土地管理学总论(第二版)陆红生--课后习题详解

土地管理学总论(第二版)陆红生--课后习题详解内容摘要：

序将土地的权属关系 (所有权、使用权和他项权利 )、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。 根据我国的具体情况，主要登记国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权利等。 经过登记的土地所有权、使用权和他项权利受到法律 的保护。 土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。 地籍档案管理是指对国家和地方各级土地管理部门及其事业单雌地籍工作中直接形成的，对国家、社会和土地管理工作有保存价值的，反映地籍工作和土地状况的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录的管理。 A： (1)土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系 (所有权、使用权和他项权利 )、用途、面积、使用条件、等级 、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。 土地统计的主要任务是为维护社会主义土地所有制、充分合理利用土地和制定国民经济计划等，系统地收集、整理、保管和更新一切有关土地的自然、法律和经济方面的资料。 从土地统和土地登记的概念来看，土地统计的任务之一就是是服务于土地登记，为土地登记提供准确的资料。 (2)土地登记是对土地统计的基本内容，主要包括土地调查总面积、质量、分布、权属和利用状况的法律化，即经过登 记的土地所有 权、使用权和他项权利受到法律的保护。 ? A： (1)确定土地分等定级的单元 ①明确划分的原则是 ： 单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异不得大于或等于 100/ (n+1) (n为拟划分的土地级数 )； 单元边界一般由线状地物或权属界线组成，但商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同的单元 ； 单元的面积一般在 525 h㎡ 之间。 在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。 ②依据 划分的原则，采用下列方法进行单元的确定 ： 采用主导因素判定法划分定级单元时，首先沿城镇主要方向选一定数量的特征点，并计算每个特征点的两个以上主导因素的作用分值 ； 然后绘制出各主导因素作用分值的变化剖面图 ； 再根据主导因素作用分值变化规律特点，选择突变曲线段、突变点的位置作为定级单元边界 ； 再结合城市结构和其他定级因素分值变化特点，把因素得分基本一致的区域划分为一个定级单元。 第一种是固定网格法，由一定大小的网格组成的格网覆盖整个定级区域，并把每个 网格所覆盖的区域作为定级单元。 第二种是动态网格法，首先选用一定大小的网格覆盖定级区域，作为初步划分的单元体系，然后根据单元内部均值程度要求，对超标的单元以四等分加密网格，调整网格大小，多次重复上述工作，直到单元内部各主要因素的最大分值与最小分值之差小于 100/ (n+1) (n为拟划分的级别数 )为止。 (2)选择参评因素 在土地定级中，参评因素的选择应该遵循以下凡个原则 ： ①因素指标值的变化对土地级别有较显著的影响 ； ②因素指标值有较大的变化范围 ； ③因 素覆盖面广。 根据以上原则，在定级过程中可供选择的定级因素有 ： ①繁华程度 (商服繁华影响度 )； ②交通条件 (道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度 )； ③基础设施 (生活设施完善度、公用设施完备度 )； ④环境条件 (环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度 )； ⑤人口状况 (人口密度 )。 第五章土地权属管理 、土地所有权及土地使用权的涵义。 A： (1)土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。 它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应当享有土地所有权及其责、权、利。 它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 (2)土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。 或者说，土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他险的专有权利。 土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四个方面的内容。 (3)土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的 国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。 土地使用权是我国土地使用制度在法律上的具体表现。 根据我国《土地管理法》第九条的规定，土地使用权分为国有土地使用权和农民集体所有土地使用权。 、转让、出租、抵押的区别和管理。 A： (1)我国国有土地使用权出让、转让、出租、抵押的区别 ： ①国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地 使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。 土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体 (即出租人 )将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人 (承租人 )使用，承租人为此而支付租金的行为。 土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债 权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 ②土地使用权转让、出租、抵押都是在取得土地使用权之后所 进行的下一级土地权利的流转，也就是说国有土地使用权出让是在一级市场中进行的，而其他三种权利是在二级土地市场中所进行的。 (2)我国国有土地使用权出让、转让、出租、抵押的管理 ： ①国有土地使用权出让 在使用权出让的管理中，对土地使用权出让期限在法律法规里面做了相关的规定，土地使用权出让最高限期按下列用途确定 ： 居住用地 70年 ； 工业用地 50年 ； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 ； 商业、旅游、娱乐用地 40年 ； 综合或者其他用地 50年。 对土地使用权出让方式做了法律上的规定，城镇国有土 地使用权出让有三种方式 ： 以协议方式出让 ； 以招标方式出让 ； 以拍卖方式出让。 ②国有土地使用权转让 土地使用权转让的基本形式有出售、交换和赠与。 在进行国有土地使用权转让的工作中，相关的法律法规对于直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件和以划拨方式取得的土地使用权转让的条件都做了明确的规定。 ③国有土地使用权出租 在进行土地使用权出租的管理过程中，出租合同的主要条款明确了出租合同的标的、租期、租金以及使用条件。 ④国有土地使用权抵押 相关的条例规定了土地 抵押的设立与登记，并且规定了土地抵押合同必须包括抵押人、抵押权人的名称、依据 ；主合同的主要内容 ； 抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件 ； 当事人双方的权利义务 ； 当事人双方约定的其他事项等相关条款。 ? A： (1)建立健全我国土地方面的法律法规，完善对土地权属的管理，在相关的法律法规中应当明确规定土地使用权的流转条件，不能够存在模糊不清或者模棱两可的概念或内容。 (2)开展土地相关知识的普及和学习，使土地使用者很好的把握相关的法律知 识，更好的使用自己的权利和义务，减少土地使用权流转过程中的法律纠纷，保证我国土地市场能够有秩序的进行。 (3)国家运用行政手段等进行宏观调控，即时的发现问题，并且分析问题发生的原因，并对此做出合理的分析，以此进行土地市场向更加良好的状态发展。 (4)建立完善的监督体系，对于在土地执法部门中形成的不正当的土地交易进行严厉的打击。 (5)加大土地执法部门的力度，对于土地权利流转的违法案件进行彻底的打击，促进土地市场的良性发展。 、存在的问题 和深化改革的建议。 A： (1)农村集体土地使用权流转的现状 ①近凡年农村集体农用地使用权流转的形式主要有以下凡种 ：。 农户将自己的承包地通过协商，转包给其他农户经营，收取一定的转包金。 转出户多为缺乏劳力或在乡镇企业就业的农户。 该农村集体经济组织以外的人员，向该村租用土地进行农业生产并支付地租。 c.“四荒”拍卖。 这种形式流转的土地使用权，使用期限一般为 50100 年，购买者多为农民和机关团体，“四荒”地经过治理，开发为林地、 果地、耕地，大大地提高了土地利用率。 该种土地使用权流转形式有两种情况 ： 一种是农村集体从无力经营土地的农户那里租回承包地，再转包给种田能手，以提高土地经营规模效益。 另一种是公司以一定的代价将农户的承包地承租过来，再对所租土地通过规划，进行农田基本设施建设，然后再切块承包给农户耕种。 该种流转形式是土地使用者在获得一定期限的土地使用权投资开发后，将余期土地使用权再转移的行为。 农民在自愿互利原则下，以土地使用权折价人股联合，使农民对土地 的占有形式由实物形态变为货币形态，推动股权流转、集中，形成规模经营。 ②农村集体建设用地使用权流转的形式主要为转让、出租、抵押、入股等，具体可分为下列凡种情况 ： 、兼并、迁移及股份制改造中的集体建设用地使用权转让、出租 ； ，通过司法裁定，使集体建设用地使用权发生转移 ； (镇 )村以集体建设用地使用权作价人股、联营形式兴办各种企业，发生建设用地使用权流转现象 ； 、出租房屋形式，连带转让、出租建设用地使用权 ；。 (2)存在的问题 农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。 我国实行土地用途管制制度，特别对农用地实行最严格的耕地保护政策，对其流转的限制以不改变农业用途为前提。 但从现实看，对农村建设用地也给予了限制和约束，使其在一定程度上不能在市场经济条件下发挥应有作用，亟 需从法律上、政策和制度上改革。 (3)深化改革的建议 ①正确理解土地流转与产业发展的关 系，防止“为流转而流转、为集中而集中”行为，坚决杜绝政府在土地流转中的不当干预和强迫流转的现象。 ②加强农村集体土地使用权流转的制度化建设。 ③明确农民利益不受损害，不以牺牲农民利益为代价，确保农村社会的稳定。 ④考虑不同地区之间存在的差异，因地制宜，灵活掌握。 ⑤考虑到农村经济的可持续发展，严防农村环境遭受破坏 ⑥通过制度创新，促进土地流转。 ?应如何改革 ? A： (1)存在的问题 ： ①在相关的法律法规中 对征收的相关内容的规定不是很明确，这使得很多地方可以钻空子，为发展经济就以建设公共设施为幌子，对农村集体所有土地进行征收来进行商业建设，有的甚至占用了大量的基本农田。 ②土地征收补偿制度对于征地补偿费的规定没有统一的标准，这使得在进行对农村集体所有土地者进行补偿时，容易产生补偿金额上的不统一意见，造成纠纷。 ③对于补偿的发放方式没有明确的规定，这就使得本该属于农民的补偿金迟迟不能够拿到手中，容易诱发农民的不满，造成社会的动荡。 ④土地征收制度中，对于征收土地之后的农民没有进行很明确的 工作指向，造成大量农民无业可做。 （ 2） 土地征收制度改革的措施 ： ①详细规定土地补偿的标准，使农民和政府都能够有法可依，有理可循 ； ②稳定党的农村基本政策，把家庭联产承包责任制作为农村中的基本制度确立下来。 ③建立土地补偿的监督系统，是农民能够尽快拿到土地征收的补偿 ； ④加强对征地实施过程的监管 ； ⑤调整农村产业结构。 第六章土地利用管理 ? A： (1)土地利用管理的法律依据 为了加强土地利用管理，我国颁布了 多项相关法律法规，使土地利用管理有法可依。 ①《土地管理法》 (1998年 ) a.《土地管理法》第三条规定 ： “十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。 各级人民政府应当采取措施，全面规划、严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 ” b.《土地管理法》第四条规定 ： “国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”。 c.《土地管理法》 第三十一条规定 ： “国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。 ” d.《土地管理法》第三十四条规定 ： “国家实行基本农田保护制度。 ” e.《土地管理法》第三十六条规定 ： “非农建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地 ； 可以利用劣地的，不得占用好地。 ”。