20xx土地资源管理专业房产方向专业综合实习报告岑村土地综合开发

20xx土地资源管理专业房产方向专业综合实习报告岑村土地综合开发内容摘要：

园板块存在一定的共性。 因此，项目组根据区位特征、城市规划等因素，选取天河公园板块以及华南植物园 —五山板块进行项目 区域楼盘分析。 天河公园板块区域楼盘概况 本板块区域主要包括中山大道以南，黄埔大道以北，华南快速干线以东，科韵路以西，天河公园周边区域。 本区域楼盘主要以天河公园作卖点，打 ―环境牌 ‖，在户型设计以二房二厅、三房二厅为主，目标客户主要是在天河区及附近工作的中高收入人士，客户层次已比天河北板块低一档次，因此，在户型设计上偏向实用性。 目前区域在售楼盘有东方新世界、华景里、力迅 T等，华景新城、方圆一号可以说是该板块的领头羊，在这些楼盘的带动下，天河公园板块人气更旺。 随着天河区府迁入该区域，区域内各项配套 相继到位，区域形成相对成熟的生活环境，区域楼盘从中得益，也吸引了更高层次人群到此置业。 华南植物园 —五山板块区域楼盘概况 华南植物园 —五山板块是天河区诸板块中文化气息最浓的一个，区内有华南理工大学、华南农业大学、暨南大学华文学院等高等院校，是文化科研人员的集中之地。 同时，区内绿色元素甚多，包括华南植物园、火炉森林公园等。 区内配套设施也比较齐全，如燕岭医院、武警医院、金燕肉菜市场、虹英小学、五一小学等。 但缺乏大型的社区配套设施，如大型的公园、体育场馆、购物商场等。 交通状况也不理想，道路狭窄，有些 道路为断头路，路面状况较差。 本区域楼板主要以人文或绿色环境为卖点，主推户型是三房或二房单位，区域内三房和二房供应基本持平。 面向客户主要是周边工作或往商的人士，收入属中等，多属一次置业。 目前，该板块内在售的有翰林二期 8090house、华南御景园（待售）、宝翠园二期几个大盘，均价在 20200元 /㎡左右。 而侪鑫集团在华农附近开发占地达 1000亩的楼盘——汇景新城，成为该区域的领头羊。 但目前政府的规划缺位，仍将制约该区域房地产的发展，这需要区域内的开发商共同合作。 岑村区域楼盘概况 岑村是广东省 HYPERLINK \t _blank 广州市 HYPERLINK \t _blank 天河区 HYPERLINK \t _blank 沙河镇辖行政村，位于沙河镇东部。 东接沐陂、凌塘村，南与五山街交界，西临长虹苗圃，北至火炉山。 经调查，岑村区域只有一个待售楼盘——华南御景园，并没有在售楼盘，区域物业类型以住宅为主，除华南御景园外，本区域内无普通商品房小区。 居住在本区域的大部分为其村民及外来务工人员（居住于村民出租屋）。 在户型供给方面，华南御景园涵盖了大中小三种面积户型，其中 80100平方米的中小户型较为消费者青睐。 目前代收的是其正在建设的别墅物业。 它主要针对如周边院校（华南理工大学、华南农业大学）、研究所等教师及科研人员，天河 区、环市路一带工作的高层管理人员，在本地居住有换房需求的原居民，在本地工作有置业需求的人群，还有在附近空军基地驻守的部队中层干部等客户群。 根据未来五年天河区的发展规划，岑村区域位于天河智慧城中，而天河智慧城又是是广州市 ―十二五 ‖规划的重要项目之一。 同时，区域内基本没有新的住宅物业动工，土地储量充足，住宅物业有较大的发展潜力。 现有竞争楼盘分析 现有竞争楼盘选取标准 ① 平均单价介于 20200~30000元之间； ② 项目位于上述华南植物园 —五山板块与天河公园板块区域内； ③ 在售 （待售）项目； ④ 以中小户型为主，单元面积主要在 70~120平方米的范围内； ⑤ 与岑村区位具有一定共同点。 现有竞争楼盘清单 依据上述吸纳有竞争楼盘选取标准，项目组挑选 5个位于项目周边的现有竞争楼盘，以下为竞争楼盘的清单列表及其供应量： 表 17 现有竞争楼盘清单 项目 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 总套数 累计未售套数 翰林 8090HOUSE 11073 31238 332 45 宝翠园 115000 306419 2071 1 华景 里 50695 150000 772 264 东方新世界 170000 630000 1042 444 力迅 T 6495 28214 208 104 据统计，以上样本项目占地总面积 353263平方米， 1145871平方米，总供应单元 4425套，总累计未售 858套。 