精品资料-20xx年钦州某项目前期市场调研报告

精品资料-20xx年钦州某项目前期市场调研报告内容摘要：

202020钦州地区生产总值指数走势图01020304050607080901 2 3 4 5 6社会消费品零售总额（亿元）20202020钦州社会消费品零售指数走势图1091051061071081091101111121131141151 2 3 4 5 6社会消费品零售指数（上年 = 1 0 0 ） 2020 年社会消费品零售总额 亿元， 增长 %，同比提高 个百分点。 一是城乡消费市场趋于协调，市、县市场零售额增长略高于农村市场增长。 在消费品零售总额中，市的零售额增长 %，县的零售额增长 %，县以下的零售额增长 %。 二是消费结构呈现积极变化，以住房、汽车、旅游等为代表新一轮消费热点的逐步形成，标志着消费结构升级步伐正在加快，消费对经济的拉动作用不断增强。 07年一季度全市城市市场实现消费品零售额 107760 万元，比去年同期增长 %；县及县以下市场实现消费品零售额 136850 万元，增长 %。 城乡市场增幅差距逐渐缩小，农村市场消费增速继续回升，城乡市场呈现同步发展态势。 4. 城镇居民可支配收入 城镇居民人均可支配收入表明某个城市人们对包括住房在内的消费品的可支付能力，直接影响到人们的购买力和消费结构，这是衡量市场潜力的重要指标。 16 （ 1） 、 城镇居民可支配收入增长状况 63286734 743779228942 100410202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020城镇居民可支配收入（元）城镇居民可支配收入增长走势（%）11 051015202020 2020 2020 2020 2020 20202 00 7一季度 2020 年钦州市城镇居民人均可支配收入为 元，同比增加 元，增长 %。 农民人均纯收入 3405 元，比上年增加 314元，增长 %。 07 年 14月钦州市城镇居民人均可支配收入为 4132元，同比增长 %。 钦州近年来城镇居民人均可支配收入水平的增长率呈周期为一年的规律性波动，整体上呈上升趋势，但在 20202020 年降幅最大，达到 ，增幅最大出现在 20202020年，有 个百分点。 （ 2） 、 城镇居民人均 可支配收入水平与房地产发展水平关系分析 从 （下图） 对比可以看出，钦州近年来商品房价格和居民可支配收入都保持持续稳定的增长，并且二者相近，商品房价格大体上并没有脱离居民收入水平。 这说明钦州房市的发展并没有失控，对于市场来说这是个利好消息。 但同时也应该看到，钦州房价上涨幅度除了 05 年低于居民收入水平增长幅度， 0 07 年的涨幅都高于后者。 从供求关系的角度来说，房价上涨幅度大于居民收入水平上涨幅度，这是供给小于需求的表现，由此可以看出本项目在未来有在 17 当前市场价格的基础上进一步提高单价的支撑点。 近年钦州商品房价格增长指数（上年= 1 0 0 ）107120 1201001051101151201252020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 5. 城市居民消费 2020 年城镇居民人均消费支出 元，同比增长 %，呈平稳增长态势。 2020 年钦州市居民消费价格总水平上涨 %。 全年价格运行较为平稳，价格总水平涨幅较去年有所下降，但食品、燃料、居住等方面的价格，居民必需品及服务项目价格的继续大幅上涨，影响全市居民消费价格总水平继续攀升。 07年 1－ 4月全市城镇居民人均消费支出为 元 ,同比增长 %。 在居民消费支出八大类支出中 ,除了医疗保健外 ,其他食品、衣着、家庭设备用品 及服务、交通和通讯、教育文化娱乐服务、居住及杂项商品和服务等类同比均有上升。 18 6. 地区房地产发展整体情况 102468101214162020 2020 2020 2020 2020 2020 2020钦州历年房地产投资总额（亿元） 钦州历年房地产投资增长速度（％）307860500501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020 20202007一季度 据该市房地产协会提供的数据显示，从 2020年起到 05年底，全市房地产开发企业已发展到 70家，已开工建设的房地产开发项目30 多个，已完成投资 13 亿元，商品房销售面积 万平方米。 