xx港湾广场项目可行性报告

xx港湾广场项目可行性报告内容摘要：

规模不大，装修较简陋，环境与大沙 头旧场相似 我们亦对二手行业的经营状况进行了一次调研，统计分析后发现：  二手经营商户对商场的经营环境不需过高级过豪华。 装修一般，但较为 整洁明亮的经营环境选择意向最高。  商户对商场的配套需求最多的是 停车场地、茶水间以及仓库。  经营办公设备的商户以需求 铺位或较大经营面积的居多。 综合以上市场现状，对本案的形象包装我们提出 —— 大众信息化 二手手机及办公设备专营 品牌商城 形象包装阐述  大众信息化 —— 项目的档次及市场形象  二手手机及办公设备专营 —— 项目经营业态定位  品牌商城 —— 项目 给予市场上的商户及消费者的信誉保证 广告推广语 信誉经营信心保证 项目商业及功能规划建议 商场业态定位建议 针对本案的竖向建筑结构，在各楼层的商业定位上必须准确，否则将对高楼层的商业经营甚至整个商城带来危机。 根据我们对大沙头商圈的研究，我们为项目制定的业态定位： 楼层 商业业态 经营模式 目标客源 1F 二手手机零售 以柜位经营为主，规划 1～2 间铺位引入主力商户 以在澳讯经营的商户为主 4F 二手手机团批，兼顾零售 柜位、铺位经营相结合 以二手通讯总汇的批发商户为 主 6F 二手办公设备租售 以铺位经营为主 以大沙头经营办公设备的商户为主 建筑立面设计建议 建议本案的建筑立面以简约、时尚的风格为设计构思。 由于本案具有较为优越的地位位置，可充分利用东、南、北面的建筑立面空间为经营者带来额外的收益。 建议：  在东、南、北面 2～ 6 层（高度约 米）的外立面搭建户外广告牌，并同一规划项目东面首层上檐的招牌。  利用东面与北面的转角位置作本案的形象宣传。  在顶层搭建霓虹灯广告牌。 商场室内装修建议  打造大众化档次的整洁经营场所 营造简约、 整洁的大众化档次的经营环境，在经营不同种类业务的楼层以不同的色调显示，以突出专业经营的形象。  营造绿色健康的经营氛围 在经营场所以及公共通道多放置绿色植物，墙身点缀塑料绿化装饰，以营造以人为本的健康氛围，体现项目的个性，并形成与区内其他竞争对手的市场区隔。 室内的灯光设计建议 室内天花安装吊顶射灯，以明亮炽白灯为主要室内光源，尽可能使用节能灯或节能灯与炽光灯混合使用。 在建筑的立面处理上尽量将室外的自然光引入室内，力求控制灯光布局的密度与数量，节约日常经营成本。 柜台设计建议 目 前市场上的经营柜台尺寸主要为 100 50 90cm。 建议本案的柜台尺寸以此为参考，并根据现场的具体尺寸与装修设计对柜台尺寸进行微调。 配套设施建议 本着成本控制，建立项目形象个性化与服务差异化的原则，有效区隔市场竞 争，建议本案的配套设施为：  仓库、临时汽车停放点 —— 将附楼改建成仓库，既为本案的商户提供货仓场地，又可对外租赁经营，以降低附楼因处于凹位而不利于经商的影响，提高附楼的使用率。 在附楼的首层划拨临时停车场地，让需要装卸货物的商家或客户使用，尽量降低本案无停车场的劣势。  室内中央空调 —— 设 置中央空调，改善通风设备，以优化室内的空气质素，营造舒适的经营环境。  垂直电梯、货梯 —— 由于本案有六层高，若设置手扶电梯将占据较多的空间，一定程度上缩减了本案每层的经营面积，而且手扶电梯上楼需要的时间较长，不利于高层商业的客源引流。 而且在高楼层经营办公设备需要货梯作为货物运输工具。  茶水间、洗手间 —— 为经营商户提供便利的设施服务，让商户在行内形成良好的口碑传播。  休息区 —— 在部分楼层或天台设置休闲区，供客户（主要针对批量交易或办公设备消费客户）在此休息或与商家进行洽谈，又可起到引流客户上楼的作用。  视象大屏幕 —— 在部分楼层安装视象屏幕，定期滚动播放场内商家信息与经营种类，亦可适量播放宣传广告，营造氛围。 建议可联系相关的经营者（例如分众传媒），成为其下的室内媒体宣传成员，提供场地由经营者负责广告投放。  背景音乐 —— 日常播放些流行歌曲及电台节目，有需要时可用作管理处广播使用。 专业服务平台搭建 针对二手手机批发以及办公设备的经营商户，搭建与外界的信息交流平台，成为大沙头旧货商圈首个信息化二手专营商城；建立本案的专属门户 网站与服务中心，为每个经营商户建立 ID 身份信息库，并针对目标客户市场（市内的写字楼集中区域、大沙头区域）定期进行推广宣传，为商家及客户提供专业的二手交 易咨询服务。 在社会及行内塑造本案的公平、放心、信誉的品牌二手专营市场形象。 营造大众化、信息化的二手手机及办公设备专营商城 ,树立行内首个二手旧货交易的品牌商业旗舰，透过完善自身的软硬件配套资源，为二手交易商家及客户提供优质的经营环境与服务，展现大沙头旧货商圈的核心焦点。 四、项目推广策略建议 策略构思 目前区域市场的经营种类较多，未有 出现专业经营某种产品的专业市场。 市场上对于二手专营品牌的建立尚未有意识，这是我们切入市场的机会点。 