20xx年北京cbd地区某别墅项目后评估报告

20xx年北京cbd地区某别墅项目后评估报告内容摘要：

前未售住宅总数 3 套，未售商业总面积 4109 平方米，预计总销售收入将达到 132175 万元，预计整个项目住宅均价为 8905 元 /平方米，商业均价为 9312 元 /平方米。 与市场定位时房地产市场情况对比分析 在本项目可研阶段，北京市房地产市场开始活跃，房地产业健康发展，商品住宅是成为市场热点，市场呈现购销两旺的态势。 项目所在区域过去为北京传统的农业区和蔬菜生产基地， 随着北京城市的不断扩展和道路、环境等大市政条件的改善，该区域逐渐成为 CBD核心区之外的生活居住区。 本项目所在区域是北京市典型的城乡结合部，其周边配套、基础市政设施建设起步较晚、水平较低，现有设施相对较为落后。 2020 年中央政府开始对房地产市场进行调控，采取“一刀切”的管理方法，本项目所在区域，受到较大程度的影响。 由于宏观政策的影响，使得市场中消费者的置业信心受到一定程度的影响，出现严重的持币观望氛围，在一定程度上影响了区域房地产市场北京 ****庄园项目后评估报告 的发展。 国务院和北京市政府对本市房地产市场进行了较为严厉的调控措 施，先后对中高端公寓和别墅产品进行了严格的限制措施。 宏观调控政策出台严重打击了消费者的置业信心，导致市场中出现了严重的观望氛围，一定程度上对项目的宣传推广产生影响。 2020 年宏观调控政策的进一步加大，在长期内限制低密度项目的开发，使得在一定程度上增加了现有 TOWNHOUSE 项目的稀缺性特点。 检讨本项目销售时机 本项目计划推盘节奏 : 在项目入市之前，根据区域市场中竞争对手的开盘入市节点、政府公布的区域市场市政设施配套建设进度、本项目的工程节点和北京市场销售淡季、旺季等综合性因素，计划按照 下面的方式：一期于 2020 年 6 月 18 日推出。 二期在 2020 年 8 月～ 11 月之间推出。 项目一期推盘：一期于 2020 年 6 月 18 日开盘。 不同产品同时推出，以中低端产品的高销售速度，带动项目的火爆销售氛围，激发高端客户的购买欲望；反过来，又以高端产品的品质感，带动中低端客户的消费信心； 项目二期推盘：为了抓住市场中低密度产品，在中长期供不应求的未来预期，达到获取更高利润的目的，将二期产品分两个步骤进行开盘销售： 第一步：对分散的部分产品进行低调销售，消化较低素质产品，逐步提升项目价格。 为了 进一步强化项目的稀缺性，给目标市场造成更强烈的神秘感和热销氛围，于是我们在 2020 年 10 月 22日，先将较为分散的东区西部和西区西部的产品推盘销售，采取低调开盘，挤压推售的手段，有效促进目标客户快速认购和成交； 第二步：对西区东部采取整体入市，提高销售价格 当时项目西区东部的产品尚未开盘，整个区块较为完整，整体素质较高，可以获得更高的销售价格。 所以，选择在 2020 年 3 月对剩余的西区东部产品进行销售； 项目实际推盘时机的效果：总的来看，本项目的各期开盘，无论在开盘之前的市场判断，还是实际运作过程、具 体开盘时机和开盘方式的掌握中，都是比较准确和成功的。 项目的商业推盘：由于项目周边配套条件对于商业部分的销售产生了较大的制约作用，决定将本项目的商业部分在业主真正大量入住之后，进行开盘销售。 因此选择了在2020 年 1 月份，农历新年之前、业主纷纷准备入住之际，对项目商业部分开盘销售。 截止 2020 年 4 月 30 日，项目商业部分已售出 11 套，剩余 4 套。 原定位与实际设计建设成果的对比分析（详见下表） 本项目在实际设计建设过程中，结合项目市场定位，主要是从提高项目内涵、档次和迎合区域目标客户需求特征两个方面 入手，对项目产品原设计方案进行细化、修改，使得一方面项目更加具有异域人文气息，同时又能够兼顾目标市场高端客户的生活、消费需求，为项目获得成功销售和良好口碑，奠定了基础。 建筑指标 原市场定位 实际设计 对营销工作的影响 住宅总可售面积 140,484 141,156 基本一致，几乎未受影响。 住宅地上容积率 基本一致，几乎未受影响。 产品比例 联排占 56％，叠拼占 40％，双拼占 4％ 联排占 51％，叠拼占 40％，双拼占 4％，独栋占 5％ 增加独栋产品，有利于提升售价；从产品类型方面拔高项目的 档次，更加适合与目标客户的需求。 