xx家属楼物业管理方案

xx家属楼物业管理方案内容摘要：

房屋共有设备设施管理 （一）制订设备安全运行管理方案 所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一” 的思想，即要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。 新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。 设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。 工作人员进入设备房内严禁吸烟。 非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。 对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。 电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。 注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。 熟悉掌握 触电急救方法及步骤。 （二）公共照明系统管理方案 制订年度、月份保养计划； 经常检查小区内所有公共照明系统的情况。 以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和维修； 每月进行一次全面大检查，保证小区照明正常运转；对小区路灯进行间隔式开启，注意节约能源； 冬夏季节注意调整路灯开熄时间； 制订安全使用规范和应急维修计划。 （三）弱电及自动化系统管理方案 组织专项维修工熟悉小区弱电系统的分布； 熟悉维修电路原理功能图； 制订实施安全操作规范； 用“观察法”和“静态测量法”检查故障的起 因； 做好年度、月份保养计划，依此进行检查、维修； 对小区弱电自动化系统的应急有计划、有方案； 加强非直接责任弱电设施（如电话、有线电视等）管理部门的联系，确保正常运转。 （四）给排水系统管理方案 维修部主管组织研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并报批； 维修部主管负责向有关用户通知停水的情况； 维修工每年两次清洗给排水设备设施； 应急维修应在维修前发出紧急通知； 常规维护安排在节假日或周末。 （五）共用配套设施管理方案 建立共用设施档案并予以公布； 制订维修保养计划； 对 小区内所有共用设施进行编号，并设有标识； 按“谁受益、谁付费”的原则进行维修保养； 制订共用设施维修制度； 协调业主之间的关系，便于维修的实施； 应急维修应在维修前发出紧急通知； 常规维护安排在节假日或周末。 六、保安车辆管理 （一）停车场及地面车辆管理方案、安全防范管理方案 交通管理的原则 （ 1）依法办事的原则。 （ 2）文明服务的原则。 （ 3）规范管理的原则。 （ 4）时效性原则。 车辆行驶、停放管理、安全防范管理 （ 1）监督进入辖区的车辆不超过 5km/h 慢行、禁鸣喇叭，停放在指定的停车 位置。 （ 2）提醒司机关锁好车门、窗。 （ 3）巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。 （ 4）留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载的车辆严禁进入辖区。 （ 5）严密注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外的发生。 （ 6）禁止出租的士出入小区。 （ 7）指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。 （ 8）对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理。 （二）警示标志管理措施 保安班长在每班交接班前对辖区各道路标志、禁鸣喇叭标志、禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。 （ 1）保安主管对班长报告的交通标识的损坏进行核实，并报公共事务部处理。 （ 2）保安班长负责检查交通设施的状态，发现有损失、歪斜移位和风化变色时，及时报告保安主管以便公共事务部、维修部修复或更换。 （ 3）保安主管对整个辖区内的交通设施作出评价，报管理处以便为便为完善道路交通设施系统提供依据。 （ 4）保护各种交通设施不被破坏。 交通设施的管理，除保安班长进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值保安员的责任范围； 对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，要按公司有关进行处罚或令其赔偿。 保安班长将辖区交通设施的管理状况填写在《交通设施检查保养记录表》上。 并由部门归档保存两年。 七、急发性事件管理 突发事件处理标准作业规程 目的。 规范处理突发事件的程序，提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序。 职责 保安部主管负责指挥突发事件的处理；保安部班长负责落实保安部主管下达的命令，具体处理突发事件。 程序要点 处理各类突发事件的基本原则：快速反应、统一指挥、服从命令、 团结协作。 盗窃 当发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用向保安主管报告现场的具体位置，留在或迅速赶赴被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场： （ 1）保安员到达现场后立即了解被盗的具体情况； （ 2）保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲报告，此时不应随意泄露案件的性质。 （ 3）保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可将其有效控制同时向保安部主管 /班长报告。 保安主管接报告后立即指挥调遣保安干部及保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场： （ 1）向 被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向，通知门岗进行严密监控，视情况立即组织保安员去抓获犯罪嫌疑人； （ 2）保安部主管了解的案情及收集资料进行甄别； （ 3）保安部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向管理处主任汇报、请示做出进一步工作指示。 管理处主任收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公安机关 /总经理报告案情。 抢劫 发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时； （ 1）应立即上前视情况制止该犯罪行为或迅速赶赴现场，并对现场进行保护，同时向保安部主管 报告； （ 2）如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即采取机智措施防止其逃跑，寻求增援，进行抓捕，带回保安部交公安机关处理； （ 3）向事主了解人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应送医院救治； （ 4）遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，以免造成不必要的损伤。 保安主管接报告后，立即指挥、调遣案发地附近的保安员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥： （ 1）调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场； （ 2）向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征，对被抓捕的犯罪嫌疑人 进行甄别、询问且有效控制； （ 3）将有关线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。 管理处主任接报告后立即赶赴现场，处理善后工作，上 报公安机关及公司总经理，积极配合公安机关工作。 凶杀 发现有凶杀行为或街道凶杀报案时： （ 1）立即赶赴现场视情况制止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向保安主管或管理处主任报告； （ 2）封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场； （ 3）犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应控制其逃跑，寻求增援并抓捕，交公安机关处理； （ 4）对伤者应立即送往医 院抢救； （ 5）立即向到达的公安人员报告登记的事项。 保安主管接报后立。