房地产行业在 20 2020 这两年中就完成了投资 9亿多元。 进入 2020年，钦州市有 10 多个上规模 的房地产项目，市区比较大的楼盘达 14个，发售项目达 50个之多。 实际上到 2020 年底各类房地产开发企业已发展到 95 家，比 2020 年增加了 25家，其中具有三级开发资质的达 8 家，四级开发资质企业 9家，暂定资质 72家。 钦州市统计局的统计数字显示， 2020 年全市房地产开发的土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积四大指标分别比上年下降了 %、 %、 %和 %。 许多开发企业上半年持等待观望态度，全年房地产开发投资完成 亿元，比上年减少了 %。 而在需求和销售方面， 2020 年全市商品房销售面积 万平方米，比上年增长 %，其中市区（含钦州港区）销售面积 万平方米，比上年增长了 %。 商品房空置情况明显减少， 2020 年底空置面积只有 万平方米（主要是营业性用房），比上年下降了 %。 与此同时，商品房销售价格一路飙升，第四季度达到了历史最高点，市区多层商品房住宅销售均价达每 19 平方米 1650 元，比 2020 年的每平方米均价 1380元增长了 %，小高层商品房住宅销售均价达每平方米 2100 元，同比上涨了 20%。 目前市区可上市销售商品 住宅仅剩约 ，约合 100多套房子。 07 年一季度房地产开发投资减缓 ,商品房竣工面积剧增 ,住宅销售价格明显上涨。 13 月份，房地产开发完成投资 亿元 ,同比下降 %。 商品房竣工面积 万平方米 ,同比增长 倍。 商品房销售面积 万平方米 ,同比增长 %,实现销售额 亿元 ,同比增长 %。 其中，住宅销售面积 万平方米 ,销售总额 亿元 ,每平方平均售价 1512 元 ,比去年同期提高 224 元。 从以上资料可以看出，钦州市房地产市场真正发展是从 03年开始起 步， 03 年以前的投资总额有很大一部份是被材料价格上涨冲抵，直接对土地和住宅开发做出贡献的份额相对较低。 最为突出的 2020 年和 2020 年，至 05年底，房地产开发的各项指标增量均翻二、三番，无论是房地产开发企业的数量，还是商品住宅开发的质量，无论是项目报建面积，还是预售面积均达到了一个全新的水平，房地产行业进入了有史以来发展最快时期。 然而到了 06 年投资总额却出现负增长，全年完成投资总额比 05 年减少近 20%。 至 07 年投资总额继续减缓，但商品房竣工销售面积和销售总额都有不同程度上涨。 分析： 03年以前的钦州地产市 场主要由单位房和居民自建房构成，进驻当地的开发上很少并且资质和实力尚浅，不能掀起开发热潮。 04年开始，由于获知钦州房地产市场准入条件低，多家相对有实力的开发商迅速进入，因此开始掀起开发热潮。 至 05 年，房地产市场投资开发总量仍然快速增长，但增长速度明显放缓。 一是由于相对于 04年， 05年市场总量基数大大提高，即使市场投入仍然以翻倍的数额增加，相对的增长比率也会降低；二是由于 05 年开始， 政府开始明确提出抑制高房价，矛头直指房地产投资过热。 此后，从 3 至 5 月份的两个月内，中央政府四次出台政策调控全国房地产市 场，到 2020 年年底，房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到遏制。 这些政策同样也提高了钦州房地产市场的进入门槛，清洗掉部分实力浅薄的开发商，直接导致投资开发增幅减缓。 2020 的房地产市场承受了前所未有的政策 “ 振幅 ” ，在短短的半年多时间里，国家共出台了十多条宏观政策，加强对房地产的调 20 控，政策出台的频率和调控力度可谓史无前例。 在市场供给方面， 许多开发企业上半年持等待观望态度，同时也由于土地招拍挂的放量减少，致使 06 年的市场总投资额出现负增长，土地购置面积、商品房开工面积 、施工面积及竣工面积四大指标出现不同程度的减少。 但是，也要看到 06年的商品房销售非常旺盛，空置率锐减，房价一路飙升。 这说明在市场供给量减少的同时，需求仍然旺盛。 在 06 年的政策打压之下，促使开发商一边减少土地资源投资，一边提高土地开发效率。 同时，由于 06 年上半年开发商普遍持观望态度，因此大多项目是在当年减缓开发进度，因此到 07年，在土地投资不断下降的同时，商品房销售面积和销售额持续升高，并且房价一再提高。 