立面设计 风格以具有现代感的欧式为主，将欧洲小城镇自由休闲的风情引入其中，造型简洁流畅自由，既适应时代的脉搏，又迎合了年轻人的审美情趣。 项目立面设计风格最终定义为“ CBD高尔夫原乡别墅、纯正苏格兰风情”，屋顶采用多脊单侧坡屋顶设北京 ****庄园项目后评估报告 计，深灰色屋面瓦，仿木质贴面配以适当青灰色片岩石材做为基底和及局部造型处理。 使得项目的立面风格更加具有欧洲文化精神，将一种传统底蕴的欧式小镇风格立面进行展现，将传统文化与现代居住紧密结合，在区域市场中独树一帜，更好的符合目标客户的审美标准。 户型 空间 户内户外相互沟通；空间与空间之间的分区与联系；提供能够激发潜在功能的空间，并最终能够达到放松、休闲的居住功能；主人优先的原则；相邻两户之间的私密性保证等 在原设计基础之上，我们针对区域市场的竞争关系，在各个主要功能空间的尺度上，进行适当调整，使得产品尺度对于目标客户更加富有竞争力，成为具有“豪华独栋别墅标准的 TOWNHOUSE 产品”。 同时，重视将西方产品设计和国人居住习惯相结合，形成了满足目标客群居住特点的别墅产品。 将中国人的生活起居习惯和特点，结合到西方TOWNHOUSE产品的设计中，更好的表达以 人为本的理念，确立区域市场产品规格和品质最高的项目。 预期销售价格与实际价格的对比分析 在本项目的销售过程中，根据具体的区域市场变化和项目发展的具体情况，在保证销售速度的情况下，对项目进行超过计划售价的调整，以获得更高的利润项目的价格。 在项目一期时，以 7580 元 /平方米的平均价格进入市场，一期实际销售平均价格达到 7854元 /平方米，超出预计销售均价 ％。 二期开盘以 8632元 /平方米的预计平均售价入市。 截止 2020 年 4 月 30 日，二期部分平均成交价格为 9911 元 /平方米，相比二期开盘时预期成交价格 上涨 ％。 主要竞争项目的销售价格变化情况以及与本项目的关系（见下表） 世爵源墅 京城雅居 水郡长安 康城 本项目 2020 年 5,339 2020 年 5,013 5,830 2020 年 4,657 6,543 6,575 6,175 7,956 2020 年 5,750 7,192 7,081 8,784 2020 年 5,741 7,859 6,773 8,856 从以上图表中可以看出，本项目销售均价在区域市场中高出其他项目至少 1000 元 /平方米以上，从 价格方面，项目在区域市场中是当之无愧的标志性项目。 物业管理和管理费价格确定检讨 本项目管理费标准为：地上管理费按 元／平方米收取，地下管理费按 元 /平方米收取，和项目的档次定位比较匹配。 项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 销售分期 原计划完成时间 销售任务 实际完成情况 一期 2020 年 10 月份 销售率达到 80％ 2020 年 9 月底一期销售率 97％ 二期 2020 年年底 整体销售率达到 90％ 2020 年整体销售率达到 95％ 通过上表的计划销售期和销售速度，与实际情况的对 比可以看到，本项目基本按照预计的销售计划，较好的掌握项目销售节奏，完成最终的销售任务。 实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 本项目实际成交客户特征在整体上基本一致（见下表）。 类别 原定位客户特点 实际成交客户特点 客户工作区域、地点 赛特商圈、 CBD 商圈、燕莎商圈和朝外商圈 朝阳区上述区域占71％，外省市占 8％，海淀区占 9％。 客户学历水平 北京 ****庄园项目后评估报告 70％大学本科毕业， 25％硕士以上， 5％本科以下。 ％本科毕业， ％硕士以上， ％本科以下。 实际成交客户中本科毕业比例比预期略高一些，硕士以上学位的客户比例相对较少。 客户年龄阶段 其年龄绝大多数集中在 28 到 45 岁之间。 28 到 45 岁之间的客户占大多数，所占比例为 ％。 客户所在行业和职位特点 国有大型企业和外资企业中高层管理者、民营企业主为主，高收入自由职业者和文艺界人员为辅。 