结合项目的自身情况，综合分析现时大沙头旧货商圈内新兴二手专营市场的推广招商手段，我们为项目提出具有竞争力的推广策略： 三年租户保障风险共担投资计划 大沙头二手专营信誉品牌工程 整体推广策略措施  首层 —— 【 超低租金信心保证 】 制定“超低租金信心保证”的推广策略，在初期为商户提供租金优惠，并作出零风险的保障承诺，承诺三年内商户可无理由退租的保证。  二、三、四层 —— 【 低成本经营优质服务 保障 】 推行“低成本经营优质服务保障”的推广策略，贯彻“做一层旺一层”的宗旨，利用前期（首层）商户的商旺为后期的高楼层商场推广招商奠定基础。 在招商策略上沿袭三年租户保障承诺，与商户共担风险。 建立服务咨询中心，为商户、客户搭建信息平台。  五、六层 —— 【 信誉经营资源保证 】 实行信誉经营资源保证的推广策略，承袭前期旺盛的商业氛围以及已进场经营商户的口碑，建立本案的品牌二手专营市场形象，并建立行业服务平台，针对目标商户提供优质服务承诺。 策略构想：鉴于现时的二手手机批发商户以原大沙头旧货市场的二手通讯总 汇占大部分，可否透过商谈引入该专业市场的运营商承租本案的二层至四层进行分租经营，对本案的招商及经营将带来极大的利好。 推广手段建议 鉴于二手市场经营的现状，大量的媒体宣传未必起到有效的作用，而且投入收益比也较低。 渗透式单张派发宣传 建议： 针对 首层 二、三、四层 五、六层 进行 3 次集中式招商。 每次招商期间针对目标客户群体进行单张派发，登记意向客户，举行招商推介联谊会，以集中签约的形式营造招商成功的热烈氛围。 首层招商策略  策略构思 ： 考虑到首层的招商面积不大，不建议投入较多 资源进行宣传推广， 建议将项目的整体建筑进行形象包装，结合宣传单张的派发。  形象包装 ： 对项目的整体立面进行广告包装，以期达到亮点市场，吸引目标客户的关注。  宣传手段 ： 以单张派发为主，针对目标客源的经营场所进行地毯式派发，提高目标客户的信息到达率。 后阶段招商策略  目 的 ：以目标客户群体为核心，以集中爆破式签约完成首层招商。  策 略 ：举行 “珠江同乐夜暨港湾手机城招商推介会”  邀约客户 ：已登记的意向客户以及在宣传推广时登记的客户  形 式 ： 与珠江日夜游联系，租用游船进行推介会活动，在 与邀约客户进行珠江游的同时进行项目推介，并结合港湾广场的利好前景，以及亲身在游船上观看项目的立面形象，在客户之间建立良好的印象，并促进客户现场签约定租。  宣 传 ：以单张宣传为主，针对大沙头旧货市场的商户进行渗透式派单。 向之前已登记的客户或派单时进行登记的商户（档主）派发活动邀请券（每张券 2～ 3 人为单位），活动前再电话复 CALL 客户落实参加。 日后经营旺场策略措施  策略构思 ： 为保持商场有持久、良好经营氛围，保障租金收益  策略措施 ： 针对在二手市场消费的客户，以小家电、餐饮券或免费维修服务等作 为奖品定期举行抽奖活动。  宣传策略 ： 联系主流媒体，定期进行报纸媒体的宣传炒作，宣传形式以新闻缮稿的形式为主，结合一定的平面广告作形象宣传。  媒体建议 ： 在南方都市报、广州日报刊登软文缮稿，针对大沙头旧货商圈及本案的经营进行宣传炒作。 五、项目租赁策略建议 大沙头商圈新兴二手旧货市场租金情况（手机经营楼层） 商场名称 澳讯旧货市场 盛贤大沙头旧货市场 海印大沙头 二手城 宝达 电器城 经营层数 1F 2F 1F 1F 1F 2F 1F 租金 元 /月 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 1000 2020 700 185元 /月 /㎡ 800、1300、1600 1400、1700、1900 1000、1300、1600、1900 1900 柜位 800、 1000元/月；固铺为1400～ 1800元 /月 约650 约950 管理费 元 /月 300 600 300 60元 /月 /㎡ 租金已包含管理费 分析：  目前市场上的租金水平以盛贤旧货市场最高，其次为澳讯旧货市场，而 宝达电器城的租金最低，但由于宝达电器城不属于我们的主力竞争对手，其租金水 平影响程度不大。  柜位租金因应不同位置其租金水平不同，首层租金区间在 800～ 1900 元/月之间，均值约为 1350 元 /月；盛贤旧货市场有负一层，租金区间在800～ 1600 元 /月之间，均值为 1233 元 /月；二层租金区间在 700～ 1000元 /月之间，均值约为 850 元 /月。 （租金已包含管理费）  铺位租金相对柜位较高。 首层铺位租金均值约 2033 元 /月；负一层租金均值约为 1667 元 /月，二层租金均值约为 2025 元 /月。 （租金已包含管理费） 柜位 铺位 1F 1233 元 /月 1667 元 /月 1F 1350 元 /月 2033 元 /月 2F 850 元 /月 2025 元 /月 项目租金水平建议 首层租金建议 考虑到首层面积有限，建议以柜台经营模式进行招商，仅设置 1～ 2 间铺位引进主力（实力较强）商户经营，作为场内焦点。 第一年至第三年的整体租金均值为 1200 元 /月 ，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上浮 3％～ 5％计。