20xx年长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告

20xx年长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告内容摘要：

房者心理层面的影响大于对其购房能力的影响。 只要本项目在户型设计上 增加 90 平米以下的中小户型 的比重 ，降低项目总价，便可降低新政对项目的影响。 同时 长清区 房地产市场发展起步较晚，大量的客群仍是出于刚性需求购房，相对投机泡沫较少，所以这一轮调控新政对于 长清 市场的总体影响有限， 长清 平均房价仍然会呈现平缓上涨的态势。 总结 长清宏观经济及房地产行业发展均衡且稳健， 随着长清区经济的持续发展和政府规划的逐步落实， 长清对济南市区居民的吸引力将不断增强，长清市场的需求格局将发展发展，并推动长清 房地产市场 将进入快速发展期。 随着长清大学城、高科技园区、园博园等项目的开发建设，恒大等知名开发商的入驻将迅速带动长清房地产发展的格局和模式， 房地产市场逐渐 成熟化、 有序化， 同 时 竞争 将趋于激烈。 长清区房地产市场主要由刚性需求支撑，受国家宏观调控政策影响较小，房价会“稳中有升”。 长清小柿子园 项目市场研究及策划定位报告 11 第 2章 济南住宅市场分析 济南住宅市场分析 20202020年济南住宅开发投资额及增长率 济南住宅开发投资额及增长率05010015020025030068%72%76%80%84%88%住宅开发投资总额（亿元） 126 住宅开发投资环比上年同期增长率30% 29% 36% 16%住宅开发投资占房地产投资比例% % % %2020 2020 2020 2020 数据来源：济南统计年鉴 20202020年济南住宅投资额逐年快速增加，年均增长幅度为 27%。 房地产投资以住宅投资为主，住宅开发投资额约占房地产开发投资额的 8成左右，写字楼与商业开发投资所占比例小。 20202020年济南住宅市场供需状况分析 济南住宅市场供需状况02004006000%40%80%120%住宅供应量（万平方米） 203 250 住宅实际销售面积（万平方米） 住宅供应量同比去年同期增长率7% 6% 78% 21%住宅销售面积同比去年同期增长率6% 13% 23% 23%供需比 2020 2020 2020 2020 数据来源：济南统计年鉴 注：按照统计局统计口径，住宅实际销售面积 为报告期内正式交付给购房者的住宅面积，不包括已签 长清小柿子园 项目市场研究及策划定位报告 12 订预售合同正在建设的商品房屋面积。 20202020年整体供需量增加，供需比下降。 相比于其他副省级城市济南整体供需量较小，济南供需基本处于平衡状态，供需比维持在。 20202020年济南市住宅供求比呈现不断下降趋势。 供需比下降决定了济南房价在近年内销售价格的较快增长。 20202020年 4月 济南一手住宅销售量分析 010020030040040%20%0%20%40%60%80%销售面积（万平米） 销售面积同比增长率 61% 16% 6% 9% 11% 59% 26%2020 2020 2020 2020 2020 2020201 0年1月4月 数据来源：山东中原投资顾问部 注：因济南市住宅销售 95%以上均为期房销售，故采用政府的交付面积作为住宅销售面积的数据与济南市住 宅实际销售情况偏差较大。 故山东中原采用实地调研方式，以认购数据作为一手商品住宅的销售数据。 20202020年济南一手商品住宅成交量较为平稳，年成交量集中在 200万平米左右，受贷款成本降低等行业救市政策的影响， 2020 年年成交量出现最高值为 295 万平米。 受供应量严重不足和政府推行严厉程度空前的调控政策的影响， 2020 年 14 月份济南一手住宅成交量较去年同期出现下滑，降幅为 26%。 长清小柿子园 项目市场研究及策划定位报告 13 20202020年 4月济南市住宅成交价格 02020400060008000100000%10%20%30%40%50%商品房销售价格（元/平米） 3954 4146 4278 4917 5587 6029 8218 价格同比上涨 % % % % % % %2020 2020 2020 2020 2020 2020201 0年1月4月 数据来源：山东中原投资顾问部 20202020 年是济南住宅价格持续快速增长， 至 2020 年 14 月份济南普通住宅价格已高达 8218元 /平米，较上年同期价格上涨 46%。 房价高企和严厉的房地产调控政策为房地产开发及销售带来较大的风险和压力。 济南各区域市场分析 根据行政区划，对各行政区住宅市场进行发展特征、住宅销售价格和产品特征的系列对比分析。 长清小柿子园 项目市场研究及策划定位报告 14 各区域发展特征 区域 区域特征 房地产发展历程概要 各年度代表性楼盘 市中区 主要位于济南市区南部区域，自然环境优美，是高档住宅和别墅的聚集地，区域消费能力强。 受济南“南控”规划的影响，区域内潜在项目较少。 2020 年银丰山庄及当时济南最大 的旧村改造项目伟东新都的开发，使市中区的阳光舜城片区成为济南市热点开发区域，自 2020 年以来鲁能领秀城、泉景天沅等大规模楼盘的开发及区域内舜耕路等道路的修建使市中区二环南路沿线板块成为济南未来三至五年内持续的热点开发区域。 2020 年：银丰山庄、伟东新都 2020 年：世纪佳园、鲁能领秀城 2020 年：泉景天沅、鲁能领秀城 2020 年：峰景鉴筑、京鲁山庄 2020 年：外海蝶泉山庄、中齐他山 2020 年：万达广场 2020 年：万达公馆 历下区 位于济南东南部，是济南房价最 高的区域，是济南富人聚集区。 