国有大型企业和外资企业中高层管理者、民营企业主占 76％，高收入自由职业者和文艺界人员占 22％。 客户家庭构成 二口之家占 15％，三口之家占 65％，四口之家 15％，四口以上占 5％。 单身 ％（属于家长购买，而登 记为子女名字），二口之家占 ％，三口之家占％，四口之家 ％，四口以上占 1％。 客户兴趣爱好 主要集中在“运动量大的体育活动”、“旅游”、“ party”以及“休闲类的体育活动”等爱好上，相对较为集中。 有 87％客户爱好旅游， 83％的客户爱好运动量较大的体育运动，有 74％的客户爱好休闲类体育活动，有 72％的客户爱好参加 party等社交活动。 客户主要购买目的 主要为改善自身居住生活条件、和距离工作地点更近；其次为家人同住；再次为投资。 自住客户占 91％，投资性客户占 9％。 客户付款方式 以按 揭贷款为主，一次性付款为辅，但是差别不大，预计为 60％和 40％的比例。 按揭贷款客户占 57％，一次性付款客户占 43％。 项目的销售策略 本项目在前期采取“两次认购，一次开盘”的方式，并且不同产品同时推出营造项目热销氛围，后期分批推售，不断拔高销售价格。 综合评述本项目市场定位营销工作 本项目在对市场环境和竞争态势综合分析的基础上，准确锁定目标客户，产品定位为中高端别墅产品，项目风格为“ CBD高尔夫原乡别墅、纯正苏格兰风情”，销售实践证明，本项目的定位比较精准。 1 提出可借鉴的经验 针对低密度项目的目标客户消费行为特点：在项目运作过程中，重点抓住对项目品质感和稀缺感的营造。 针对变化不定的宏观调控政策：针对本项目特征和市场情况，及时、灵活的采取相应措施扬长避短，抓住中长期未来低密度产品供不应求的市场预期，同持币待购的客户大打心理战，通过销控措施和挤压式销售，稳定销售速度并稳步提升销售价格。 针对微观市场环境：深入、持续的进行区域市场中竞争项目的调查、跟踪，准确的、预见性的、有针对性的调整项目开盘时机、推售节奏和价格上涨节奏，达到提高目标客户有效率，制造市场关注热点，抢占市 场先机的目的。 本项目是北京公司运作的第一个别墅项目，面对宏观调控的政策，能及时快速地不断调升销售价格，调整销售策略，使项目的价格提升幅度和销售热度能够较好地连贯起来，经受住了宏观调控的考验，使项目获得了较好的收益。 【项目进度、工程管理评估】 项目发展进度概况 项目自 2020 年 9 月签订土地转让协议，至 2020 年 4 月，项目定位由花园洋房调整为Townhouse，并重新开始规划设计方案。 2020 年 9 月项目完成收地，并开始售楼处的施工，整个大区的土方工程于 2020 年 1 月展开， 2020 年 12 月，项目完成 竣工备案，实现北京 ****庄园项目后评估报告 了当年开工，当年竣工备案、结算利润的控制目标。 项目发展进度计划执行情况 项目前期阶段计划与实际对比见项目东区及西区发展进度计划与完成对比表： 项目东区发展进度计划与完成对比表（一期） 项 目 计划开始 时间 计划完成 时间 实际开始 时间 实际完成 时间 周期对比 评 估 计划 实际 土地签约 2020830 2020830 一致 用地规划证 20201115 20201213 滞后 规划设计 2020410 2020110 2020410 202016 296 292 基本按计划完成 施工图设计 20201210 2020130 20201210 2020314 51 94 陆续出图 建设工程规划许可证 2020110 2020210 2020110 202025 31 26 有所提前 总包招标 2020111 20201230 2020111 20201223 60 53 有所提前 施工许可证 2020211 2020330 202026 2020411 47 64 滞后 开工时间 2020110 2020110 一致 竣工备案 20201115 20201230 20201115 20201225 45 40 有所提前 入 伙 2020325 2020325 一致 项目西区发展进度计划与完成对比表（二期） 项 目 计划开始 时间 计划完成 时间 实际开始 时间 实际完成 时间 周期对比 评 估 计划 实际 土地签约 2020830 2020830 一致。