德思勤-长沙天利珑庭地产项目前期策划报告汇报终稿_[全文

德思勤-长沙天利珑庭地产项目前期策划报告汇报终稿_[全文内容摘要：

》和《长沙市房屋地段分类表》，电梯房和非电梯房的最低基准价分别达到了 1800 元／㎡和 1500 元／㎡，最高则分别为 2700 元／㎡和 2300 元／㎡。 新基价在有效防止避税行为的同时，也使二手房交易成本增加。 （ 8）从 7 月 1 日起， 26 个被纳入试点范围的中部省区老工业基地城市将正式启动施行增值税扩大抵扣范围试点工作，我省长沙、株洲、湘潭、衡阳 4 个城市进入试点范围。 20202020 年度国家出台的宏观调控政策分析 当前的调控会局部抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并 不具有长期性，不会从根本上控制价格上扬的问题。 国家的调控房价内容主要有三类： 提高购房成本：这一类以加息、提高住房按揭利率为代表，这些政策提高了按揭购房者的月购房支出，抑制超前购房消费群体的购房需求。 这类政策的优点是较为市场化，缺点是全面打击购房者，程度较轻，难以彻底打击投资 /投机需求。 打击投资 /投机需求：主要有期房限转、短期交易征收营业税等为代表，这类政策大部分由各地方政府制定，通过对短期交易的抑制来控制投资 /投机的需求，这类政策优点可以比较直接的打击短期炒房者，缺点是治标不治本，在供求失衡的市 场里面起不到完全抑制投资 /投机作用。 增加中低价住房供应：这主要是从行政手段来通过低价住宅 /配套商品房的供应来从结构上实现房价平稳或下跌以及满足中低收入人群的购房需求。 从根本上说，房价的走势取决于供求关系，解决房价问题，需要从供求两方面同时进行调解，单纯通过行政的手段可以解决一部分人居住问题，但并不能解决大部分居民住的好的问题，从长远来看，我公司认为政府所需要的是解决公平的问题，效率仍需要求助于市场，而市场的有效关键在于土地供应体制的健全和完善。 20202020 年度国家宏观调控政策对本项目的 影响分析 （ 1）明确新建住房结构比例 针对本项目分析及对策： 本项目户型建筑面积比例将按照 90/60 政策规定执行，对于将来面市时会是 90 平米户型集中放量的初期阶段，存在一定的竞争威胁和劣势，对于如何应对劣势，我公司认为应主要采取以下 4 点措施： 加快项目后期实施进度，尽早在 2020年秋交会前上市，拉开区域 90平米产品集中上市时期的时间距离，避免产品陷入同期竞争。 尽早开展项目营销宣传阶段运做，提前锁定目标客户，小户型目标客户。 利用创新结构户型设计，采用平面或立体 1+1 户型，灵活设计户型分隔空间和组合 方式适应市场潜在大户型需求。 提高建筑品质和建筑附加值，增多楼盘其他卖点和主题，丰富楼盘购买理由空间。 （ 2）调整住房转让环节营业税 针对本项目分析及对策： 二手房转让环节成本提高对本项目二次置业类潜在客户存在一定的资金压力，不可避免会面对这类客户的部分流失，应对此情况，我公司认为应采取以下 2 点措施： 采取紧凑户型设计，严格控制单户总价，并保证功能的齐备及区间划分的合理。 相对较好景观位置设计景观房，吸引高端客户，提升楼盘整体定位形象，增强居住的舒适性。 （ 3）加大对闲置土地的处置力度 针对本项目分析及对策： 本项目应集中突出对地理位置稀缺性的宣传，突出本项目的排他性。 （ 4） 2020 年 7 月 6 日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发 166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。 同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 针对本项目分析及对策： 主要是应该作好相应准确的市场定位和诚意客户积累工作，避免对市场的盲动导致丧失目标客户。 （ 5）财政 部、国土资源部和中国人民银行日前联合发布的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高 1 倍，并按照实际新增建设用地面积征收；《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》城镇土地使用税额标准提高 2 倍。 