产品特征分析 产品区位及配套分析 上述 5个样本，分别属于华南植物园 —五山板块、天河公园板块 2个不同板块内，其区位上存在着较多相似点和不同点，下面分别从位置、交通、配套等方 面对 5个样本进行对比分析。 翰林 8090HOUSE 区位分析 翰林二期 8090HOUSE位于广州五山高校区北部，天河区长兴路路口处，紧邻华南农业大学、华南理工大学、维纶体校以及众多科研院所。 同时，紧邻长湴公园，北望华南植物园和火炉山森林公园，生态资源优越。 距地铁 3号线天河客运站 C出口（规划中）一百米距离，并有多条公交线路经过，交通便利。 配套 楼盘周边配套完善，沿街多为中小型商铺，餐馆、百货店遍布，银行、购物中心、汽修厂、市场等配套齐全，可满足居民的日常生活需要。 附近教学资源丰富，如华农附小，长兴 小学等。 宝翠园 区位分析 宝翠园位于华南植物园板块，是路程和环境最好的结合点。 距离天河中心区仅 20分钟的车程，加上建设中的地铁 6号线就在小区入口。 还有华南快速干线出入口就在几百米处，交通相当方便。 配套 区内设有园林、水池等休闲舒适景致，配备冷暖室内外泳池及各类功能会所（包括：室内羽毛球、餐厅、阅读室、健身室、桑拿室），还将逐步建成幼儿园、小学、超市、肉菜市场、卫生站等，提供优质教育资源和完善生活配套设施。 人性化的区内道路设计，全部为步行路径，车库设置地下，可提供充足车位。 周边配套相对来说不够齐 全。 华景里 区位分析 华景里，优踞天河公园旁，处天河北 CBD与天河东交汇区域，是政府建设、住宅发展的核心地段，周边科研机构、软件园、电脑城等科技走廊毗邻。 东临奥体馆亚运商圈，南正对天河公园商圈及亚洲最大的科技商圈、琶洲会展商圈、西联天河 CBD商圈等五大商圈核心。 位于华景新城总站，有多条公交线路途经，路网发达，靠近中山大道、黄埔大道、广园快速等主干道。 配套 项目内设有商业街、近 2万㎡独立集中式商业中心，配置大型超市、高级餐饮、银行、娱乐休闲等。 小区内部为中央水景园林，而且停车位充足。 周边配套完善 ，超市、医疗、饮食、金融等各种配套齐全，附近教育资源丰富，邻近天河公园。 东方新世界 区位分析 ?? 东方新世界，位居于天河核心，珠江新城 CBD版图内，周边有 30多条公交汽车线路经过，紧邻中山大道、黄埔大道、华南快速干线等广州市内交通主干道。 配套 小区内设体育会所与休闲会所。 二者共同为业主提供篮球场（馆）、网球场（馆）、乒乓球场、羽毛球场、游泳池（馆）、健身室、攀岩区、壁球场（馆）、缓跑径、桌球场、 儿童乐园等设施。 周边银行、购物、饮食、酒店等各种配套完善。 并有新世界专属教育体系，含东逸幼儿 园、东方小学（天府路小学）和华师附中新世界学校。 小区内设有大型东南亚水景园林。 力迅 T 区位分析 力迅 T位于天河区黄埔大道中心位置（暨南大学旁），毗邻珠江新城。 5分钟可到达天河城、正佳广场、高德置地广场、太古汇、万菱汇等大型商业购物中心，家乐福、百佳、华侨医院、暨南大学、天河公园等就在家门口，黄埔大道、华南快速、地铁五号线潭村站、多路公交均可到达，交通方便快捷。 配套 项目设有会所和幼儿园，会所还配有一个泳池。 周边行政、医疗、餐饮、娱乐、住宿、教育等配套齐全，能够满足住户一般的生活需求。 小结： 项目周边现有竞争物业在区位与配套上有以下特点： 项目周边区域竞争物业的交通条件，特别是公共交通条件较为完善，居民出行方便； 项目周边区域竞争物业周边配套完善，宝翠园及东方新世界小区内部配套相对完善； 项目周边区域竞争物业均有因邻近主干道导致的噪声污染和空气污染问题； 除宝翠园紧邻华南植物园，华景里、东方新世界邻近天河公园外，其他 2个竞争物业外围缺少独特的景观，如绿化景观等； 除华景里外，其他竞争物业小区内部缺少特色景观设计。 产品人群定位分析 表 18 竞争楼盘目标客户分析 项目 目标客户 翰林 8090HOUSE 主要是华南植物园 —五山板块的中收入人群，以年轻置业者为主；部分投资者 宝翠园 城市中产阶级，主要是在周边区域如龙洞工作的中高收入白领、教师、公务员等；部分投资者 华景里 主要是天河区的高收入人群；天河公园板块的部分投资者 东方新世界 城市中产阶级，主要是周边区域五山板块、天河北板块、天河公园板块的中高收入人群；部分投资者 力迅 T 首次置业者和投资型客户，新婚家庭以及改善居住环境的用家 针对上表数据进行分析可得，除翰林8090HOUSE之外，其余 4个竞争楼盘均主要以在五山板块或天河公园板块工作的中呤杖肴巳汉筒糠滞蹲收呶 勘昕突 А６ 擦 ?090HOUSE目标客户群相对年轻，因项目面积户型较小，单位总价相对较低，因此客户的付款压力相对较小。 