沈阳国际纺织服装城项目可行性研究报告

沈阳国际纺织服装城项目可行性研究报告内容摘要：

阳市今年前 7个月房地产投资销售比为。 通常情况下，投资销售比 为正常值。 同时，截止到 2020 年 7 月底，沈阳市空置一年以上商品房的空置率为％。 空置总量和空置率都有所下降。 从空置结构情况看，商业地产问题较多，住宅空置数量相对较少，且约有 80％以上是大户型和高价位。 总体上看，空置总量 和空置率均为合理区间，且处于逐步消化状态。 商品交易量继续提升 1－ 7月份，全市商品房销售面积与合同金额比分别增长 ％和 ％；其中年国商品住宅预售面积、合同金额同比分别增长 ％和 ％。 与此同时，商品房预售价格比去年同期增长 1％，商品住宅预售价格同比增长 ％。 二手房平均价格同比上升 ％，其中二手住宅平均价格同比上升 ％。 均处于平稳运行、稳中略升的态势。 这说明在宏观调控 16 大背景下，沈阳市房地产市场保持一定数量增长幅度。 入市商品住宅平均面积下降 今年前 7 个月，沈阳市批准入市 的商品住宅平均每套建筑面积 89 平方米，同比下降％；实际销售住宅面积每套平均为 平方米，同比下降 ％。 同时，沈阳市房地产销售企业前四名，售价在每平方米 3000 元以下 ，这表明沈阳中小户型和中低价位商品住宅是房地产产业供求主体。 （二）铁西新区房地产市场分析 2020 年以来，大批 处于城郊结合部或郊区的楼盘销售良好，正标志着住宅郊区化已经成为一种发展趋势。 而相对 2020 年沈城二环的集中开发培育期，目前的二环无论从 自然环境、交通、基础配套上看都已经成熟，其中尤以铁西新区与大东区的二环周边为最。 铁西板块：沈城大众住宅的第一高温区  区域特征：铁西区的大规模调整和改造，在改善和提高了区域的整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。 楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积均排在第一位。 铁西商品住宅项目继 04年全线飘红后，继续成为 2020年沈阳房地产行业最大的赢家。  代表楼盘：和皇家园、滑翔顺亿苑、汇景阁、力天江南春城、宏伟金都、新湖北国之春、春江花月、赛斯家园、东环国际花园、千缘爱城、易居园、云峰家园、宏发金华苑、仁和馨园、晋斯豪庭、富海铭尊、富云新都。  竞争格局： 该区域已聚集了新湖北国之春、宏发国际名称、宏伟金都、千缘爱城、高校书香门第等众多品质，吸引了众多沈城购房者的向西迁移。 产品差异化正在逐步拉大；像青年易居的小户型、精装修的楼盘瞄准的是都市白领与投资一族；黎明西部风情，每层跳高 5米，上下双层空降格局，使用面积大于建筑面积，为消费者提供更多的选择空间。 土地推量加快 2020 年，铁西区又掀起了新一轮的地产投资热潮，在土地供应能上频出大手。 2 月 28日，铁西区召开 2020年土地推介会共推出 32块地块，总面积达 105平方米。 值得关注的是，推出的地块中 ，以厂区迁移、土地置换为供应主力。 沈阳机床一厂和沈阳鼓风机厂的厂址备受关注。 沈阳机床一厂用地面积为 ，作为商业用地；而沈阳鼓风机厂主厂区与南厂区合计推出用地面积达到 ，用于城镇混合住宅。 17 这些地块位于一环附近，距离和平区仅一公里。 而且紧邻地铁一号线，交通完善，基础设施建设路网已经形成。 这是继去年铁西区供地 87万平方米后，又推出百万平方米土地。 预计今年新增商品房130140万平方米，人均住房面积增长。 地价稳步上升 铁西区的大规模调整和改造，在改善和提高 了区域的整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。 目前，铁西区的土地价格已由三年前的每平方米几百元增长到现在的三千多元。 铁西区本着不饱和供应、适度紧缺的发展战略，使土地出让价格保持稳定的增长。 几年前，像沈阳重型 机器厂进行土地出让的时候，每平方米的土地只被标出了 500元的价格。 从目前来看，诸如一些房地产的开发用地，每平方米的价格已经超过了 2500元。 销售量大 根据沈阳市房产局在“沈阳网上房地产”上的统计资料显示，楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积 均排在第一位。 铁西区是 2020 年房地产行业最大的赢家。 近年本、外地的开发企业纷纷落户铁西新区，打破了其原有的居住模式，提升了该区域的居住品质。 