玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告_[全文

玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告_[全文内容摘要：

在中心城区与全市的比较中， 2020 年玉溪中心城区商业营业用房销售面积占竣工面积的%，比全市的 %高出 个百分点； 2020 年中心 城区商业营业用房的竣工面积只是全市竣工面积的 %，但销售面积则为全市销售面积的 %，二方面的差距反映出中心城区对商业物业的消化能力比全市的平均水平要高。 根据本司的市场调查，有部分的商业物业例如九龙商业城竣工后由于自身条件限制不能出售产权，只能以只租不售的方式进入市场，使到玉溪中心城区出现商业物业销售面积偏少的现象。 2020年商业营业用房的成交面积为 5200平方米，而这部分的成交物业主要是小庙街商业物业。 玉溪市中心城区 2020年商业营业用房租售对比情况 面积 平方米 销售面积 5,200 租赁面积 50,000 数据来源：玉溪市房地产管理局 从上表可看出， 2020年玉溪市区商业营业用房租赁成交面积约为销售成交面积的 10倍，一方面反映出部分商场或商铺有只租不售的情况；另一方面也反映出商业物业的租赁市场比较活跃，居民的经商意识较强，若有合适的商业物业出现，就会有许多居民乐意经营。 （ 2）潜在供应量 根据本司的市场调查结果，玉溪市区未来一、二年内只有本项目和另外二个项目上市。 一个是位于凤凰路上的新州城，另一个是位于明珠路的天赐家装 .建材市场，由于天赐家装 .建材市场为专业市 场，对项目的影响有限，对项目影响较大的新增商业物业只有新洲城。 新洲城的有关经济技术指标如下： （ 3）价格水平 数据来源：玉溪统计年鉴 从上图可看出，全市商业物业售价呈现上升趋势， 2020年销售价格比 2020年大幅上升 %。 在销售面积大幅增加的情况下，全市平均价格仍能保持较大的增幅，显示全市的商业物业仍具有较大的市场空间。 2020 年玉溪中心城区出除了小庙街商铺比较大规模出售外，其它的商业物业都是比较零散且规模较小；小庙街商铺的售价水平基本上就可以代表玉溪中心城区的商业物业的售价水平。 本司经过市场调 查得知， 2020年小庙街商铺的平均售价为 10,000元 /平方米（物业的详细情况见小庙街商业区分析部分），远高于全市的平均水平，反映出中心城区对商业物业售价的承受能力远高于全市平均水平。 小结 红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费。 玉溪现时的商业体系仍不完善，主要 体现在现时玉溪商业物业业态发展不成熟，还未出现一个多种业态、多种功能真正意义上的购物中心。 市区商业发展不均衡，商业主要集中在传统商业区，而高新区还未形成商业网点，仍未满足到区内居民生活的各种需求。 随着城区规模的扩大，高新区将出现中高消费的生活社区，同时会出现大型的商业物业。 玉溪商业物业的发展存在各种利因素和不利因素，玉溪商业物业只有走规模化、功能综合、特色经营的道路，抢占市场先机，才能稳占市场份额。 玉溪全市商业物业供求量大幅增加，全市商业物业具有较大的市场空间。 中心城区现时商业物业的供应 量较少，但市场消化能力较强，每年将不低于 5000平方米的消化量。 全市商业物业的售价呈现上升趋势，而中心城区的售价则远高于其它区域。 除了项目之外，玉溪商业物业未来二三年内一手的供应量较少。 商业物业的租赁市场比较兴旺，居民的经商意识较强，若有合适的商业物业出现，就会有许多的居民乐意去经营。 玉溪市主要商圈情况分析 红塔商圈主要由三个商业区组成：南北大街区域、小庙街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域，由于商圈内业态齐全、商品种类丰富，既吸引了区内的居民购物消费，又吸引了玉溪辖下县的中高端 消费群体前来购物消费，成为一个市级商圈。 南北大街商业区拥有百货商场、超市、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一个有百货商场的商业区，同时亦是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一个商业区。 