20xx年湖南岳阳富川鸿景园项目前期市场调研分析报告(doc

20xx年湖南岳阳富川鸿景园项目前期市场调研分析报告(doc内容摘要：

20 三、板块市场分析 金鹗山板块 （ 1） 板块定位 —— 生态宜居区域，环境优美且紧邻市中心，客群资源亦很强大。  区位优势 环境优美，紧邻市区，配套设施齐全；  区位特点 ，环境优越。 ，配套齐全企事业单位众多，带来大量有实力的消费客群。 （ 2）板块现状 —— 现有地产开发项目良莠不齐  该区房地产物业类别丰富。 价格区间 23003200元 /平方米。  多数项目已接近尾盘，而且体量 不大，后续供应量较小。  生态、配套的齐全以及今后的发展潜力是客户置业的主要驱动因素。  房地产开发项目质量良莠不齐。 （ 3） 项目列表 项目 位置 占地（ m2） 总 建 面（ m2） 容积率 绿化率 住宅均价 商业均价 欣登明珠 金鹗西路与德胜路交汇处东南角 2 万 9 万 2700 12020 金鹗花园 岳阳市南湖大道三医院旁 万 万 3000 【鸿景园】 项目前期 市场 调查报告 21 雅典新城 青年路立交桥西南侧 万 10 万 40% 2229 4246 老城区板块 （ 1）板块 定位 —— 城市行政中心，是 房地产市场起步最早发展较为成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势。  区位优势 老城区区域，交通便利，生活配套齐全。  区位特点 这两年老城区的开发进入了快车道，楼盘开发较为密集。 价格方面也是岳阳市场较高的。 （ 2）板块现状 —— 房地产开发的成熟区域  老城区为岳阳行政中心，房产价格较高。 价格区间 25003400元 /平方米。  近几年的项目放量比较大，尤其是岳阳第一大盘的天伦城就位于此片区内。  客户层次高，主要来自企业的高管、公务员、私企业主等较有经济实力的群体。  中心区位和 完善的配套是客户置业核心价值驱动。 （ 3）项目列表 项目 位置 占地（ m2） 总建面（ m2） 容积率 绿化率 住宅均价 商业均价 天伦城 岳阳市金鹗中路市政府对面 万 60 万 % 2900 8000 中环一号 岳阳市花板桥金虹广场 — 万 31% 2847 未定 德郡卡布奇诺 白杨坡路八中对面 333 号 万 万 35% 3328 —— 远鹏 .缤纷年华 青年路与东环路交汇处西南角 万 5 万 —— 2915 —— 上城旺座 东环路与五里牌路交会处 1 万 万 30% 2500 —— 【鸿景园】 项目前期 市场 调查报告 22 洞庭春苑 岳阳市洞庭大道 (汽车西站对面 ) 万 万 —— 2400 4600 福泰花园 岳阳市望岳路 (巴陵中学正对面 ) 万 万 —— 1660 38004100 南湖板块 （ 1）板块定位 —— 生态宜居区域，环境优美且紧邻市中心，是岳阳人心目中的高档社区。  区位优势 环境优美，紧邻市区，配套设施齐全；  区位特点 南湖片区， 紧邻南洞庭湖以及南湖广场 是岳阳人心中 的高档社区。 （ 2）板块现状 —— 房地产开发热点区域  该区房地产物业类别丰富。 价格区间 23004000元 /平方米。  岳阳房地产业的密集开发区域，但许多项目已接近尾盘。  生态、配套的齐全以及今后的发展潜力是客户置业的主要驱动因素。  房地产开发项目普遍品质较高。 （ 3）项目列表 项目 位置 占地（ m2） 总建面（ m2） 容积率 绿化率 住宅均价 商业均价 岳州帝苑 岳阳市南湖广场博物馆旁 万 万 一期 4000 蓝湖水岸 岳阳市南湖游路与千亩湖路交会处 2 万 6 万 40% 二期 3300 湖景花园 金鹗西路与云梦路交汇处东北角 万 35% 2700 7500 龙腾华府 金鹗西路南湖渔场 万 万 35% 一期 2800 13000 向阳水岸 岳阳市南湖游路，南湖派出所东侧 万 万 35% 2417 【鸿景园】 项目前期 市场 调查报告 23 丹桂翰林府 岳阳市学院路以东 万 47% 2289 湖光山色 求索东路与白杨坡路交汇处 万 万 2580 南湖香 榭 岳阳市求索东路 403 号 万 万 2750 6400 开发区板块 （ 1）板块定位 —— 定位于城市产业中心，房地产开发主要依托于经济园区的发展，同时，也是未来城市的扩展方向  区位优势 ： 城市产业基地，未来的城市发展极。  