级，达到二级公路的标准。 房地产市场 （ 1）、区域板块划分 相城区房源以相城大道板块和陆慕镇板块两个大型板块为主，另有渭塘、湘城等中、小型板 块。 相城大道板块是相城区进入环古城区和园区的必经区域，该板块是相城区楼市中发展最快、楼盘面积最大、开发密度最集中的板块。 随着苏站迁建工程的进行，越来越多的市区购房者认识到此板块得天独厚的区位优势，因此，近期此板块的处于价格上升阶段，较上半年此板块的均价有了近 300400元 /平米的攀升 ,均价达到 4500元 /平方米。 而销售态势也普遍走高，虽有个别楼盘的处于尾盘销售的情况下成交套数和供量有所下落，但整体走势良好。  板块特征：以大型商业市场为先导，住宅楼盘为辅助。  代表楼盘：商业 —— 中翔家电城、中翔装饰城、蠡 口国际家具 城、国际服装城、采莲商业广场 、锦绣商业街 等。  住宅 楼盘：锦绣江南、 香城花园、荣盛阳光名邸、南亚花园、 凯翔花园、中翔 28 等。 陆慕镇板块 位于相城区 陆慕镇 及其周边地区 , 陆慕镇 是相城区中心城镇之一，其经济发展和社会发展水平在相城区内占重要位置。 因此， 陆慕镇 的房地产业的发展在相城区也是较为领先的。 陆慕镇 真正意义上的楼盘是 2020 年对外公开销售的华美家园，当时的销售情况较好。 随着三江锦绣江南和嘉和丽园的尾盘的结束 ,该区域缺少一定数量的在售楼盘 ,合景地块的开发为该区域房产的开发注入了新鲜的血液 ,后期 销售有待观察。 另外，别墅和写字楼市场几乎为空白，仅有一两个楼盘，市场情况有待观察。  板块特征：住宅为主，兼有别墅和写字楼  代表楼盘：住宅 —— 华美家园、三江锦绣江南、嘉和丽园 别墅 —— 苏州知音 等 写字楼 —— 开元银座  相城 区 零星板块 :除相城大道和陆慕板块外的其余乡镇板块， 相城区北部各乡镇的房地产开发主要以本土政府下属的企业为主力，楼盘开发主要依托相城区湖泊众多，风景优美的自然条件，以建造别墅为主，对外销售程度不高。  板块特征：本地 政府下属开发企业为主，别墅居多。  代表楼盘：丽晶星河、静湖水岸别墅、中兴高尔夫别墅，聆湖 丽墅，渭塘商业街，阳澄领岛别墅等。 （ 2）、 市场各楼盘基本情况 案名 类型 开盘 时间 累计数据 新推案数据 累计供应批次 累计供应量 累计销售率 新推案批次 新推案量 新推案时间 新推案主力面积 新推案销售率 新推案均价 (元/平方米 ) 区域成交均价(元 /平方米 ) 香城花园一期 多层 /小高层 全部 1043 % 四批 250 139 % 4000 4360（毛坯） 4560（全装） 香城花园二期 多层 /（别墅） 1－ 8 批 1094 % 八批 64 119/130 % 4600（情景洋房） 香城花园 城岸 小高层 /高层 全部 458 % 二批 284 98/105 % 4000 锦绣江南 多层 /小高层 全部 1357 % 五批 442 130 100% 4100 阳光名邸 多层 /小高层 /（别墅） 一期、二期 559 % 二期二批 103 135 %。