针对本项目分析： 针对本项目来说本身直接影响并不是很大，但是对于新增用地成本提高带动的房价提高趋势，新开发的项目要保证利润和赢利率必然要提高建筑成本开发具有一定品质的楼盘，直接形成了楼市建筑品质整体提高的形势，对本项目定位而言就要有一定的前瞻 性， 应该在建筑材料、建筑配套等相关方面提高相应品质，在今后的竞争中保持良好的竞争位置。 （ 6）国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收 30%60%不等的土地增值税。 针对本项目分析： 本项目作为中高档定位开发项目必然要追求较高的利润，增值税的征收必然会影响这一目的的达到，我公司认为可以采取以下两点对策： 开发高品质住宅，广泛开辟融资渠道，提高单位面积成本； 争取了高附加值的同时提高市场竞争优势，降低整体建筑面积利润 率，相应提高单位土地面积利润率。 （ 7） 2020 年 4 月 28 日和 8 月 19 日、 2020 年 3 月 18 日， 2020 年 7 月 21 日，央行分别四次提高贷款利率。 针对本项目分析： 利率的提高遏制了一定的消费，客户必然要求达到资金的更有效利用，所以对于本项目要在控制单户总价的同时更加考虑提高面积的有效利用率的问题；另外面对市场投资型客户发展逐步不利的条件下，应以居家型目标客户为主要客户进行市场定位避免市场风险。 （ 8）从 2020 年 5 月 1 日起 ,长沙市规划局报建费上涨一倍 ,由原来每平米 140元涨到 280 元。 针对本项目 分析： 此举将进一步提高项目单位面积建筑成本，降低项目的利润空间。 五、长沙住宅市场发展预测 整体发展预测 —— 供求稳定增长，市场前景看好 根据长沙城市发展规划，考虑人口、居住水平增长因素，在未来数年时间内长沙市住宅年均稳定的消费需求应在 500万平米上下。 而从历年供销数据分析，未来放量与需求将同步增长，楼市总体前景看好。 客户发展预测 —— 周边县市及 2530 岁年轻人比重上升，外地客丰富在长置业人群结构 随着省会长沙的辐射力和影响力及首位度都在增强，其对周边县市的磁场聚合效应将持续加强， 势必将吸引大量周边县市客户群来长沙置业；同时，一方面，随着长沙本土经济的发展，大量长沙本地或外地的高校毕业生留长就业发展；另一方面，宏观调控的进一步落实，中小户型增多，较低的总价降低了置业门槛。 使之 2530 岁年轻人置业比重逐步上升。 值得关注的是，近年来长沙对外招商引资力度加大，及长沙城市在全国地位的影响力增强，使得省外置业者关注长沙。 开发及供应量发展预测 —— 持续稳定增长， 2020 年中后一次集中放量 从 20202020 年，土地集中于 20202020 年集中放量， 2020 年，商品房施工面积约 2600 万平米，新开工面积 900万平米，而销售量仅实现 690 万平米，预计大量商品房将集中于 2020年中后期集中放量。 如，河西南山苏迪亚诺、中新花城、中粮项目；城南中信项目；城北珠江花城、沙河项目；星沙鹏基诺亚山林等大型项目将集中于该时段入市。 别墅集中放量 —— 竞争白热化 随着土地增值税的出台， 2020 年将会有更多已批准的别墅用地陆续上市。 而随着这最后一批别墅用地项目逐步消化完毕，别墅将越来越稀缺，将成为长沙房地产市场真正的“奇货”。 2020 年长沙别墅会有一个集中的放量，新入市项目 10多个，其中有不少是价 格高端的顶级别墅产品。 价格增长预测 —— 需求旺盛，价格将保持稳定上涨 相对于全国其他大中城市，长沙市房价较低，为长沙市房地产市场价格的上涨预留了空间。 较低的房价使价值洼地现象在一段时间内持续存在，长沙市房地产市场需求市场将保持旺盛势态。 建设成本上升，城市居民人均可支配收入持续增长，长沙社会经济持续快速增长等这些导致房价持续上涨的基本面在一段时间内不会发生变化。 产品供需预测 —— 中小户型成市场主流 在房地产调控政策的引导下，消费者购房需求，正逐渐由偏重于大户型住房，向新房中小户型住房、二手房转 变。 随着“国六条” 90/70 政策的进一步深入实施，我市商品住宅供应结构将更加合理。 