0规划设计管理手册

0规划设计管理手册内容摘要：

部门经手人： 年月日 市场营销部门经理： 年月日 设计部经理： 年月日 “竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。 本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。 竞争楼盘设计信息表一表 楼盘名称 位置 规划 总用地面积 M178。 总建筑面积 M178。 容积率 绿化率 总户数 户 车位数 地面 个 地下 个 建筑 住宅总面积 M178。 住宅产品类型 □独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房 □小高层□高层□其他 住宅结构形式 会所面积 M178。 会所个数 商业面积 M178。 □租□售 幼儿园 班 小学 班 景观 周边自然景观 □有□无 景观设计面积 M178。 包含项目 游泳池 室外 M178。 室内 M178。 水景 /喷泉 个 儿童游戏场 组 硬地活动场 个 网球场 个 羽毛球场 个 其它 说明： ，需完成表格内全部内容。 若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择 完成。 竞争楼盘设计信息表二表 楼盘名称 位置： 该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术 设计资源 设计内容 设计单位名称 规划 建筑 方案 施工图 景观 方案 施工图 室内 装修部品标准 室外 墙面一 墙面二 窗 □白铝□彩铝□塑钢 其它 公共室内 电梯品牌 电梯厅 装修标准 其它 住宅室内 □毛坯房 □标准装修 □提供□不提供装修套餐 项目 品牌或材料 入户门 /内门 地板 洁具 厨柜 吊顶 其它 说明： ，需完成表格内全部内容。 若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表三表 楼盘名称 位置 户型 编号 户型种类 面积 (M178。 ) 实用率 (%) 比例 备注 1 2 3 4 5 6 主力户型编号为 : 户型特色评述：（应附图表达） 说明： 国家规范无定义，为房地产销售中使用的 指标，通常为：单套内建筑面积 /单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。 包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 住宅房间实际能使用的面积 ,不 含 墙、柱等结构构造和保温层的面积。 2规划设计的可行性分析 （表 ）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。 如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。 （表 ）的内容，对 于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。 （表 ）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。 如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积 确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。 （表 ）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。 ，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表 ），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表 ）与产品分析表（表 ）（不同指标数据选择对应的经济效益 分析在《投资与收益分析》中体现）。 ，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表 ）与产品分析表（表 ）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。 （本节内容为根据集团企划部《项目可行性报告》相关要求调整。 ） 3规划设计草案 设计草案的初步概念 ：表现项目预期的风格和设计主题。 ：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。 综合经济技术指标表表 填表人：填写日期：年月日 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M178。 绿地率 % 住宅总建筑面积 M178。 住宅总户数 户 公共服务设施总面积 M178。 汽车位总数 个 住宅 内容 类型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例 (%) 拟结构形式 备注 低层住宅（ 1～ 3层） 多层住宅（ 4～ 6层） 小高层住宅（ 7～ ） 中高层住宅（ 12～ 18层） 高层住宅（ 19层～ 100m） 超高层住宅（ 100m） 公共服务设施 内容 类型 建筑面积 (M178。 ) 用地面积 (M178。 ) 商业 会所 学校 幼儿园 市政公用 其他 汽车停车 内容 停车方式 车位数 占总停车面积比例 (%) 地下、半地下 架空层 地面车库 地面露天 交楼标准 内容 装修标准 占住宅总建筑面积比例 (%) 毛坯房 仅提供厨卫装修 提供全套精装修 说明： 根据 某某 项目开发经验， 7～ 9层住宅与 9～ ，因此上表将 7～9层住宅并入小高层类进行统计。 设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。 容积率分析表表 填表人：填写 日期：年月日 土地方全称 序号 总体 指标 住宅部分 配套部分 指标 类型 占地面积之和 (Ha) 容积率 建筑面积 之和 (M2) 面积比 户数 之和 (户 ) 户数比 会所 (M2) 商业 (M2) 配套 (M2) 方案一 总建筑 面积 （ M2） 低层住宅：独立别墅（ 1 ～ 3层） 低层住宅：联排别墅（ 1 ～ 3层） 总容积率 多层住宅（ 4 ～ 6层） 小高层住宅（ 7 ～） 总户数 中高层住宅（ 12～ 18层） 高层住宅（ 19 层～100m） 超高层住宅（ 100M） 方案二 总建筑 面积 （ M2） 低层住宅：独立别墅（ 1 ～ 3层） 低层住宅：联排别墅（ 1 ～ 3层） 总容积率 多层住宅（ 4 ～ 6层） 小高层住宅（ 7 ～） 总户数 中高层住宅（ 12～ 18层） 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。 经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。 “有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。 “有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不 良建筑朝向、不良景观等。 关于各因素的可参考定义： 良好建筑朝向：“南偏东 15176。 至南偏西 15176。 范围内”的朝向； 不良建筑朝向：“西偏南 45176。 至西偏北 45176。 范围内”的朝向； 景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。 《项目设计工作控制性计划》 (此部分内容暂缺 ) 5范例 序号 文件名称 《 某某 集团项目设计成果 范例汇编》索引号 1 宗地城市位置图 TZ11 2 宗地区域位置图 TZ12 3 宗地红线图 TZ13 4 宗地现状照片 TZ14 5 宗地地形图 TZ15 6 宗地绿化植被与水面分布图 TZ16 7 区域现状图 TZ17 8 区域总体规划图 TZ18 9 区域交通分析图 TZ19 10 周边交通分析图 TZ110 11 周边道路断面图 TZ111 12 周边公共设施图 TZ112 13 市政管线图 TZ113 序号 文件名称 《 某某 集团项目设计成果 范例汇编》索引号 1 规划设计草案设计说明 TZ11 2 规划设计草案指标表 TZ12 3 规划设计草案总平面图 TZ13 前期准备 接项目投资分析程序 项目资料收集分析 下达设计任务 前期策划阶段设计管理规程 1. 适用范围： 设计部门 项目前期策划阶段的设计管理，即介于项目投资分析与建筑方案设计之间的阶段。 2. 规范目的： 为 规范 设计部门 项目前期策划阶段的操作程序，加强对项目前期策划阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的，特编制此管理规程。 3. 规范内容： 4. 项目前期策划阶段工作要求 . 项目前期策划阶段工作要求 前期设计的主要工作是分析项目资源和条件，提出项目开发建议和设计构思，通过概念设计的验证，最终形成清晰明确的方案设计要求。 5. 项目前期策划阶段设计流程图 本流程 用于对项目 前期策划阶段设计工作流程 的总体控制，详见第 2页 项目前期策划阶段设计 流程图。 6. 各阶段实施细则 . 工作重点 指定项目阶段责任人及其它要求。 . 达成办法 项目阶段责任人 由 设计部门 负责人指定并发 知会 通知相关部门。 . 相关部门 相关部门 职责 相关工作 设计部门 主导部门 指定项目阶段责任人，发知会 销售经营部 协作部门 需知会的部门 成本管理部 协作部门 需知会的部门 财务部 协作部门 需知会的部门 工程管理部 协作部门 需知会的部门 项目事务部 协作部门 需知会的部门 . 相关附 件： VCGFJS010301F01知会 项目前期策划阶段设计流程图 决策验证 项目决策 开发模式确认 确定开发方向 . 项目资料收集分析 . 工作重点 完成与发展研究部的项目资料交接 ； 收集项目相关技术数据，了解周边资源条件，整理设计参考资料；对项目环境状况做出评估。 . 达成办法 . 责任人首先完成与发展研究部的资料交接，并填写 项目文件资料交接单。 . 收集项目详细技术数据，全面了解周边资源条件；收集整理对项目设计具有借鉴意义 的参考资料，将资料整理汇 总并填写 项目设计资料汇总表。 . 在综合分析以上资料的基础上完成 项目用地分析报告。 项目用地分析报告编制的具体要求见 VCGFJS0202建 01 项目用地分析报告编制规范。 1． 相关部门 相关部门 职责 相关工作 设计部门 主导部门 资料接收，完成用地分析报告 发展研究部 协作部门 提供项目基础资料 2． 相关附件 ： VCGFJS010301F02项目文件资料交接单 VCGFJS010301F03项目设计资料汇总表 VCGFJS0203建 01项目用地分析报告。