这也说明钦州市场的需求仍然持续升高。 （二） . 经济发展机遇与房地产发展关系 概述 经济发展所面临 的机遇 （ 1） . “ 中国 — 东盟自由贸易区 ” 发展机遇 中国东盟自由贸易区的建立，广西将成为最大的受益者之一。 借着在海上和陆上都濒临东盟国家的区位优势，广西不仅因此成为中国与东盟贸易往来的物流中心，也将吸引越来越多的海内外实业投资。 可以说，乘着中国与东盟建立更紧密经贸关系的东风，广西面临着空前的发展机遇。 钦州有广西最大的港口钦州港，将会给商家带来巨大的发展机遇中国 — 东盟自由贸易区建设加快推进，使钦州市在中国 — 东盟自由贸易区的地位日益凸显； （ 2）、 “ 中越 ‘ 两廊一圈 ’” 发展机遇 中越 “ 两廊一圈 ” 经济合 作圈是中越两国领导人于 2020 年 11月在河内确立的，它合作范围 是指 “ 昆明 ─ 老街 ─ 河内 ─ 海防 ─ 广宁 ” 、 “ 南宁 ─ 谅山 ─ 河内 ─ 海防 ─ 广宁 ” 两个经济走廊和 “ 环北部湾经济圈 ” ， 合作领域包括基础设施、货物和旅客运输、资源开发与加工、农业、旅游业等九个方面，它的确立标志着中越 “ 两廊一圈 ” 的经贸合作正式启动，由此将中国与 东盟 国家的经贸往来带进了一个新的阶段。 21 （ 3）、 泛珠三角经济区的积极推进发展机遇 “ 泛珠三角 ” 区域 的经济联系在市场的作用下大大加强，在这个过程中，广东致力发展成为制造业基地，香港则重点发展物流、金融及服务业，这种 “ 前店后厂 ” 式的大珠三角世界级经济区的框架和功能已初步完成，呈现出对其腹地以及东南亚地区的强大经济辐射力和聚集力，初步形成了泛珠三角的人流、物流、资金流、信息流和商圈流。 区域经济的一体化必然导致房地产业发展的一体化，这就为泛珠三角区域房地产业发展与合作创造了良好的基础条件。 钦州位于北部湾之顶端，处在广西沿海的中心位置。 泛珠三角经济区的积极推进，参与泛珠三角区域合作、与粤港澳台合作进一步加强， 使其成为东部沿海发达地区产业往西部转移的重要地区。 （ 4）、 北部湾经济区发展机遇 北部湾（广西）经济区地处中国 东盟 自由贸易区的中心，东部是广东雷州半岛和海南省，西面是云南，外环是新加坡、菲律宾、马来西亚、印尼、文莱等 东盟 国家。 北部湾是中国通向 东盟 地区的惟一海湾，而处于湾顶北部的广西沿海，正是核心地带，拥有海岸线 1595公里，海域面积 万平方公里，是中越 “ 两廊一圈 ” 合作的重要地区，将会成为中国的又一个增长极。 自治区党委、政府明确把北部湾经济区作为广西 “ 十一五 ” 的重点发展区域，提出要把南北钦防建设成为我区改革发展和对外开放的龙头，建设以南宁为核心的沿海城市群，使钦州获得了新的发展空间。 （ 5）、 “ 大港口、大工业、大旅游 ” 发展机遇 广西把钦州定位为沿海工业基地，钦州市未来规划是建设大 港口物流中心、大型临海工业基地、大旅游滨海城市。 目前正在规划以 “ 一江两岸 ” 开发为龙头，引领城市建设的发展，构建全新滨海城市。 22 经济发展机遇对房地产发展的影响 （ 1）、 外来人口增加，拉动城市消费力，扩张城市需求，拉动房地产业租赁、置业、办公、度假等市场需求，为钦州房地产行业的供给增量提供了市场可行性基础； （ 2）、 随着南博会商机的不断涌现，在南宁进行的大区域性商业经营活动逐渐频繁，作为以南宁为中心的城市群中的一员，商务交流来往、商品展示交易等行为的区域辐射对钦州市的商业地产、商铺价值提升创造了空间。 （ 3）、 由于中国东盟博览会展现出的良好商机，众多外来商家看好钦州市的投资前景，外地资本于是纷纷进入钦州，很明显的体现之一便是外来房地产开发商的涌入逐年增加。 （ 4）、 中国 东盟博览会的举办为钦州的城市发展带来了大量资金，在解决城市部分就业问题的同时，在经济增长提速的带动下，城市居民同样获得了更高的收入，这是近几年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而获得更高的消费能力的源泉。 有了更高收入的居民才有更高的城市消费力，也才有房地产发展的最直接动力。 所以，中国 东盟博览会在南宁的永久举办是包括南北钦防地区经济发展很好的机遇，同样也是钦州房地产发展很好的机遇。 （ 5）、 服务行业是经济支柱的第三产业，钦州有得天独厚的旅游资源，南博会的举办促进人群的商务、旅游等服务需求，刺激商品房和商业地产的供应。 （。