物业管理理论与实务参考答案全套

物业管理理论与实务参考答案全套内容摘要：

业管理企业的对立不仅会影响物业管理企业的收益，也会影响业主享受服务的质量从而影响业主的利益，业主委员会应清醒地认识到这一点。 同时，物业管理企业为争取长远的利益，也应尽心尽责地做好本职工作，尊重业主和业主委员会的意见。 居民委员会和业主委员会存在指导与被指导的关系。 在物业管理活动中，住宅小区的业主大 会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在可能的条件下，业主委员会的组成人员中，最好包括居委会的主要人员（首先应是业主），这样有利于住区内各项工作的开展。 总之，业主委员会应当自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门和居（村）民委员会的指导和监督，加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的 意识和能力。 要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的关系，共同搞好住宅物业管理。 包括哪些内容。 业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项。 业主临时公约和业主公约的区别主要体现在以下几方面： 1) 公约制定者和制定目的不同。 业主临时公约是建设单位在 销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。 业主公约充分体现了政府的责任，将业主临时公约的制定作为物业管理的一项基本制度给以确定，这是政府作为未来广大潜在业主的权利的代表者做出的规定。 业主公约是在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理小区的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定《业主公约》（草案），交由首次业主大会 会议讨论表决的。 业主公约是为了明确广大业主在物业管理活动中需要履行义务和享有权利而制定的。 2) 公约生效方式不同。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，承诺后业主临时公约得以生效。 业主大会制定业主公约须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。 业主公约一旦经业主大会会议表决通过，即对全体业主具有约束力，无需业主任何承诺。 3) 公约性质和内容不同。 业主临时公约是临时性质的，待首次业主大会通过业主公约后即失效。 因此，建设单位在制定业主临时公约时只需要对重大事项和原则进行约 定即可，不必考虑太多细节。 业主公约一般内容详细具体，需要对物业管理过程中的各种细节有详尽的规定。 《物业管理条例》规定：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 第五章 物业管理企业 复习思考题参考答案 1． 物业管理企业的特点有哪些。 物业管理企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点： 1) 服务性。 物业管理企业属于第三产业中的服务性行业，提供的是地上建筑物、配套设施及周围环境的管理服务，而不是具体的产品。 2) 经营性。 物业管理企业提供的 是有偿的经营服务，区别于传统的福利性无偿服务；从事的是一业为主、多种经营，区别于传统的单一性房屋维修服务。 3) 专业性。 物业管理企业必须具有相应的资质等级，承担的义务须与公司的等级相符；其从业人员也须具备相应的专业技能，具备房地产行政主管部门规定的技术等级证书或上岗证书。 4) 平等性。 物业管理公司与业主的法律地位是平等的，双方对于是否建立服务契约关系具有自主选择权，区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管理者与被管理者来确定隶属关系等依附性、不可替代性。 2． 物业管理企业有哪些分类。 物业管理企业可以从组建方式、内部 运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。 1）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型： ①由房地产开发企业投资设立的分支机构； ②由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业； ③由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业； ④由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。 2）从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： ①委托服务型物业管理企业； ②自主经营型物业管理企业。 3）其他分类 按投资性质，物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。 按股东出资形式，可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。 3． 物业管理企业的设立需要具备哪些条件。 由于现代物业管理企业都是以公司的形式出现的，因此，申请设立物业管理企业应按照《公司法》规定的条件执行。 1） 有限责任公司的设立条件 ①股东符合法定人数； ②股东出资达到法定资本最低限额； ③股东共同制定公司章程； ④有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构； ⑤有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 2）股份有限公司的设立条件 ①发起人符合法定人数； ②发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资 本最低限额； ③股份发行、筹办事项符合法律规定； ④发起人制定公司章程，并经创立大会通过； ⑤有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构； ⑥有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 4． 设立物业管理企业需要哪些步骤。 设立物业管理企业包括以下步骤： 1）可行性研究。 物业管理公司作为经营性的企业，是讲利润、求效益的，它的成立应进行充分的论证。 只有当设立物业管理企业既有必要，又有可能的情况下，才能着手设立物业管理企业。 可行性研究要包括市场调查、综合分析、编写可行性报告等步骤。 2）物业管理企业建立 的筹备，包括人才储备、起草管理章程、筹集资本金等步骤。 3）登记注册。 根据建设部 33 号令的规定，物业管理企业营业前必须到工商行政管理部门注册登记。 组建不同类型的物业管理企业，登记注册时应提交的文件有所不同。 4）资质审查及税务登记。 5． 物业管理企业有哪几种组织类型。 物业管理企业内部的组织形式大体上可以分为三种类型。 1) 实体型物业管理企业。 一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：决策层；管理层；作业层。 