由于本项目位于 ―天河智慧城 ‖规划区内，附近教学资源丰富，而且临近火炉山森林公园，具有良好的自然景观资源。 结合岑村区域现有房地产市场的特点，本项目定位核心客户定位应参考竞争物业的分析。 产品户型与面积分析 表 19 竞争项目产品户型与面积分析 项目 主力户型（ ㎡） 翰林 8090HOUSE 1室 1厅（ 43—44）、 2室 2厅（ 58）、 3室 2厅（ 75—85） 宝翠园 2室 2厅（ 85）、3室 2厅（ 94—134） 华景里 2室 2厅（ 103）、 3室 2厅（ 103—140）、 4室 2厅（ 143—147） 东方新世界 2室 2厅（ 69—94）、 3室 2厅（ 77—131） 力迅 T 1室 1厅（ 41—50）、 2室 2厅（ 73—79）、 3室 2厅（ 112—126） 小结： ① 户型：样本项目主力户型均已 2房、 3房为主，少量的 1房、 4房为辅； ② 户型面积比较：翰林 8090HOUSE、东方新世界与力迅 T3个竞争项目单位实用性较强，宝翠园、华景里单元面积相对普通住宅较大，单位实用性不强。 根据以上分析， 2房、 3房中小户型较受中高收入人群青睐，其中 70—120平方米的单位均是各竞争物业的主力户型，且销售情况最理想。 因此，本项目可以考虑重点推出 2房、 3房中小户型的住宅物业。 产品价格状况 表 110 竞争项目均价一览表 项目 均价（元 /㎡） 翰林 8090HOUSE 20500 宝翠园 20500 华景里 26000 东方新 世界 28000 力迅T 22020 项目周边区域现有竞争物业平均价格达到 23400元 /平方米，整体单价水平高于天河区 12年 6月均价 /平方米。 这是由于竞争物业的区位条件好，区域对住房需求量较大。 预计在今后几年内，广州市房价趋于稳中上升。 本项目应重点利用自身的区位优势，结合天河区的发展规划，在小区规划、设计、管理上下功夫，为日后的销售做准备。 产品优势与劣势分析 （ 1）翰林8090HOUSE 优势：紧邻长湴公园，北望华南植物园和火炉山森林公园，生态资源优越。 楼 盘北面的长兴路配套齐全，沿街多为中小型商铺，餐馆、百货店遍布，银行、购物中心、汽修厂等配套均有，日常生活需求均可满足。 项目步行十几分钟可至天河客运站地铁站。 项目附近教学资源丰富，紧邻华南农业大学、华南理工大学、维纶体校以及众多科研院所，有长兴小学（省重点）、华南农业大学附小等学校。 紧凑小户型设计，很适合首次置业者。 劣势：项目南面毗邻高速公路和收费站，过往车辆较多，楼盘与公路大概距离 30米左右，东邻天河客运站停车场，噪音粉尘污染无法避免。 （ 2）宝翠园 优势：小高层低密度大型社区，绿化率高近 50%；车 位充足，人车分流，造就舒适私密小区环境； 6号线就在家门口，交通方便。 小区离天源路约 100米，既交通便利又能有效避免了路面噪音干扰。 项目对面是华南植物园，东侧是广州市一级中学第八十九中学，南侧是遍布文化气息的教师新村，西侧是环境清幽的工人疗养院，北面是龙眼洞森林公园，环境优美，空气清新。 劣势：项目属于二手楼改造，多角设计泛滥，使用率仅 77%，公摊面积大。 一期 8幢楼曾经过转让，土地使用年限有所减少。 （ 3）华景里 优势：处天河北 CBD与天河东交汇区域，是政府建设、住宅发展的核心地段，周边科研机构、软件园 、电脑城等科技走廊毗邻。 华景里邻近天河公园，周边有华景新城、珠江俊园等大型社区，无论交通还是生活配套都十分成熟。 以项目为中心，两纵三横交通网 (华南快速干线、科韵路、广园快速路、中山大道、黄埔大道 )，构成项目便捷交通优势，华景公交总站、 BRT快速公交系统完善项目的交通出行选择，接驳地铁一、二、三、五号线瞬间即达广州各区。 此外，项目购房还带省一级的华景小学学位。 劣势：小区十分靠近广九线，周边车流量、人流量稍大，容易受到噪音污染、空气污染，环境相对较为吵杂。 （ 4）东方新世界 优势：整个组团地理位置十分优 越，与天河公园西门仅 500米距离。