目前，该区域已聚集了新湖北国之春、宏发国际名城、宏伟金都、千缘爱城、高校书香门第等众多高品质住宅项目，吸引了众多沈城购房者向西迁移。 居住区域快速围合 铁西区已经形成了几块宜居区域，如兴工街沿线区域、建设大路沿线区域、铁西广场周边区域、滑翔大型居住区域、保工街沿线区域等，这些区域经过近两年的开发，居住环境、配套设施等已经比较完善。 产品层面丰富 铁西地区 受宠，一个重要的理由就是可以满足各层次消费者差异化的要求。 铁西楼市涌现出众多热销楼盘，像青年居易的小户型、精装修的楼盘瞄准的是都市白领与投资一族；黎明西部风情，每层跳高 5米，上下双层空间格局，使用面积大于建筑面积，刚刚推出就赢得满堂喝彩。 西部地区的产品差异化正在逐步扩大，同时也为消费者提供了更多的选择空间。 大盘托升区域热度 18 卫工仙女湖将建成 30多万平方米高档外商住宅区。 工人村面临着 150多万平方米的大规模改造。 这样大规模的开发建设让铁西新区颠覆了传统意义上的黄金地段，成为沈阳人气最旺盛的地区。 商业配套加速建设 商业巨头快速跑马圈地。 伴随着铁西地区连年攀升的高入住率，一场商业“圈地赛”已经慢慢在铁西拉开帷幕。 天津的家世界、东方家园、法国家乐福等各大国内外商业巨头，均在不失时机地抢占铁西地区。 狠多商家落户这里，不仅仅是看铁西新区每年有多少楼盘开工，而更看中的是接近 100％的入住率。 在东方家园、天津家世界、中国家具城、香江大市场这些建材超市和建材市场落户铁西后，铁西新区也将成为沈阳乃至东北建材家具的集散地，并以此形成东北最大的建材装饰材料市场带。 大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱 客家、上海联华重工店和麦德龙、欧倍德、上海联华兴工店、家世界等。 城市交通快速推进 2020 年，铁西加大了区域整体环境建设的动作。 交通方面，将新建包括两做公铁桥和一座跨线立交桥在内的三座桥梁，铁西、皇姑、和平三区的道路连接将更加顺畅。 在水系建设中，细河水面将得到拓宽，北一湖、揽军湖、德胜湖等水系节点部位都将成为滨水绿园。 地铁利好初步显现 2020 年对铁西房价影响最大的因素还应该是地铁一号线的开工建设，地铁南北两侧沿线的很大一片区域都将直接受益于地铁的建设，到时候房价势必继续攀升。 拆迁 户成地区主力需求 铁西地区的商品房最大买家就是铁西区的“动迁大军”。 2020 年是沈阳的“拆迁年”。 铁西的棚户区改造面积较大，其涉及棚户区改造的居民有 10000 户左右。 其中 60％左右的拆迁户，选择购买商品房来重新安家。 如此一来，由于地缘因素，便成全了铁西地区的商品房。 1后市发展潜力巨大 鉴于和平区于皇姑区的中心区域已经无地可推，和平向南、皇姑向北发展土地，而铁西的中西区域还有位置相当优越的一部分土地即将推出，因此，两年后铁西均价将与皇姑区持 19 平，并仅次于和平区的房价。 铁西新区保工街以东、建设大路以南地 区的房价将逐渐与和平区房价拉平，建设大路以北则将达到皇姑区的房价水平。 而保工街以西地区房价增速略慢，未来两三年内将与目前保工街以东同类房屋价格持平。 （三）沈阳商业地产分析 据沈阳市房地产研究所发布的数据显示，截止 2020 年 4月底，沈阳商业地产完成投资4 亿元，商业地产在整个房地产完成投资额的比例由去年同期的 ％上升至 18％ —— 而前几年的平均比例仅为 10％左右。 沈阳的人均 GDP已经超过 2820美元，城市化已经达到了％，恩格尔系数达到 ％。 权威城市经济 专家指出：人均 GDP达到 2020美元 至 4400美元，为适应城市的发展，商业业态开始出现质的飞跃，如大型购物中心 、超市、专卖店、精品店等商业业态的多样化。 沈阳这几年的货币回笼量一直是全国最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可见沈阳商业交易的繁华和活跃。 沈阳商业地产日前的火爆，正是因为许多开发商对沈阳商业地产市场的前景看好。 2020年的沈阳商业地产还处于培育期，随着 20多个项目的启动建设， 2020年沈阳商业地产将进入成熟期。 整体上看，沈阳商业地产虽然起步比上海、北京、深圳等地产一线城市要晚，但发展速度飞快，在吸取了国内外商业地产的经验教训后 ，不少开发企业在开发之初就注意到了主力店的入驻及经营管理权的把握等一系列商业地产运营中的关键性问题。 商业地产完成“三级跳” 与各地商业地产发展一样，沈阳商业地产发展无疑也经过了几次飞跃，这几次飞跃被专家称为商业地产的“三级跳”。 