这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。 此类企 业的适应性强，但人员较多，不易转型。 2) 管理型物业管理企业。 大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。 这类企业必须与专业企业建立合同关系。 企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。 3) 顾问型物业管理企业。 由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。 这类公司人员少、但业务素质高。 6． 一般物业管理企业设立哪些职能机构。 物业管理企业设立职能机构有经理室、办公室、管理部、财务部、工程部和经 营发展部。 7． 物业管理企业的组织形式有哪几种类型，各有何优缺点。 通常物业管理企业的组织形式有如下几种模式。 1）直线式 0 直线式模式不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政与专业管理的职能。 机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责制。 这种管理模式的优点是：机构精简、指挥统一、权责分明、决策迅速、效率较高；利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责。 缺点是各种管理职能归集于一人，难以适应较复杂的管理；同时，人力资源分散，最高层对下层缺乏直接沟通，容易造成指挥失误。 2）职能制 职能制是设有职能机构，由机构负责人 在业务范围内下达和布置工作。 职能制的优点是管理层专业化水平较高，缺点是与直线制相比机构比较庞大。 职能制适合于规模不是很大，但管理难度较高的物业服务项目。 3）直线――职能制 直线――职能制又称直线参谋式，它是在直线式的基础上吸收了职能制的长处，各级均设置了相应的职能部门，从事各项专业管理活动，但各职能部门没有直接向下发布命令的权力。 这种组织形式的优点是：既保持了直线式的集中统一的优点，又具有职能分工的长处，对于减轻主管领导负担、弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量。 缺点是：下级缺乏必要的 自主权，各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾，信息反馈速度较慢，组织不力可能降低效率。 4） 事业部制 事业部制是在直线――职能制的基础上，直线部门具有更明确的自主权和一定的财权。 物业管理企业（有的称总公司）下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务。 总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，每个事业部负责日常经营与管理活动，单独核算、自负盈亏，上缴额定利润。 事业部制的主要优点：（ 1）既有利于企业最高领导层摆脱日常行政事务，强化决策机制，又有利于调动各个事业部的积极性、责任心与主动性，增强企业经 营的适应性与灵活性，消除由于企业规模大、层次多所造成的各种弊端。 （ 2）由于各事业部实行独立核算、自负盈亏，有利于分清各事业部的经营效果，调整经营业务机构，促进内部竞争。 （ 3）有利于将社会化与专业化有效结合起来，加强多元化经营与综合性服务。 （ 4）有利于考核干部，培养复合型人才，提高领导 1 素质。 主要缺点是事业部之间的协调困难，机构重叠，用人过多。 一般来说，对于企业规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合性物业管理企业，可以借鉴或采用。 5） 矩阵式 矩阵式是由职能部门与专业或项目部相互配合所形成的组织形态。 这 种管理模式的优点是充分利用人力资源，调动各方面积极性来参与管理。 同时可采用计算机现代化的管理手段来提高服务质量。 缺点是双重领导，容易出现矛盾，导致推卸责任。 但只要职责界定清楚，矩阵式适用于各种类型物业的管理。 8． 物业管理制度设置的原则有哪些。 一般而言，建立物业管理企业管理制度应当遵循以下基本原则。 1) 合法性原则； 2) 市场化原则； 3) 实事求是原则； 4) 责权利相统一原则； 5) 定性与定量相结合的原则； 6) 简明扼要的原则。 9． 物业管理企业对内、对外制度包括哪些内容。 1）物业管理企业内部管理制度 ①员工管理条例 ②部门职能管 理制度 ③岗位责任制度 ④管理程序制度 2） 物业管理企业外部管理制度 ①物业接管验收制度 ②物业委托管理制度 ③住户（用户）手册 2 ④房屋管理服务制度 ⑤住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定 10．物业管理企业员工培训可采用哪些形式。 物业管理企业的人员培训与素质建设，可通过多层次的培训、教育和继续教育进行。 1）职前培训。 职前培训是为新招员工提供的基本入职知识和基本操作技能的培训，使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。 2）在职培训。 在职培训是为在职员工学习本职所必须的知识和技能所进行的经 常性的短期培训。 培训的具体形式包括： ①轮转学习。 要求各类人员除了将所学的理论结合本岗位工作实践外，要轮流到相关岗位学习。 ②总结经验。 第一，每年都要对物业管理的经验教训进行总结，对其精髓必须完好地保存下来，汇编成册，作为指导、监督物业管理工作的指南。 第二，系统地总结经验，对公司员工而言，等于又一次进行了系统的培训。 ③专题讲座。 这是为物业管理人员了解某一问题而组织的专题介绍、交流和探讨活动。 ④外派培训。 其中包括参加短期的培训班和学历教育。 11．物业管理企业资质三个等级各有哪些标准。 根据建设部 2020 年 5 月 1 日实施的《物业管理企业资质管理办法》，把物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级。 各资质等级物业管理企业的条件如下： 1）一级资质 ①注册资本人民币 500 万元以上。 ②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人。 其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 ③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 3 ④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100％。  多层住宅 200 万平方米  高层住宅 100 万平方米  独立式住宅（别墅） 15 万平方米  办公楼、工业厂房及其他物业 50 万平方米 ⑤ 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2）二级资质 ①注册资本人民币 300 万元以上。 ②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人。 其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 ③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 ④管理 两种类型以上物业，。