iso体系文件物业管理工作手册

iso体系文件物业管理工作手册内容摘要：

守各项规章制度，保证工作质量，按时完成任务，接到日常维修通知要迅速及时到位，维修工作完成后，认真填写维修通知单，返回班组待命。 11． 必须按巡检制度所规定的时间和巡检线路进行认真巡检，凡有故障之设备维修，及时报告部门领导安排处理。 12． 服从领导的安排，按保养规程做好负责范围内的设备保养工 作，并做好记录，存入档案。 13． 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 14． 积极完成上级交办的其他工作。 弱电技工岗位职责 1． 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。 认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2． 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3． 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4． 负责园区弱电系统的维修与保养工作，熟悉园区弱电系统的组成、原理，以及其操作流程；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。 负责实施 本系统设备保养计划。 督促保 养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。 5． 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行。 6． 熟悉接待程序，掌握各设备 /设施的操作，并能按时作好相关记录。 7． 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8． 努力提高自身的工作技能、业务水平。 9． 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 10． 积极完成上级交办的其他工作。 油漆木工岗位职责 1． 于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。 认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和 组织纪律。 2． 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3． 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4． 负责小区公共区域木制品、铁栏杆、水泵、管道等设备设施的除锈、翻新工作；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。 负责实施本系统设备保养计划。 督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。 5． 负责向业户提供户内维修服务工作。 6． 熟悉接待程序，掌握各设备 /设施的操作，并能按时作好相关记录。 7． 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8． 努力提高自身的工作技能、业务水平。 9． 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 10． 积极完成上级交办的其他工作。 泥水技工岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。 认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4. 负责小区公共区域地砖、墙面、天花等土建设施的维修和翻新工作；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。 负责实施本系统设备保养计划。 督促保养单位技术人员按时对设 备进行保养，做好保养记录。 5. 负责向业户提供户内维修服务工作。 6. 熟悉接待程序，掌握各设备 /设施的操作，并能按时作好相关记录。 7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8. 努力提高自身的工作技能、业务水平。 9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 工程组质量目标 业户对工程服务、设备保养综合满意率： 98% 回收调查问卷张数每张表中对工程服务和设备保养项数 — 不满意项数之和 回收调 查表张数每张表中对工程服务和设备保养项数 计算依据：《业户满意度调查表》 (见《业户满意信息收集与利用程序》 ) 月有效报修处理及时率： 100% 每月有效报修宗数 — 超时处理宗数 每月有效报修宗数 计算依据：《工程组报修记录表》 月维修返修率：≤ 1% 计算公式： 100% 计算公式： 100% 业户要求返修宗数 每月户内有偿维修宗数 计算依据：《工作任务单》、《客户服务中心报修记录表》 (见《户内有偿维修工作规范》 ) 影响电梯正常运行的故障率每月不超过 2%。 每月出现故障的次数 园区电梯台数 计算依据：《机电设备台帐》、《工程组报修记录》 非预期性的停水、停电全年不超过 2 次。 计算依据：《机电设备台帐》、《工程组报修记录》 交接班制度 ，做好接班工作。 ，听取上班值班人员运行情况的介绍，未完成工作交代 . 、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量状况，并在交接班记录上签名。 、物品放置是否整齐。 钥匙是否齐全。 ，必要时立即通知工程组主任到场处理： 设备记录与实际运行状况不符时。 交接班人数不齐或不在场时。 接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。 设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 计算公式： 100% 100% 计算公式： 设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。 交班时发现仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量与清单上记录不符时。 值班管理规定 1. 值班技工必须严格遵守岗位，做好当班记录，按栏目要求认真如实填写。 2. 