物业管理的整体设想

物业管理的整体设想内容摘要：

（九） 管理处工程维修处工作制度 贯彻“敬业、服务、创新 ”的企业精神 ,部门内部管理做到规范化、程序化、高效率。 负责大厦水电供应、房屋的门窗、内墙面、屋面防水层和隔热层、楼梯栏杆和大厦周围道路的维修、保养。 负责给排水设施、智能设施及机电设备、电脑网络的管理维护。 负责村内维修配套、改造工程的电气、管道、机电设备、房产的施工组织及审核验收工作。 按年度维修、保养计划执行，日常维修工作随叫随到，客户满意，及时处理客户投诉，记录完整。 配合技术部，做好本部员工的技术培 训工作。 完成管理处、工程部交办的其它工作。 （十） 建立完善各类事故紧急处理方案 供水设施事故紧急处理方案 供电设施事故紧急处理方案 电梯困人事故紧急处理方案 （十一） 设备管理人员及设备维修维护保养费用预测 序号 项目 测算式依据 计算式 月支出 年支出 一 工资及福利 主管 1 人组长 2 人组员 9 人 ①＋②＋③ +④ +⑤ +⑥ +⑦ 29516 354192 ① 工程主管 2500 2500 1 2500 30000 ② 组长 2020 2020 2 4000 48000 ③ 员 工 1800 1800 9 16200 194400 ④ 员工办证费 按 330 元／人 330 12 3960 47520 ⑤ 社会保险费 正式员工工资的％（养老 19％，住房 13％，工伤 %,医疗 9％，失业 1％）临时工工资的 ％（养老 10％，工伤 %,医疗 2％，待业 1％） 1000 ％12(基本 工资按 1000 计 ) 1656 19872 ⑥ 工会经费 按工资总额的 2％ 1000 12 2% 240 2800 ⑦ 福利费 按工资总额的 8％ 1000 12 8% 960 11520 二 主要系统设备保养维护费 ①＋、＋⑨ 54100 649200 ① 消防系统设备保养维护费 换水阀、消防栓、烟感等 综合预测 3000 36000 ② 电梯系统设备保养维护费 专业电梯公司承包 综合预测 15000 180000 ③ 中央空调设备保养维护费 保温层、水阀、冷媒、管道清理、上漆、控 制 箱、 机械 部件 更新、润滑油 综合预测 16000 202000 ④ 供配电系统设备保养维护费 智能断路器、开关、标示、仪表、智能部件、线排 综合预测 4000 48000 ⑤ 给排水系统 设备保养维护费 智能部件、水管、水管接头、水阀、马达 综合预测 4000 48000 ⑥ 避雷接地系统保养维护费 检测、上漆、加固 综合预测 100 1200 ⑦ 智能系 摄 像 机 等 智 能 外 综合预测 4000 48000 统设备保养维护费 设、线、管、接头、主机 显 示及 控制 部件 更新 ⑧ 有线电视系统维护费交费 交有线电视费；线、管、接头部件更新 综合预测 4000 48000 ⑨ 发电机组保养及运行费 康明斯机修、机油、部件更新、上漆 综合预测 4000 48000 三 外围公共设施维护保养费 ①＋、 、＋⑤ 16632 199584 ① 水池清洗费 每年二次，每次4000 2 4000 666 8000 ② 中央空调冷却塔清洗费 每年二次，每次4000 2 4000 666 8000 ③ 公共楼梯走道，道路，水电设施维护费 灯具灯罩、开关、扶手、公用洁具（含水阀、软管）、玻璃胶、瓷砖瓷片等 综合预测 12020 144000 ④ 污水井雨水井污水井 20 座，雨水井20 座 40 座 20 元／月。 800 9600 维护清理费 ⑤ 化粪池清理费 化粪池 2 座，预计每座 250 立方米 每年清运 2 次，测算 术 30 元／立方米 500 30 2 2500 30000 三 公用水电费 ①＋、＋⑨ 73750 885000 ① 公共照明、大厦广告装饰及室内停车场用电 预计 600 盏（含公共楼梯走道，道路） 广告装饰估 1000元 600 10 小时30 天 元／度＋1000 7120 85440 ③ 电梯用电 14 部电梯 14 13KW 24小时 30 元／度 50000 600000 ④ 管理房设施用电 办公室、值班室、食堂 综合预测 5000 60000 ⑤ 管理房设施用水、消防、空调用水 清洗垃圾池、垃圾筒、绿化、卫生间、食堂按每天 10 吨水量预测 综合预测 1500 18000 ⑥ 智能及消防系统用电 估共 1KW 全天使用 综合预测 600 7200 ⑦ 供水系统用电 估共 40KW 30 ％负荷 全天使用 40 24 3030％ 7300 87600 ⑧ 消防系统定期检测试验用电 估共 260KW 每月平均使用 1 小时 260 1 230 2700 ⑨ 中央空调电费 此 项 以业 户面 积为 比例分摊所有电费（指管理用房空调电费） 综合预测 2020 24000 四 不可预见费 一至三项之和的 3％计 3479 41759 总计 177478 2129735 （十二） 维修人员工作作风及思想理念 忠于职守， 一丝不苟； 技术过硬， 随时响应； 形象得体， 行为端正； 真诚服务， 永远进步。 三、 管理方式 K 地物业对创维研发中心的实施专业、规范的管理，凭“以物业管理为依托，以业户服务为中心”的理念，进行物业管理“基本职能标准化、业户服务个性化”的方式。 有关的管理架构、管理制度的设置、职能管理要求和操作规程、财务管理和成本控制 、社区文化组织和业户服务内容等，星级酒店式的商务物业管理模式结合创维研发中心的物业状况和业户需求。 K 地物业对创维研发中心实现一体、社会化、专业化和规范化物业管理，建立高效、精干的管理架构，运用科学管理方式和先进的管理手段，形成指挥灵活，管理严格，运作规范，服务优质的管理模式。 （一）运作机制 全面质量管理 K 地物业管理有限公司作为深圳市首批甲级物业管理公司之一，建立有一整套有 K 地管理特色的质量管理体系、手段和方法，并根据ISO9002 质量保证国际标准的有关要求，全面推行质量管理，综合运用现代科学和管理 技术手段，从调动员工积极性出发，实现全员性的质量管理，其有效方法之一是：“计划 —— 实施 —— 处理”（ PDCA）的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，提供业户满意的系列管理活动。 计划目标管理 将按照全国优秀物业管理的标准制定各项管理指标，并作出在规定时间内成为全国优秀管理物业的具体创建方案。 