房地产物业管理物业管理项目操作规程

房地产物业管理物业管理项目操作规程内容摘要：

常巡楼工作 和固定岗位的安排。 （ 8） 负责地下停车场的安全秩序管理工作。 （ 9）负责监控室管理工作。 （ 10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 （ 11）总经理指派的其他工作。 （ 1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 （ 2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。 （ 3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 （ 4） 负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统 的日常维修保养工作。 （ 5） 负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 （ 6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务 要求。 （ 7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 （ 8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。 （ 9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 （ 10）总经理指派的其他工作。 （ 1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 （ 2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 （ 3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 （ 4）征收和支付管理公司各 类合同费用。 （ 5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。 （ 6）按员工工资表发放员工工资。 （ 7）小量现金的支出和日常采购。 （ 8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 （ 9）总经理指派的其他工作。 二、物业管理岗位编制 暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。 根据以上方针，特制定以下用人方案。 （ 1）由 1 名综合管理部经理和 5 名员工组成。 （ 2）综合管理部经理 1 名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验， 组织协调能力强。 （ 3）文员兼仓库管理员 1 名，负责本部门文字处理工作和物品 入库保存、发放、领用工作。 （ 4）资料管理员 1 名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 （ 5）业户接待员 2 名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。 （ 1）由 1 名 物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。 （ 2）清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。 白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间 的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。 （ 3） 员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求员工个人素质较高。 （ 4）业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。 （ 5） 会所 服务 人 员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。 （ 1）由 1 名安全管理经 理和 名安全管理员组成， 24 小时负责大厦的安全管理工作。 （ 2）安全管理经理 1 名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。 （ 3）文员兼资料员 1 名，负责部门文字处理和档案管理工作。 （ 4）主管 3 名，分三 班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 （ 5）监控值班由 3 名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 （ 6）大堂值班由 3 名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 （ 7）外围值班由 3 名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 （ 8）商场值班由 4 名员工组成，分二班， 负责商场值班工作。 （ 9）停车场值班由 3 名员工组成，分三班，负责地 下停车场出入口的值班工作。 （ 10） 巡逻值班由 6 名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 （ 1）由 1 名工程管理部经理和 名员工组成。 （ 2）工程管理部经理 1 名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。 （ 3）文员兼资料管理员 1 名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。 （ 4）强电值班由 名强电技工组成，全天 24 小时值班，负责大厦 强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。 （ 5）空调值班由 名空调技工组成，全天 24 小时值班，负责空调设备的正常运作与 管理、维护。 （ 6）消防值班由 名弱电技工组成，全天 24 小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。 （ 7）电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。 （ 1）由 1 名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 （ 2）会计由主管兼任。 （ 3）出纳员 名。 （ 4）停车场收费员 名。 第三章 员工招聘 一、高层 物业管理人员 大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有 5 年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、 法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件 的能力，勤业、敬业、乐业。 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有 3 年以上的物业管理实际工作经验， 有一定的管理、协调能力，工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。 二、综合管理部 本科以上学历，持有物业管理上岗证，有 3 年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。 大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉 日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。 大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。 大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有 1 年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表 达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。 三、物业管理部 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有 2 年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。 对工作认真负责，敬业、乐业。 管理文员 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力 ， 熟练操作电脑，有较强的管理能力 和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。 高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。 大专以上学历，有 1 年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。 对工作认真负责，敬业、乐业。 中专以上文化，有 2 年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。 四、工程管理部 大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有 6 年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有 2 年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。 、仓库管理员 大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有 2 年以上工作经验。 大专以上学历， 电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有 3 年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有 独立完成工作的能力。 身体健康，大专以上学 历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有 5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 大专以上学历，制冷专业，有 5 年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。 五、安全管理部 大专（或同等学历） ，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。 持有物业管 理上岗证，有 2 年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。 工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。 高中以上学历，退伍军人优先，身高 175cm 以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。 高中以上学历，男身高 175cm 以上，女身高 165cm 以上，身体健康，不矫正视力为 ，品行端正，工作认真，需有本地户口。 六、 财务管理部 财经类专业 学历， 职称，具有 3 年 以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度， 严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。 对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、 财务法律、法规，敬业、乐业。 大专以上学历（会计专业），有 3 年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。 对工作认真负责，敬业、乐业。 大专以上学历（会计专业），有 2 年以上本行业工作经验，熟悉结 算业务， 具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。 工作认真负责，敬业、乐业。 有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。 第四章 物业管理人员培训 一、新员工上岗培训 根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。 15 天为有薪培训。 ：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。 二、在岗员工循环培训 实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。 2 次公司组织的工作指引培训。 组织员工座谈会，交流事件 处理技巧及与业户沟通的经验。 （ 1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。 （ 2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评议员工工作的基础。 （ 3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。 （略）。 第五章 物业管理所需物质条件 在投入物力方面建议如下： 一、办公及员工住宿用房计划 物业经理办公室 ㎡ 会客室 1 ㎡ 物业经理助理办公室 ㎡ 会客室 2 ㎡ 物业管理部 ㎡ 仓库 2（工程） ㎡ 安全管理部 ㎡ 储物间 1（物业清洁） ㎡ 综合管理部 ㎡ 男女更衣室各一间 ㎡ 财务管理部 ㎡ 工程管理部工作间 ㎡ 由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步 5 分钟内到达）安排物业安全管理员 工 、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。 二、 物业管理工具与装备价格参照表 序 号 名称及规格 单 价（元） 1 万用电表 2 电流表： 300A 3 钳式电流表： 800A 3000A 4 对地阻值测试表 5 绝缘值测试表（ 500V～ 1000V） 6 温度计：电子数字式 酒精式 7 手提式室内温度 /湿度对比测量器 8 手提式风量和风速计 9 电源测试电笔 10 卷尺： 1m 5m 11 钢尺： 3m 1m 12 水平尺： 600mm 13 角尺： 300mm 14 高空工作安全带：降伞式 15 50/500 反光衣 16 耳塞： 100dB 17 耳筒： 500dB 18 安全过滤口罩： 100CDN 19 护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用 20 护镜（焊接用 1000GDA） 21 手套：棉布 皮革 22 铝梯： 1m。