政策调控预测 —— 不断严控 从国六条到 90/70，再到建设用地使用费标准的提高，国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段，政策已经相当全面，同时也反映出国家对房地产市场的调控的决心。 然而，2020 年上半年，全国 70 个大城市房地产市场价格仍然保持较快上涨，如何有效落实政策是07 年下半年新一轮宏观调控的主要方向，预计未来宏观调控政策仍不断加强。 以江河湖山为依托的景观楼盘成为市场追逐热点 近年来，依托政府对湘江 、浏阳河沿岸改造和对几大亲水主题公园的修建，长沙滨江、滨河、滨湖等以水景资源为主打的项目，在未来 2— 3 年内将大量供应。 第二章 区域房地产市场调研 一、区域城市基础建设背景 万家丽路将南北延伸 浏阳河大桥的成功通车标志着万家丽路的畅通无阻。 目前已拉通的万家丽路与复元东路、工程兵大道、 319国道、远大路、人民东路、长沙大道、劳动东路、香樟路、湘府路、时代阳光大道等 20 余条主次干道相交，最终达到芙蓉南路第四段，全长 公里，是长沙仅次于芙蓉路的第二条南北主干道。 万家丽路今明两年还将向 南向北延伸。 万家丽路向北计划从福元路延伸至蟠龙路，全长为 公里；向南计划从芙蓉南路第四段延伸至湘江东岸的新竹路，全长。 北延段去年已经动工修建，预计今年年底竣工通车；南延段计划今年完成拆迁，明年全面拉通。 南北段全面拉通后，万家丽路总长将达 公里。 成为跨四区（开福区、芙蓉区、雨花区、天心区）一县（长沙县）的大道。 月湖公园建设 月湖公园 2020 年元月开始动工兴建，公园总面积达 1003 亩，地处 319 国道旁的湖南省广播电视中心以西，工程投资为 5． 8 亿多元。 公园在建设中将利用堆山、理水 的布局手法构筑“一湖四水”的山水格局，建成后，面积达 600 亩的人工湖将成为整个公园最大的亮点。 翠湖、绿地和亭台相互映衬，形成了月舞潇湘、洪山余韵、潇湘渔火、满月堤、长堤春柳、秋月湖、月光亮、荷塘月色、芙蓉新晖主题音乐喷泉等众多景观。 新公园将为长沙市民今后的休闲游乐提供更丰富的选择。 月岛公园建设 月岛公园位于 319 国道南侧、朝正路以西、浏阳河东北向，总用地面积 亩，与已建成的月湖公园隔路相望。 按照初步规划方案，该公园规划公共绿地面积 697 亩、公共设施配套用地 亩、开发用地 亩。 区域内结合防洪及道路设施建设沿河风光带，控制宽度为 100～ 200 米。 319 国道下将开辟通道，月岛公园将与月湖公园对接，实现空间互通和功能互补，全面改善 319 国道入城口景观，并作为城市开放空间，为市民提供又一全新的休闲活动场所。 名校建设 目前周边主要中学为长大附中，也有部分到科大附中入学；随着区域的发展，周边学校的容量和档次越来越不能满足需求；“长沙市一中”和“长郡中学”的新校区正在筹办中，其中“长沙市一中”初步预计在长沙大学东向地块，“长郡中学”选址美林水郡西侧，与项目距离都非常近，未来都将成 为项目销售的卖点。 二、项目所在区域竞争格局分析 项目所在区域属于金鹰月湖板块，根据项目规模、定位及目标客户来源的分析，其主要的竞争来自于金鹰月湖组团、城东板块马王堆片区、以及城北板块四方坪片区。 组团特征分析 片区 片区特征 代表楼盘 产品特征 销售价格 客户来源 马王堆组团 规划档次较低，片区形象较差，配套完善。 未来两年内入市项目不多。 浏阳河畔、东玺门、东门天厦。 以普通住宅和商住楼为主，户型适中，销售情况较好。 平均销售价格在 3200～ 4000 元。 私营业主、铁路职工、城市中心白领阶层，公务员。 四方坪组团 处于中级发展阶段，具有较高的市场认知度，市政配套基本完善，交通相对便利，生活配套设施较完备。 左岸春天、湘江北尚、滨江君悦香邸、四季美景水木轩、如果爱。 物业类型以小高层、高层住宅为主，户型面积以两房、三房为主。 目前平均销售率在85％以上。 平均售价在 3500～ 3800 元之间。 国防科大教师、南航湖南分公司员工、长沙大学教师、广电集团的员工、以及芙蓉路沿线企业白领。 金鹰月湖组团 长沙市的影视文化中心，依托省广 电中心以及丰富的山水景观资源，逐渐形成一个高档居住片区氛围，使得该板块的区域价值迅速得到提升。 金鹰城圣爵菲斯、美林水郡、藏珑湖上国际社区。 前期多为洋房和别墅类产品，主力户型为舒适。