商业区内经营的商品以中等偏高档次为主，商铺经营情况良好，常年可保持 95%以上的出租率，首层商铺的租金水平在 200—300 元 /平方米 .月范围内。 南北大街商业区位于传统老城区，可扩大规模的难度较大，从而影响区内商业物业的升级，但短期内仍将是玉溪地区最具代表性的商 业区。 小庙街商业区是玉溪政府对传统商业区域旧城改造后的商业区，区内商业网点以临街商铺形式出现，目前区内所经营的商品类型以服装和电子通讯器材为主，由于有政策引导，小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向发展。 现时商业区内经营的商品以中档偏低档次为主，商铺经营情况一般，首层商铺的租金水平在 50— 80元 /平方米 .月范围内。 旧城区商业街商业区是传统的商业旺区，一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地方之一，区内商业业态丰富，商品种类齐全，商业网点以临街商铺的形式出现。 商业区内经营的商品以中低档次为主，商铺经营 情况良好，常年可保持 95%以上的出租率，首层商铺的租金水平在 70— 130元 /平方米 .月范围内。 以下对三个商业区分别进行分析： 南北大街商业区 现有的商业物业状况 南北大街商业区是指南北大街沿线区域和凤凰路沿线区域。 南北大街是玉溪中心城区一条重要的商贸街，全长约 1000米，为促进南北大街商贸业的发展，玉溪政府于 2020年 1月对通过南北大街的车辆实行管制：上午 7： 00至下午 19： 00，一切车辆由北向南单向行驶，机动车限速 20 公里 /小时；下午 19： 00 至次日上午 7： 00，禁止一切机动和非机动车通行。 南北大街是玉溪市区唯一一条有百货商场的商贸街，具有多种业态，集购物、休闲、娱乐、餐饮多种商业功能于一体，同时又是玉溪市区商品档次最高的一条商业街之一。 凤凰路是玉溪市区东西走向的城市主干道。 凤凰路两旁分布大量的商业物业，有超市、百货商场、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能，是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一条商业街。 目前，南北大街共有 3个百货商场和 142间临街商铺，其中临街商铺的各种业态分布如下： 商业 类型 服装 鞋 皮具 饰品 /精品 运动类 餐饮类 电器 /音响 电子 通讯 银行 美容 美发 其他 合计 店铺 数量 70 20 2 2 3 8 2 2 7 2 24 142 相应 比例 % % % % % % % % % % % 100% 凤凰路共有 1个专业电器商场、 2个大型超市、 1个在建商场和 165间临街商铺，其中临街商铺的各种业态分布如下： 商业 类型 服装 鞋 皮具 饰品 /精品 运动类 餐饮类 电器 /音响 化装品 银行 美容 美发 其他 合计 店铺 数量 46 10 3 1 14 2 10 2 7 6 64 165 相应 比例 % % % % % % % % % % % 100% 在南北大街商业区 307间街铺中，品牌专卖店有 102间，所占比例达到 %，涵盖服装、鞋帽、皮 具 /包箱、运动用品、餐饮等各种商品类型，其中比较知名的国内品牌有杉杉西服、七匹狼、以纯、哈森、百丽、红蜻蜓、南极人、李宁、康威等；国际品牌有金利来、杰西、华伦天奴、金盾、阿迪达斯、耐克、恩宝、肯德基、德克士等。 南北大街商业区的商品以中等偏高档次为主，其中玉溪商业大厦二楼服装区经营的服装全部是国产品牌，并且以中老年人的服装为主，而南北大街两旁街铺所经营的服装以中青年人为主，相比之下，玉溪商业大厦所经营的服装价格要比街铺的价格低，从而突显百货商场的商品档次稍低于临街商铺。 整体上，南北大街商业区商户经营情 况良好，其中临街商铺的经营情况要比百货商场要好。 百货商场由于传统的商场，规模过小、硬件设备落后、经营手法落后等因素使到商场的经营情况要差于临街商铺。 