万通地产成本管理介绍(编辑修改稿)

万通地产成本管理介绍(编辑修改稿)内容摘要：

部分：万通地产业务管理模式与任务 第四部分：总部和项目公司的权责关系 第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍 第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案 第七部分：简述集中采购的价值取向 目 录 • 解决方案 • 资料准备： 市场研究、调查大市政配套条件、技术经济指标、产品定位、标准化 • 成本估算 ： 估算科目划分、技术经济指标及品控标准假设条件的制定、倒逼成本 • 动态调整、修正： 投资评审委员会 • 共性问题 • 估算条件不足或差异 • 估算的适用性偏差 • 估算成本与实际情况相去甚远 各阶段成本管理的共性问题与解决方案 项目前期估算 项目可研阶段决策的依据，遵循 科学方法，稳健性、可比性、可追溯性及经济上可接受原则 倒逼目标成本原则 投资决策《 项目投资可行性报告 》 售价 成本 =盈利检视项目投资可行性 可研目标成本 项目策划 项目定位：概念性方案设计 售价 盈利 =成本检视概念性方案符合投资目标 可研目标成本修正 方案设计 确定产品标准 检视方案设计 符合上阶段目标 计划目标成本 初步设计 分部、专业标准 检视初步设计 符合上阶段目标 目标控制成本 施工图设计 检视施工图设计符合上阶段目标 目标成本 投资估算 概念性方案概算 方案设计概算 初步设计概算 施工图预算 倒逼成本指标 倒逼目标成本实施过程示意图 纠偏及调整建议 纠偏及调整建议 纠偏及调整建议 • 共性问题 • 易忽视设计阶段成本控制 • 设计阶段成本失控：概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重 • 限额设计方法不当、操作性不强 • 解决方案 • 成本管理重心前置，有效干预、动态控制 • 三阶段设计应用价值工程管理，明确的成本目标 • 优化重点 控制低效资产比例 • 可研目标成本修正，形成计划目标成本 • 系统定位、各专业设计优化、品控标准，形成目标控制成本 三阶段设计成本控制 设计阶段影响成本 75%，设计理念、新工艺、新材料、品牌优势、市场接受度、性价比的对立统一关系 各阶段成本管理的共性问题与解决方案 • 确定目标成本的基本原则：  标杆瞄准 — 市场研究、成本标杆；  产品定位、系统标准的定性、定量化描述；  倒逼成本 合理预期税前盈利额倒逼项目总目标成本 • 目标成本编制的责任界定：  不同阶段的目标成本编制责任、审核、审批权限。 • 目标成本科目划分原则：  一级科目固定不变，二、三级科目依据 《 合约规划 》 编制 • 各阶段目标的定义与作用：  可研论证决策 可研目标成本；  方案设计 计划目标成本；  初步设计 目标控制成本；  施工图 目标成本 目标成本制定 目标成本贯穿于施工组织与管理全过程，包括：成本策划、目标测算、目标分解和下达、成本核算及分析、效益评估和考核等 7大环节，对项目管理的指导意义 各阶段成本管理的共性问题与解决方案 • 共性问题 • 目标成本的准确性 • 目标成本分解的合理性 • 目标成本对各阶段设计、招标、采购及施工管理的指导意义 • 目标成本的动态修正或调整，审核、审批 • 解决方案 • 遵循谁实施、谁受控、谁负责原则 • 按使用功能及专业系统进行目标成本分解，力求合理、准确 • 目标成本一经确立，即维护其严肃性。 • 重大变更导致目标成本调整，由总部审核审批。 目标成本 项目管理的刚性控制指标 各阶段成本管理的共性问题与解决方案 • 对策及解决方案 • 合理确定合约规划、一步到位：充分考虑施工特点、效率最大化要求，根据合约管理层次、标段划分、工期要求、工序搭接及技术经济合理性等要求合理制定标段、合同包、合约关系、合约范围、合同条款。 • 施工及设备、材料进场计划：依据工程总控进度计划及合约规划编制，作为采购中心编制招标采购计划的依据 • 工作程序： 资料准备、合约规划编制、建议审批 • 共性问题 • 过去没有合约规划或规划不细，缺乏管理的计划性和针对性 • 随意肢解工程或在施工中随意改变合同范围 • 招标采购方式和结果的盲目性 • 管理层、执行层充当消防队救火，增加管理难度和复杂性 • 不利于集中采购的进行及有效控制成本 • 无法形成统一的成本评估体系 合约规划 扩初或施工图阶段，在充分考虑项目施工特点及工程总控进度计划对效率最大化要求，制定合理的合约管理层次、顺序和标段划分，以此作为招标采购的控制性指导文件，同时对工期、工序搭接及技术经济合理性进行宏观把控的项目管理均具有行为标尺的作用。 各阶段成本管理的共性问题与解决方案 • 动态成本的核心 实时性，动态指的是在报告期，实时掌握项目最新的成本状态。 强调在项目执行过程中对项目的预期成本进行实时核算，避免木已成舟，死后验尸，失去纠偏的时机。 • 一个中心，三条主线： • 一个中心： 动态成本 =合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。 合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变动性决定了它是成本控制的重中之重。 而 “ 非合同性成本 ” ，如 “ 政府报批报建费用 ” 等，则相对容易控制。 正是因为工程招标采购与合约执行管理结果的不确定性，导致了成本控制的复杂性，表现为 “ 变更黑洞 ” 、 “ 款项超付 ” 等成本失控现象。 我们在成本管理中必须 “ 以合同为中心 ”。 • 三条主线： “ 动态成本 ” 、 “ 实际。