大型生态人文社区物业管理方案

大型生态人文社区物业管理方案内容摘要：

务 业主在办理完入住手续后，随之而来的是大规模的装修，具有时间集中、车辆多、人员多、材料多的特点， ss 物业既要提供优质服务，又要在服务的基础 上兼顾管理。 办理装修手续 （ 1）与业主沟通，宣传国家对装修的有关法规、规定； （ 2）根据国家对装修的有关规定，严格审查装修方案，对违章的或不符合规定的部分，要知会与业主； （ 3）严格审查装修公司、人员的装修证明材料，留存备案； （ 4）向装修公司、人员宣布海峡新城的装修管理规定和处罚条件。 业主的沟通 （ 1）建立可靠的双方联系方式； （ 2）对违章装修取得共识； （ 3）业主有义务配合 ss 物业对装修公司、人员提出改进要求。 对装修人员的管理 （ 1）约束装修人员在小区的个人行为； （ 2）要求装修人员注意防火、防盗； （ 3）要求装修人员遵守国家法律。 对装修运输材料车辆的管理 （ 1）提前通知管理处运输的时间和其它情况； （ 2）要求服从管理处的检查； （ 3）要求遵守管理处对车辆、材料临时堆放、搬运的规定； （ 4）严禁危险、有毒物品进入。 对违 章的处理 （ 1）由管理处按照国家有关规定进行； （ 2）处理过程和结果及时通知业主； （ 3）严禁管理处工作人员私自处理违章装修。 对装修现场的管理 （ 1）每天由专人对装修现场进行不间断的检查，及时发现和处理问题； （ 2）检查防火措施； （ 3）检查防盗措施； （ 4）检查用电保护措施； （ 5）检查有无违章装修的事实； （ 6）检查装修人员有无触犯法律、规定行为； （ 7）按时清场； （ 8）制止违章和犯罪。 对投诉装修的处理 部分业主会在装修完后陆续入住，此时还有一些业主仍在装修，会影响到已入住的业主，难免会有业主投诉 ， ss 物业会采用积极的办法对待。 （ 1）收到投诉，管理处会在第一时间派出人员到现场，查看情况，确认投诉事实； （ 2）对不对的装修行为予以指出，要求停止；对误会进行说明，消除之； （ 3）做中间人，使双方认识，达到互相谅解，增进邻里关系； （ 5） 对违章要坚决制止，坚决处理。 提醒和帮助业主验收 （ 1）主动提出和帮助业主验收装修情况； （ 2）查看周围公共环境有无因装修而被破坏，破坏应要求责任人赔偿； （ 3）验收后要求装修公司、人员、工具退场，办理有关手续。 四、小区花园安全管理 保安工作是物业管理的一个重要方面。 人 们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。 因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。 门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 小区的安全管理，主要措施有： （ 1）建立一支高素质、高效快速、训练有素的安全管理队伍； （ 2）采取人防、物防、技防相结合的手段； （ 3）合理的岗位设置，在三个主要的人员、车辆出入口设置固定岗，在外围、区内的公共场所设置巡逻岗，在监控中心设置监控岗，控制小区及周围环境的安全保卫； （ 4）配备先进的安全保卫 设施、设备，主要有车辆控制中心、消防控制中心、监控中心、门禁系统、防盗门等。 安全管理的主要任务 （ 1）安全管理队伍的组建和自身建设。 通过招聘、优选、培训、实际操作和考核，使 ss 物业的安全管理队伍能较好地承担起海峡新城的安全管理需要。 （ 2）配合开发公司的楼盘销售。 通过标准的岗位形象、规范的服务礼仪、语言，展现小区的楼盘形象和 ss 物业的服务形象，树立购房人的信心。 （ 3）前期介入后期，对成型的区域进行设岗、巡逻和检查，及时发现和处理危险隐患。 日常治安管理 （ 1）治安工作的特点及主要任务 特点： A、 以预防为主。 无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。 不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。 B、 物业保安与社会治安紧密联系。 一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。 C、 服务性强。 从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。 作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌， 乐于助人。 D、 软件与硬件同时抓。 一个物业保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件， 我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。 主要任务： A、 门卫工作。 着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。 B、 安全巡检。 定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。 C、 停车场管理。 疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行 停车场消防和安全管理。 D、 治安协助。 防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。 E、 消防工作。 消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。 F、 与其他部门搞好配合工作。 相应的治安防范措施 （ 1）安保部的组织结构 小区管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，出入口多，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。 小区的安全管理岗位设置为： （ 2）合理安排治安岗 A、智能监控中心三班倒 24 小时值班 B、地下车库内巡逻岗三班倒 24 小时值班 C、地下车库出入口三班倒 24 小时值班（分设东北岗、东南岗、西部岗三个岗位） D、小区内部、外围巡逻岗三班倒 24 小时值班 E、小区主入口大门三班倒 24 小时值班 F、安保部长负责花园内安全管理工作的总体协调。 （ 3）加强非办公时间门岗的监控力度 A. 人流出区控制 图 B. 人流出区控制图 （ 4）组建机动快速应急分队 快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。 它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。 （ 5）实行 24 小时巡视 巡逻人员实行 24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。 （ 6）加强区域定时巡逻 为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位，在各个楼层、区域地方设置巡逻签到箱或签到站，避免人为巡逻不到位而发生问题的现象。 （ 7）治安状况统计 对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。 （五）车辆管理 车辆 管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。 位置规划 车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。 如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。 为了避 免这种混乱状态，小区管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想： 内部要求 对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管理措施： （ 1） 了解用户车辆情况，实行便捷停放 （ 2） 实施停车专用车位制度 （ 3） 物业道路设减速坡，限制车辆速度 （ 4） 严禁无牌车进入停车场 （ 5） 做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定 前期介入的车辆管理 在车库基本建成时，应开发公司要求进行管理。 由于尚未验收，不能投入使用，外来车辆一律不能进入。 对于开发公司和来办事的车辆，如果开发公司要求停放，在 管理上应当： （ 1）要求提供需停放车辆牌号； （ 2）要求签署由于尚未验收而停放带来的后果的自行负责的申明； （ 3）在车库划出指定空间停放； （ 4）在车库配置手提式灭火器； （ 5）有临时照明； （ 6）在出入口处有隔离措施； （ 7）停放车辆一律不能过夜； （ 8）必要时安排专人检查。 日常车辆管理措施 （ 1）在三个出入口分别设岗； （ 2）车库内设 24 小时巡逻岗； （ 3）出入口设置标识牌、收费牌、车库使用须知牌、限高指示牌； （ 4）形成车辆管理公众制度并公布； （ 5）建立车辆管理工作流程文件； （ 6）建立车辆管 理应急处理方案； （ 6） 对物流的出入进行监控和登记。 六、消防管理 消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。 宣传教育 开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“ 119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。 消防工作不只是少数人的事，而应是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来 说，必须了解并掌握如下几个方面： （ 1） 物业防火工作的各项有关规定； （ 2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法； 管理处员工还应懂得以下两点： （ 1） 遇到紧急情况时自己的职责任务； （ 2） 重要物资（货币、文件等）的转移及办法。 日常检查 （ 1） 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。 （ 2） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等； （ 3） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。 （ 4） 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。 （ 5） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。 让用户参与物业的消防管理 （ 1） 组织物业人员开展消防演习。 （ 2） 请消防支队做有关知识讲座。 （ 3） 成立义务消防检查队，对物业消防设施进行检查。 消防报警特殊处理程序 七、海峡新城项目环境卫生及绿化管理 物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。 高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。 而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。 在海峡新城项目，我们将指导管理处对物业的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好以下几项工作： 前期介入的清洁卫生管理 前期介入的主要清洁卫生管理工作及要求 （ 1）售楼房：门窗、地面、沙发、台、灯具、盆花、盆景、饰物，每天清晨、下午各打扫一次，要求无尘、无水印、无杂物、光亮； （ 2）售楼房卫生间：门窗、地 面、洗手台、水龙头、厕位，每天清晨打扫一次，其它时间随时打扫，要求无尘、无水印、无杂物、光亮、空气清新； （ 2） 售楼房到样板间的路径，每天清晨打扫一次，其它时间随时打扫，要求无石子、无积水、无杂物、无土；大风大雨天气特别处理； （ 4）样板间：门窗、地面、沙发、家具、台、盆花、盆景、灯具、电器、饰物，每天清晨、下午各打扫一次，要求无尘、无水印、无杂物、光亮； （ 5）部分已建成的环境，每天清晨打扫一次，其它时间随时打扫，要求无石子、无积水、无杂物、无土、无堆放物；大风大雨天气特别处理； （ 6）售楼的广告标牌：定期擦洗 ，大风大雨天气前进行检查和加固； （ 7）接待客人后，及时打扫卫生、收倒垃圾。 全面实施 ISO9001： 2020 质量保证体系和导入 ISO14000 环境管理体系 实施 ISO9001： 2020 质量保证体系是进行物业规范化管理的保证，建立和实施ISO14000 环境管理体系则保证海峡新城项目成为“三无”的生态绿色环保办公物业。 主要任务和组织结构 （ 1）环境部主要任务： 负责物业各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求； 负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，掌握清洁费用的支出； 负责对清洁员工 的业务培训，使他们不断提高业务素质； 负责接受客户的委托清洁业务。 备注：海峡新城环境保洁工作拟建议考虑以外包的方式委托专业保洁公司实施，管理处负责对受托专业保洁公司的保洁工作进行监督和管理，具体外包分析和建议将进行充分调查后在后续的顾问工作中专项提供贵司。 （ 2）组织结构 （ 3） 16 小时保洁制度 物业实行 16 小时两班组保洁制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11： 00 时下班。 以保证物业的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。 （ 4）噪音污染控制。