消费者特点 玉溪市外来人口较少，购物消费以本地消费为主，非节假日期间，南北大街商业区以 25 岁以下的市区年轻女性消费者为主，其中晚上的人流量会比白天要大；节假日期间，商业区会吸引周边县城居民前来消费，南北大街商业区的消费群体以玉溪地区 50岁以下居民为主。 物业租售情况 南北大街商业区位于城区中心，二条街道两旁已布满商铺，可扩充的机会不大，商铺资源日益珍贵 ，商铺业主很少出售手中的商铺；而整体上商铺的经营情况良好，经营者较少转让正在经营的商铺。 以上两个原因使到南北大街商业区的商铺很少有出售或出租现象。 南北大街商业区的百货商场的柜台和临街商铺常年可保持 95%以上的出租率。 根据本司的实地调查结果，南北大街商业区的百货商店和临街商铺的首层租金水平在 200—300元 /平方米 .月范围内。 发展前景 南北大街商业区区内商业物业面临升级，但是由于位于传统老城区，旧城改造的难度很大，相当长的一段时间内将会维持现状，若不出现其它区域有新型大型购物中心带动区域发展的情 况，南北大街商业区凭借现有的优势，仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。 小庙街商业区 现有的商业物业状况 小庙街商业区为小庙街商贸城和棋阳路所围合的区域。 玉溪中心城区小庙街片区旧城改造，是玉溪有史以来第一次大规模的城市改造，小庙街商贸城总建筑面积 39,860平方米，其中住宅、办公面积 29,474平方米；商业面积 10,386平方米。 小庙街首层为商铺，二层以上为住宅或办公室，首层有 261个商铺。 （资料来源：玉溪日报） 红塔区政府当初的设想是将商贸城创办成为中心城区一流的商贸城 ,将商贸城所经营的商品定位为 一楼铺面经营高、中档精品服装和精品皮鞋、古董、字画等；二楼为文化茶室、啤酒城、写字楼等。 但是由于当时商贸城经营结构单一，且多是自发式经营，更有许多铺面由于人为炒高而无法顺利出租，造成商贸城内生意清淡的局面。 基于这个原因，红塔区政府于2020年 12月决定将人民路下段、珊瑚路及彩虹桥等片区从事通讯器材（手机）经营和修理的门店，统一搬迁至小庙街商贸城内集中规范经营。 到目前为止，已有 109户电子通讯产品商家进驻小庙街商贸城。 （资料来源：玉溪日报） 由于有政府的行为，小庙街商业区进行了重新的定位，不单有购物、娱乐、休 闲、餐饮功能，还具有旅游功能。 目前，小庙街商贸城所占比重最大的商品类型是服装和电子通讯器材，由于电子通讯器材的经营有政策引导，分析电子通讯器材所占的比例对项目经营的启发意义不大，所以对小庙街商业区各种商品类型进行分析时将电子通讯器材排除在外。 小庙街商业区经营的商品类型如下： 商业业态 服装 鞋 皮具 饰品 / 精品 化装品 运动类 餐饮类 其他 合计 店铺数量 31 3 1 6 2 3 3 27 76 相应比例 % % % % % % % % 100% 从上表可知，在 76 个商铺中有 31个商铺经营服装，所占比例远远超过其它类型的商品。 相对其它两个商业区，小庙街的品牌专卖店数量最少，只有 18个，所占的比例为 %，品牌专卖店主要有凯莎、蔓妮诗菲、葛来娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品价格以中档偏低为主。 小庙街商业区内最早进场的商家为经营服装等商户，小庙街重新定位后，吸引了许多的经营电子通讯器材商户进场经营，服装与电子通讯器材类的商品类型截然不同， 导致服装类商家与专业市场混杂，影响区内商店的经营情况，使到现时整体的经营状况一般。 消费者特点 非节假日期间，以本地消费为主，其中以青年男女居绝大多数；节假日期间，会吸引周边各县居民前来购物消费。 物业租售情况 在小庙街商业区内，只有小庙街商贸城有部分商铺可供出租或出售，棋阳路一带基本上没有租售的信息。 从现场销售部了解，小庙街商业物业属于商住性质，土地使用年限为 50年； 2020年 1月开始公开发售，到目前为止，首层 261个商铺中尚余 7个商铺可供出售；同时已出售的商铺中，已有 220个已经租出。 在 现时可供出售的商铺中，面积由 33— 65平方米不等，销售均价为 10000元。