物业管理企业经理资格考试大纲

物业管理企业经理资格考试大纲内容摘要：

供电，致使该小区 7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。 电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。 为此，业主拒交物业 管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。 业主委员会反诉状称“被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安安徽国家职业资格认证考试培训网 7 全”。 蚌埠市中区法院民庭于 2020年 3 月 25日审理了这桩合同违约案。 最后双方同意调解后宣布庭审结束。 这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。 住户拒交室内维修费用怎么办 „„ 案例七、住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费„„ 去年年底，某大厦 6 楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。 维修人员及时赶到现场。 由于下水管堵塞严重，在 6 楼疏通不开，又转到 5 楼，从下水管检查孔反向往上清疏。 经过 3 个多小时的努力，管道彻底疏通了。 疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。 谁知当维修人员收取 40 元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应 当住满一年后再交费。 情况反映到管理处，主管领导上门做工作。 首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。 然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取 40 元维修费，已给予了相当的优 惠。 这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。 点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。 物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。 通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。 案例八、法院封家电全家住宾馆 不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。 家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。 去年 8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。 法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。 第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。 夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。 从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到 100％。 物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。 案件回顾 原告（物业公司） ——— 业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。 我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。 为此， 要求法院判令业主缴纳物业管理费 12319 元、电费 7071 元、水费 1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。 被告（某业主） ——— 对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。 不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。 另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。 法院 ——— 经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建 筑面积 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。 因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。 关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。 判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。 案例九、欠租 2020 元被拘一整天 百年不赖，千年不还。 这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。 法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。 法院只好强制执行，决定拘 留户主。 老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。 法律无情人有情。 物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留 24 小时。 一人吃官司，众人缴费忙。 该小区另外 6 户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了 100％ 案件回顾 原告（物业公司） ——— 接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。 被告入住后，已有两年未付房租。 其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍 不缴纳所欠房租。 被告（某户主） ——— 未答辩。 安徽国家职业资格认证考试培训网 8 法院判决 ——— 经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。 该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租 2103 元。 原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。 被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。 被告于判决生效之日起 10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。 公告见报端欠款送上门 法院判决生效后，某业主置之不理 ，依旧不缴纳所欠物业管理费。 法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来。 案例十、拒缴物业管理费，业主被推上法庭„„ 原告（物业公司） ——— 被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。 被告（某业主） ——— 签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米 元，现原告以每平方米 元计算缺乏依据。 法院 ——— 经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米 元计算。 现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。 业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。 物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。 至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的 计价方式缴纳物业管理费用。 案例十一、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办„„ 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。 一年后，已累计欠费达 35 万元之多。 期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。 为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩 子有奶吃。 没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。 有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。 在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。 最后双方达成了一致，自约定之日起分 10 期，每月 3 万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。 10 个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。 点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。 管理服务做到家了，才能 封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。 在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。 案例十二、电梯坠楼 ,谁负责 ?„„ 新闻晨报报道： 一部 老爷 电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。 近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。 2020年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。 谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。 ２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。 伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。 庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。 普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。 法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。 近日，普陀 法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。 但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。 问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司。 还是物管公司。 那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。 如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。 如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。 物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。 至于质量安全问题由电梯公司承担。 不能说电梯 坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及 . 安徽国家职业资格认证考试培训网 9 案例十三、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例„„ 4 个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个 6 岁的孩子被烧成重伤不治而死。 孩子的父母把该花园的物业管理公司和另 3 个肇事孩子告上了法庭。 近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近 13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金 ；物业公司因不作为被判赔近 7 万元。 罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易 获得的地方，对爆炸事故负重要责任。 其不作为的行为和 4 名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。 具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负 15％的责任，由其自负；被告物业公司承担 45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担 25％责任；其他两个男孩各承担 ％的责任。 由于 3 个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。 案情回放 据原告郑某诉称， 2020 年 5 月 7 日，他们 6 岁的儿子小俊和另外两个小朋友 10 岁的小浩、 11 岁的小文一起玩， 3 人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该 楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。 此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子 9 岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。 事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了 18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。 6 月 13 日，小俊因大面积烧伤致败血症，父。