这种飞跃不仅取决于经济发展，也为人们的生活带来了便利。 上个世纪 80年代的中后期，沈阳商业形态出现了百货商场、商业街和批发市场，并马上取代了庙会、地摊等原始商业业态。 最初的商业地产概念应该自五爱市场的建设开始，南塔鞋城随即问世。 这是沈阳商业地产的“第一跳”。 从上个世纪 90 年 代开始，沃尔玛、家乐福带来的商业运作模式给沈阳的商业地产带来了无限发展的生计。 沈阳商业地产完成了“第二跳”。 目前，沈阳已经初步形成了浑南新区、五爱市场、中街、太原街等几大商圈。 沈阳是“东北购物天堂”现代化零售商业框架正在逐步构建中，金廊工程项目、城市中央商务区建设以及原有商业区域也在不断的升级，尤其是地铁的修建，将进一步繁荣沈阳的商业。 沈阳的商业地产也将借此完成了“第三跳”。 据沈阳市商业局统计， 2020 年全市新增 60 个 3000 万元以上的大型商业项目，完成商 20 业固定资产投资 65亿元，比上年增长 1倍。 此外， 政府也起到了积极的推动作用。 7月 30日－ 8月 1日，以市委书记为团长的沈阳市代表团，赴香港开展招商活动。 代表团在港期间，洽谈推进了 30 个重点合资合作项目，有 11个项目签约，各种类型投资上亿的商业地产项目将落户沈阳。 专业市场激活商业地产 沈阳是东北老工业基地的核心地区，各类型专业市场发展比较早，积累也比较深厚。 据统计，沈阳地区拥有各类专业市场 500多个，年成交量数百亿元，在全国具备一定影响力的专业市场 30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作 用，更蕴藏着巨大的商机。 目前沈阳市比较多见的专业市场，修建的时间都比较早，经过积累已经形成了浓郁的市场氛围，拥有一批固定客户群。 近年来，随着商务贸易的不断发展，原有的市场建筑设施已经无法承载日益增多的客流及功能要求，专业市场建筑的升级改造成为主旋律。 比如沈阳南湖五金工具市场，恒诚东北轮胎汽车用品批发市场等。 政策推动商业地产快速发展 2020年，无疑是一个“房产政策”年， 2020年上半年与房产相关的政策基本继承了 2020年的政策风暴。 “政策恐慌期”已经过去，市场在逐渐恢复。 从出台的政策可以看出，“ 抑制”仍是主调。 政府方面的意图非常明显，抑制过高的房价，逐步调整房地产的市场供应结构，让更多的人买的起房子。 但是，在各种房地产政策的调控下，商业地产却成为政策的孤岛。 每项政策出台没有把商业地产作为目标。 商业地产更像一个独立的行业，稳步地、不温不火地发展。 在出台的给类政策的影响下 ，投资炒房显然不是十分安全。 相比 商业地产的投资要相对稳定得多、保险得多，并且商业地产项目类型多，选择投资的机会也多。 业内人士表示，沈阳的商业地产刚刚进入发展时期，在政策方面也不存在什么障碍，发展的前景十分看好。 商业地产空间 分布趋向合理化 2020 年沈阳地区新开业的商业楼盘主要集中在中街、太原街两大主力中心商贸区。 与此同时，在金廊沿线、浑河两岸、北站金融商贸开发区、五里河商贸区、西塔商圈和南北大学城，以及新规划开发的大型居住区都将配套开发建设若干商业地产项目。 如华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海联华购物中心等。 21 商业地产功能趋向复合化 随着金廊工程、浑河两岸大开发、浑南新区、北站金融商贸开发区，以及五里河商贸区建设步伐的加快，沈阳地区的房地产开发商逐渐将开发的重点转向以商业地 产开发为主的集居住、办公、娱乐为一体地复合型地产。 市场前景总体看好 在 2020年新开工或者续建的商业地产项目大部分于 2020 年和 2020 年完工投入使用，商业地产地价较上海、北京等一线城市低，随着整个城市商业氛围的提高，产品具有较大的增值空间。 总体上看，虽然新政调控对沈城楼市产生了不少的影响，但商业地产出租、出售前景依然被看好。 22 第二章 项目概述 一、板块分析  项目位置示意图 （一）工业中心、经济重心 铁西新区是东北老工业基地的核心。 近年来，铁西新区综合实力明显增强，工业总产值、规模以 上工业产值、财政收入等几项主要指标增幅都超过 30％。 铁西新区现有工业企业 1768户，规模以上企业 550户，集中了沈阳市 66％的工业产值，66％的工业利税和 75％的大中型企业，为新中国建立比较完整的工业体系、增强综合国力做出过重大贡献，堪称“中国制造业之都”。 作为制作业基地，工业门类齐全，配套能力强大。 区内企业规模、资。