区域房地 产开发时间较早，原开发楼盘多集中于千佛山附近，自 2020年以来燕山新区板块成为历下区的开发热点区域。 2020 年随着济南市政府的东迁、全运会的召开，奥体片区发展为新的住宅开发热点区域。 2020 年：中润世纪城、银座花园、荷兰庄园 2020 年：正大城市花园 2020 年：中天汇丽华城 2020 年：名士豪庭、中建文化城、港澳花园 2020 年：名士豪庭、正大城市花园三期 2020 年：中海奥龙观邸、海尔绿城全运村 2020 年：黄金 99 历城区 位于济南东北部，区域发展水平差别较大。 现在售项目较少，潜在项目主要集中在工 业北路沿线和经十东路沿线。 2020年 2020年历城区主要供应量为配套齐全的洪楼板块，销售价格较高； 20202020 年以来有少量在配套较差的经十东路沿线项目开发，拉低了历城区销售价格。 2020 年后，盛福庄周边的项目开始动工，成为 2020年潜在供应量较大的区域。 2020 年：富翔天地、上海花园 2020 年：锦绣泉城 2020 年：福润康城 2020 年：彩石山庄 2020 年：保利花园、彩石山庄 2020 年：保利花园、大地锐城 高新区 位于济南市区东部区域，曾是济南竞争最激烈、价格最低的区域，后发展为供需两旺 的区域，成交价格上涨较快，未来市场供应量较少。 商品房开发起于 2020 年，直到 2020年才有较多项目开发。 随着济南市政府东迁、全运会召开等利好消息的影响， 2020 年高新区成为济南房地产热点开发区域。 从 2020 年的潜在供应来看，高新区的潜在供应量有限。 2020 年：黄金时代、新东方花园 2020 年：新东方花园、黄金时代 2020 年：莱茵小镇、盛世花城 2020 年：鑫苑国际城市花园； 2020 年：中齐未来城、海信慧园、茗筑美嘉 2020 年：中海紫御东郡、中齐未来城 槐荫区 槐荫区位于济南西北部，槐荫区工厂搬迁 与旧村改造出现较多土地，但因西部配套较差，房地产起步较晚。 因槐荫区位置较偏，基础设施及房地产发展较为落后，市民对该区域地段认同感差，随着阳光 100、泉城花园、凯旋新城等大规模楼盘的开发，及区域内道路等基础设施的修建，拉动了区域房地产的发展水平和区域住宅价格，成为近年来济南市价格增幅最大的区域。 2020 年：天业翠苑、实力荣祥 2020 年：艾菲尔花园、阳光 100、嘉逸现代逸居 2020 年：新世界阳光花园、外海现代中央花园 2020 年：凯旋新城、海右重华 2020 年：阳光 100、群盛华城 2020 年：凯旋新城 、泉城花园、发祥巷、路劲御景城 2020 年：发祥巷 天桥区 位于济南市区北部区域，区域基础设施比较差，区域项目多位于北园大街沿线，北园大街以北项目较少。 随着小清河治理工程的改造完成，小清河沿线成为天桥区今后一段时间内的开发热点区域。 因北部区域基础配套较差，本区域内的住宅多以中低档楼盘为主，2020 年以来在北园大街两侧有较多新盘出现，随着北园大街的拓宽改造及小清河的治理，济南北部的区域价值不断提升。 2020 年：天建天和园、鲁能康桥 2020 年：齐鲁花园、泉星小区 2020 年：华夏金色阳光花园、鲁铁花样年 华 2020 年：重汽翡翠郡、碧水尚景、 2020 年：君逸左岸、海那城 2020 年：香港国际 长清小柿子园 项目市场研究及策划定位报告 15 各区域住宅销售价格 3000400050006000700080009000100002005.12005.32005.52005.72005.92005.112006.12006.32006.52006.72006.92006.112007.12007.32007.52007.72007.92007.112008.12008.32008.52008.72008.92008.112009.12009.32009.52009.72009.92009.112010.012010.3历下区 高新区 市中区 槐荫区 天桥区 历城区 自 2020年 1月至 2020年 4月济南各行政区在基础设施不断改善、众多中高端项目上市的带动下，住宅价格均有大幅上涨。 随着 2020年 4月房地产新政的颁布，房价涨幅开始减缓，但依然保持坚挺。 自 2020年 1月至 2020年 4月价格增幅最大的为槐荫区，其增幅为 139%。 其余区域依次为高新区、市中区、历城区、历下区、天桥区，其增幅分别为 104%、 83%、 79%、 70%、 69%。 2020年 4月在济南各 行政区域中，历下区住宅价格最高，达到 8735元 /平米。 其余各区域按价格高低水平依次为槐荫区、市中区、高新区、历城区、天桥区，其价格分别为 8730元 /平米、 8252元 /平米、 7758元 /平米、 7180元 /平米和 6100元 /平米。 各区域住宅产品特征 区域 建筑类型 主力户型 绿化率 容积率 历城区 高层 90120 平米 35%45% 历下区 小高层、高层、别墅 100140 平米 35%40% 市中区 高层、别墅 110170 平米 35%45% 高新区 高层 80110 平米 35%40% 槐荫区 高层、小高层 80120 平米 30%40% 天桥区 高层 80110 平米 30%40% 长清小柿子园 项目市场研究及策划定位报告 16 现阶段，济南市的住宅产品以高层为主，各区建筑类型的同质性较高，只有历下区和市中区的个别项目出现了城市别墅。 从主力户型来看，历下区和市中区的项目以改善型产品为主，主力产品的户型面积相对较大，一般在 100170平米。