值班技工必须服从领班的安排，听从调配，执行领班的工作指令。 3. 值班技工必须严格执行巡检制度，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。 4. 值班技工必须掌握并正确实施应急处理方案，遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。 5. 在交接班时应将重要事项向接班人员交待清楚各个细节，及注意跟进的事项。 6. 随时在值班室待命 ,不得擅离工作岗位，做与工作无关事情。 7. 维修工作完成，应及时回值班室。 8. 注意安全防范事项。 9. 分清轻、重、缓、急，合理安排工作顺序。 ,及时向领导及相关部门求援。 工作检查制度 ： 确保楼宇设备 /设施安全、完好运行，并对员工工作考评。 ： 物业服务中心工程组全体员工。 ：。 、实施、巡查、复检指导。 /设施进行检查、保养并做好记录。 : 工程技工每天对自己责任区设备 /设施进行巡查。 设备运行状态，开启台数、编号；附属设备开启台数、编号；各设备运 行仪表指示值，有无异常噪声，振动及异味。 设备（房）环境温度、天气状态、环境卫生，工器具是否齐备，灯光、消防器材是否齐全完好。 设备 /设施运行中出现的故障及处理情况。 记录填写：按现场实际情况填写要求，真实、齐全、简洁。 日检发现重大情况马上汇报工程组领班。 : 工程组主任、领班每周对楼宇设备 /设施进行检查，并对技工工作进行督导。 楼宇大型设备 /设施完好状态； 技工日检完成情况； 工程组周工作完成情况。 记录表由领班填写，工程组主任抽查签认，内容包括： 设备 /设施完好情况； 技工日检工作点评。 : 工程组技工每月对全部设备 /设施检查。 各责任区工作完成情况。 对每个技工责任区设备 /设施维护、保养情况进行评比，评出优秀设备 /设施责任区。 记录由领班填写，工程组主任签认连同月报表每月 25 日呈报上级领导。 抽检：由物业服务中心经理或上级领导随时检查设备 /设施维护、保养情况。 物业服务中心月检：按物业服务中心规定执行。 : 周检为每周二 9： 00 时开始进行。 月检为每月最后一周（周二） 9： 00 时开始进行。 运行记录管理制度 1. 工程组《系统设备 (设施 )巡查记录表》每天记录不少于一次，供配 电、生活供水、消防供水设备运行记录表每两小时记录一次，由领班检查后存档。 2. 设备月度检查保养表由工程技工填好后交由领班查阅后签名存档。 3. 水泵房、水表房、电梯机房、每月均由当班技工巡查设备后签名，由领班抽查监督，月底汇总由资料员存档。 4. 排班表每月 25 日由领班填写，工程主任审阅后交行政部并抄送客服及保安部门。 5. 考勤登记表每月 25 日由领班汇总工程主任签认交行政部。 6. 设备、设施检查必须认真、仔细，记录需填写认真、字迹清晰。 7. 所有记录必须按时完成，不得弄虚作假。 工 程档案管理规定 1. 所有的工程设备档案由工程组资料员负责管理，工程档案资料员应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。 2. 各类档案应按系统分类：强电、弱电、机管、电梯、土建、消防统一存放档案盒并贴上标签 ,具体应归档的的内容如下 : a. 说明书。 b. 图纸。 c. 检收报告。 d. 合格证。 e. 定期保养记录 f. 运行记录表 3. 编制档案目录，内容应与档案合外标签一致。 4. 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交领班审阅确定用途。 5. 借阅档案须经领班以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，续借需再次登记。 钥匙管理规定 1. 内部钥匙主要指内部值班室、高低压配电房、管线井、其它设备房及工程仓库等钥匙。 2. 由工程组值班人员将钥匙分类，标识 ,进行定置管理。 3. 所有工程类钥匙必须交行政人事部备份一套存档管理。 4. 钥匙统一放置于专用钥匙箱内，由值班人员负责钥匙的领用、归还情况记录。 5. 内部钥匙一般不外借，外部人员借用钥匙必须持其工程组负责人签字凭条，经工程主任同意，值班人员才可外借。 6. 任何人未经物业服务中心经理同意后不可擅自配钥匙，若因工作需要配置钥匙时，必须由值班人员登记数量、用途及经手人后方可 配制。 7. 钥匙领用后必须随身携带，不可随意放置，下班前应交还值班人员；值班人员在下班前必须根据《钥匙借用登记表》清点借出钥匙归还情况并作好记录，在《交接班记录表》中作好记录。 8. 借用钥匙原则上必须在当日内归还。 值班人员在每日下班前必须清点钥匙数量及查看借出钥匙归还情况。 9. 钥匙一经遗失，必须立即报告物业服务中心经理与工程组主任，并由工作人员登记备案，同时用更换锁等方法来进行妥善处理。 工（器）具管理规定 1. 目的：保证工（器）具，安全可靠使用，不致发生丢失现象。 2. 适用范围：物业服 务中心工程组公用工具。 3. 职责 4. 工程组领班负责工（器）具保管，借用、保养。 5. 工作程序 6. 工（器）具属于工程组公共财产，每个员工都有责任和义务保证其正常使用。 7. 使用人员要爱护使用工 (器 )具，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。 8. 对工（器）具使用实行定置管理，并擦拭干净后整齐摆放回原处。 9. 工（器）具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报工程主任批准。 10. 工（器）具在使用中应注意安全，高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚手架等使用时须最少两人操作，且一人做好安全保护措施。 11. 工（器）具损坏无法正常使用，应及时内交仓管进行报废 处理。 12. 工（器）具原则上不得外借，如有特殊情况需外借的，须报工程主任批准并进行登记。 13. 外借工（器）具归还时进行检查，确认完好后方可接受。 在规定外借期限内未归还的，应及时催还，如有破损或丢失的，应主动向对方索赔。 14. 记录《工（器）具借用登记表》 安全用电、用水管理规定 1. 根据省、市用水管理有关规定，结合本楼宇具体情况，对供电供水规定如下： 2. 凡经本物业服务中心接管或未办移交手续而暂交本物业服务中心管理供水、供电系统一律由本物业服务中心管理，其它单位未经许可不得进入，如私自进行接驳管 线，按偷电、偷水论处。 如是未完工程，施工单位需要进入，亦须物业服务中心客户服务及工程主任同意方得进入工作。 3. 高层住宅的电梯等共用设备运行电费，按广州市政府有关规定，设独立计量表，。