以此为目标，对管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实施过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况，存在问题及 时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。 协调管理 运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾或冲突。 一是行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖惩为后盾的强制性促动力。 二是竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。 三是舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的。 四是管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名 管理人员对于下属的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。 督导管理 管理处在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。 一是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调动员工积极性。 二是法规管理，制定一整套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。 三是宣传教育管理，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。 （二）激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过 程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。 一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性。 按照全国优秀管理物业标准制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。 二是实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。 管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋级，以形成竞争激励机制，提高员工工作积极性。 三是依法管理，管教结合，融情于管。 管理处依法与员工签订劳务合同，关心员工生活，使其保持良好工作情绪，给 业户提供优质服务。 （三）监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展必要外在约事条件，防止或纠正工作中出现偏差，保证社区管理机构及其工作人员依法办事。 一是管理者对机构内部工作人员进行监督，二是业户对管理机构及工作人员是否依法从事管理活动进行广泛监督，形成多方面综合的监督体系。 同时通过反馈监督，实行监督来保证社区物业管理有效实现。 （四）自我约束机制 管理处建立决策实施过程中的自我约束机制，以便各项物业管理工作得以顺利进行，一是经济利益促动引导自我约束机制，充分适用经济措施去诱发管理对象对利益敏感的动机 ，由这种动机去对行为作自我约束。 二是目标结构与责任相联系的促动机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而造成的促动机制。 三是权力链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权力链条，造成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。 （五）信息反馈及控制机制 信息反馈渠道： 市住宅局 物业委托方 新闻媒介 业户意 见调查程序 意见箱 管理处员工 中央调度中心 （接收信息，分析处理） 执行结果 发布命令 跟踪检查 相关人员执行命令 信息反馈控制方式 (1)中央值班调度室，通过信息网络接收系统及时反馈每个区域发生的任何情况。 (2)严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。 (3)流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。 (4)管理处部（队）长和主任的每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息。 (5)通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。 （六）量化管理及标准化运作 量化管理 (1)每年根据 ISO9002 质量方针，确定年度质量目标，对业户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等作出量化要求。 (2)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出具体要求。 (3)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。 (4)年度考核量化，年度岗位轮换率 10%，采取 K 地特色的“甲 A、甲 B”淘汰制。 (5)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。 标准化运作 (1)贯彻公司企业文化，包括企 业精神、经营管理理念和发展目标。 (2)贯彻公司 ISO9002 物业管理质量体系，导入 ISO1400 环境管理质量体系管理规程和操作要求。 (3)运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。 (4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。 (5)实施公司企业形象系统。 四、 管理人员的配备、培训和管理 （一）管理架构说明 架构形式主要是参照酒店商务式物业管理模式和结合 K 地物业管理运作机制而设。