(最新)房地产合作开发项目风险管理研究

(最新)房地产合作开发项目风险管理研究内容摘要：

.................................................. 1 研究的目的和意义 ............................................................................................. 3 待答问题 ............................................................................................................. 4 研究的局限 ......................................................................................................... 4 名词解释 ............................................................................................................. 5 第二章 文献评论 .................................................... 5 房地产合作开发项目风险管理理论概述 ........................................................ 5 房地产合作开发项目理论概述 .............................. 5 风险管理理论概述 ........................................ 6 房地产合作开发项目风险管理概述 .......................... 6 房地产合作开发项目风险识别研究 ................................................................ 7 风险识别的含义 .......................................... 7 风险识别的工具和技术 .................................... 8 风险识别的程序 ......................................... 10 房地产合作开发项目风险评价研究 .............................................................. 12 风险评价的主要内容 ..................................... 12 风险评价的方法 ......................................... 13 风险评价的程序 ......................................... 15 房地产合作开发项目风险控制研究 ............................................................... 17 风险控制的含义 ......................................... 17 风险控制的方法 ......................................... 17 风险控制的策略选择 .................................................................................... 21 第三章 研究方法与设计 ............................................. 23 研究对象与范围 ............................................................................................... 23 研究工具 ........................................................................................................... 24 研究的实施程序 ............................................................................................... 25 第四章 资料的处理、分析和讨论 ...................................... 26 帝景 项目介绍 ................................................................................................... 26 帝景 项目风险识别 ........................................................................................... 27 项目风险评估 .............................................................................................. 28 帝景 项目风险应对措施 ................................................................................... 30 把握开发时机 ........................................... 30 VI 仔细调研市场，项目定 位准确 ............................. 31 协调项目干系人利益减少工期风险 ......................... 32 全方面把握合同风险 ..................................... 33 重视过程控制 ........................................... 34 第五章 结论 ......................................................... 34 参 考 文 献 ......................................................... 36 图表也要有个目录 1 第一章 绪 论 随着我国经济体制改革开放的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土 地有偿使用等制度为契机，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大、开发档次不断提高，房地产企业的实力也不断增强，我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。 总的说来， 2020 年房地产政策宏观调控力度加大，特别是下半年政策频频出台，分别在土地交易、住房建设规划、房贷、税收、市场销售等方面进一步加强 管理，旨在打击投机、抑制投资，平抑近年过快增长的房价。 2020 资料都太旧了，需要 2020 年以后的最新资料 年以来国家对房地产的调控政策更多是从加大供应角度去考虑，但“ 90/70”规定对市场的影响是需要较长时间才能产生效果的，当初新政的出台反而使开发工程进度放慢，新增市场供应不足，加上市场惜售，反而造成供不应求的局面，房价一涨再涨，所以片面的单从供给的角度进行调控短期难以奏效。 2020 年 9 月 27 日，国家出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从需求角度进行调控。 提高第二套首付和贷款利率，则可以大幅降低市场需求，特别是有效的抑制了投机性需求。 政策的出台使得投资者惜售的成本大大增加，市场上可售房源增加，市场供应持续加大。 另外，政策也利用信贷手段促使房地产开发企业加快土地、住 房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。 12 月 11 日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》补充规定进一步明确区分了投资和居住需求，在抑制投资需求的同时也满足了改善居住条件的换房需求。 2020 年 4 月 15 日国务院会议决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 倍。 国务院4 月 17 日 又 发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产 “ 新国十条 ”。 《 通知》又对第三套及以上住房贷款、非本地 2 居民购房等问题提出具体要求。 10 条政策包括实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款的利率不得低于基准利率的 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。 住房城乡建设部 要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。 “ 新国十条 ” 包括 政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面 内容 ，可以称得上是近几年来 房地产调控 政策最严厉的组合拳。 一系列调控政策频繁出台，直接导致了市场的观望情绪，房地产开发也将面临越来越多的不确定因素。 但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。 房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险、房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。 另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、资金筹措不易等。 这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。 如果调控不当，房地产 的过度投资会对社会经济产生很大的负作用。 因此要避免房地产合作开发项目的风险，必须对房地产合作开发项目实施过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析；必须建立有效的风险管理系统，运用有关方法测算风险，进行风险估价、评价，才能避免房地产投资的盲目性，防范、避免投资风险。 3 房地产合作开发项目投资是高投入、高回报和高风险的事业，投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。 众 多的不确定性因素，也决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其在我国现阶段，市场发育尚不完善，政策法规尚未健全，交易信用和市场资料信息不足，给房地产合作开发项目带来了更大的风险。 因此，加强房地产合作开发项目的风险管理研究显得尤为重要。 与发达国家相比，我国的房地产合作开发项目风险管理正处于起步阶段。 在计划经济时期，由于房地产合作开发项目的投资以国家为主，企业也以国有企业为主体，一旦出现问题，风险主要是由国家承担，因而风险管理意识极为淡薄。 改革开放以来，特别是我国加入 WTO 之后，我 国的房地产项目已呈多元化，企业所有制结构也发生了很大的变化，房地产合作开发项目风险管理也逐渐被项目的参与各方所重视。 本文针对我国的房地产合作开发项目风险管理现状，在总结国内外研究成果的基础上，把房地产合作开发项目投资风险管理当成一个系统过程来研究，对存在于投资决策阶段、投资前期阶段、项目建设阶段潜在的风险进行识别，以便于企业在相应的阶段对风险因素采取相应的管理措施。 这部分行距怎么跟前面的 不一样。 房地产合作开发项目风险的研究具有重大的理论和实际意义，表现在以下几个方面： (1)有助于提高投资人对房地产项目投 资过程中风险的识别，在实践中增强风险理念； (2)有助于投资人建立科学的决策机制，消除或减少由于决策失误而带来的投资失误； (3)有助于提高投资人风险管理水平，保障项目的顺利实现； (4)有助于减小投资人利润和现金流量的波动，维持生产经营的稳定； (5)有助于提高投资人的经济效益； 4 (6)有助于投资人建立和加强与银行，消费者以及承包商等方面的关系。 风险管理水平，作为衡量管理水平的一项重要指标，是决定我国房地产行业核心竞争力的一项重要因素，不断提高风险管理水平，是我国房地产行业与国际接轨的必由之路。 房地产 合作开发项目风险管理是房地产项目管理的重要组成部分，随着房地产开发规模化、专业化程度的提高，以及国家宏观调控政策的出台，对于房地产的合作开发项目管理的水平也提出新的要求，而成功的项目管理是以合作开发项目风险管理为核心的项目管理，通过。