区位特点 ： 置业人群大多为：年轻人第一次置业 /市区投资客 /开发区内的企事业单位职工。 （ 2）板块现状 —— 岳阳房地产开发的潜力区域  开发区以宜居的社区为主。 价格区间 20202800元 /平方米。  处于城市发展的主方向上，后续开发规模较大。  客户方面，主要以区域内的产业 人员推动。  价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动。  该区域二房和小面积的三房销售效果极好。 （ 3）项目列表 项目 位置 占地（ m2） 总建面（ m2） 容积率 绿化率 住宅均价 商业均价 滨水 .新境界 白石岭南路 10 万 20 万 42% 2980 三辉锦绣花园 岳阳大道与狮子山交汇处 万 万 40% 1904 4011 金成 .御景华都 会展中心南侧 6 万 33% 2685 远鹏壹品 开发区长山路以南 狮子山路以东 万 万 21% 2650 4919 金辉 .巴陵华庭 通海路以西、岳阳大道以北 万 11 万 36% 3100 4709 湘沪湘城 巴陵东路与北港路交会处西南角 1 万 5 万 2600 【鸿景园】 项目前期 市场 调查报告 24 湘汇源 巴陵东路琵琶王立交桥东南角 万 万 30% 2459 6911 港岳豪庭 巴陵东路国家质量技术监督局旁 万 5 万多 35% 3000 锦绣河山 岳阳市北港路南端 13 万 38% 2303 4047 商业街板块 （ 1）板块定位 —— 岳阳商业集中地，内有岳阳楼景区和商业步行街，商业发达。  区位优势 商业繁华地带，经过多年发展已进入成熟阶段；  区位特点 1. 商业街板块目前仍有几个项目在售； 2. 但是总体来看，开发力度不大。 后期推量也较小 （ 2）板块现状 —— 房地产项目开发殆尽  该区房地产物业主要以商业、商住或豪宅项目为主。 价格区间 27003600元 /平方米。  目前。 多数的项目进入尾盘销售，后续供应不足。  客户层次较高，主要来自企业的高管、私企老板、投资者等。  中心区位和完善的配套是客户置业的核心价值驱动。 （ 3）项目列表 项目 位置 占地（ m2） 总建面（ m2） 容积率 绿化率 住宅均价 商业均价 君临 新世界 步行街北辅道西头 万 万 11% 2787 —— 青春驿站 土桥左岸名店西侧 万 万 33% 3000 未定 巴陵尚都 岳阳市东茅岭 万 14 万 —— —— 未定 —— 汇金国际城上城 岳阳市火车站立交桥东南角 万 5 万 —— 2958 —— 【鸿景园】 项目前期 市场 调查报告 25 四、 岳阳 房地产市场分 析小结 市场发展水平 ■□ 岳阳市房地产市场供需基本平衡，市场渢呾，开发水平较低，居民投资意识逐渐升渢，正处亍市场化水平的起步阶段，市场竞争层次较低（价格竞争）。 整体市场出现阶段性的供丌应求，市场销售价格较去年有一定幅度的上涨，但是由亍基数有限，上涨的幅度丌大。 ■□ “东扩南沿”的城市发展方向，使得城市的中心向东、南方向偏秱，城东、城南成为房地产开发的热点板块。 商业地产开发成为房地产开发的热点，市场潜在商业需求较大。 ■□ 开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给不需求的角度看，总体还 处亍从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文化过渡）。 产品特征 ■□ 多层建筑逐渐向小高层建筑发展。 ■□ 岳阳整体市场户型设计面积偏大，户型面积缺乏合理性，大面积户型销售难度较大。 【鸿景园】 项目前期 市场 调查报告。