招商局物业管理顾问方案

招商局物业管理顾问方案内容摘要：

的不同情况提供意见，内容包括： ※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见： ※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费； 就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该 设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意 (可以引进外国安全 )，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。 6)停车场管理建议 依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括： ※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。 ※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。 ※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。 (二 )、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工 作 订定租约条款及管理守则 就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则； 物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 211 页 中国物业教育网 除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。 员工培训计划 本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业， 所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。 培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。 1)员工训练课程 就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项： ●业主及管理公司简介 (包括人事组织及结构 ) ●管理员工职责 ●管理员工在物业管理中扮演的角色 ●员工守则、行为及纪律 ●物业专门名词介绍 ●物业保安措施及辅助巡逻设备 ●物业设施的定义及应用 ●管理服务的目的及重要性 ●移交及回收单位的程序 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 211 页 中国物业教育网 ●防火知识及消防装置 ●无线电通话机的应用 ●物业管理的基准 ●紧急事件处理程序 V 水管爆破 V 火警应变 V 电力故障 V 瓦斯泄漏 V 雷暴及台风 V 盗窃或抢劫 V 处理租用户投诉 V 处理可疑物体及恐吓电话 V 偷车 V 拾获财物 v 发现租用户受伤或意外 v 物业内违例或遗弃 车辆 v 急救学常识 V 领导才能，组织能力及责任感等 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 211 页 中国物业教育网 对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程： V 机电维护的措施及程序 V 物业空调运作流程 V 维修工具维护及保管 v 物业设施的操作流程等 对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。 财务预算 现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管 理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。 精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。 物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。 本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。 预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。 对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准： 1)、管理员工薪律 V 薪津及年终资金 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 211 页 中国物业教育网 V 加班费 V 劳工保险费 v 制服及洗衣费 V 员工训练 2)、维修及保养费 V 升降机 V 排水设备 V 电器装置 V 保安系统 V 消防设备 V 后备发电机设备 V 给水设备 V 楼宇维修 v 大楼标志及指示牌 V 电讯及广播 v 大楼自动化系统 V 垃圾处理设备 v 清洗储水池 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 211 页 中国物业教育网 V 卫生设备 V 洗窗机 V 停车场设备等 3)、公共事业支出费 V 电力 V 自来水 V 电话 V 杂项支出 V 园艺保养 V 节日布置 V 大楼清洁 V 管理行政 V 会计稽核大楼账目 V 大楼保险 V 预留修缮基金 V 管理经理人酬金 录 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 211 页 中国物业教育网 1 中金国际广场总体设想和管理模式 35 物业功能及服务分析 35 物业外部环境概述 35 物业情况概述 36 物业功能及服务需求分析 38 物业服务需求综述 40 功能分 布的区域性 40 各功能区域既相对独立又互相关联 40 总体设想和管理模式 41 “ 区域管理、分级服务 ” 总体设想 41 “区域管理、分级服务”管理模式 44 2 管理指标及 措施 46 管理目标 46 分项管理指标及主要措施 47 3 管理方式和工作计划 52 管理方式 52 管理体系 53 管理服务流程 55 工作计划 59 4 组织架构及人员配置、培训和管理 62 物业服务中心组织架构 62 人员配备 64 配备原则 64 岗位人员配置表 65 高素质高效率管理团队 66 员工培训 69 培训原则 69 培训内容 69 培训方式 70 培训的评估考核 70 培训计划 71 员工管理 73 聘用与考核 73 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 31 页，共 211 页 中国物业教育网 量化管理与规范运作 74 淘汰机制 75 5 制度和档案的建立与管理 76 制度的建立 76 档案管理运作 78 资料的收集 78 资料的整理、分类和归档 79 资料的归档管理 81 档案的使用 81 档案的销毁 82 6 物业的早期介入 85 工作内容 85 机电设备设施和 装饰装修早期介入的重点 86 7 物业的接管验收 90 接管验收的标准 90 接管验收的程序 1。