同致行深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告

同致行深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告内容摘要：

算，大约有 6,571 户，按照车位比 1： 1 算，需要有 6,571 个车位。 所以本 项目 规划中车位的个数是不够的。 （ 3）根据容积率和建筑高度的规划，本 项目 的建筑形态基本为小高层和高层建筑。 （ 4）由于本 项目 的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。 对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。 但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。 项目 用地优缺点评价 优点评价 （ 1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。 对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。 （ 2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。 （ 3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。 紧邻主城区，具有为主城区提供居住配套 的功能。 （ 4）交通便利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。 （ 5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源 （ 6）根据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。 并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。 缺点评价 （ 1）地块内含有的住宅小区档次较低、外在形象较差，对 项目 存在不利影响。 （ 2）地块内含有的住宅小区，致使地块不规整，给规划设计及地块价值提升带来障碍。 （ 3）坭岗村以脏乱差的形象著称，给重树片区形象带来难度。 （ 4）涉及拆迁安置问题，手续较多，较为烦琐。 （ 5）泥岗西路为货柜车通道，噪音较大。 （ 5）本 项目 虽与银湖豪宅区相邻，但两片区处于相对隔绝状态，受银湖荫庇的可能性基本没有。 由于受公路和山体相隔，本 项目 所在片区与清水河片区的联系较弱，清水河片区对本 项目 影响不大。 项目 周边生活配套设施评价 （ 1）由于本 项目 规划了 万平方米的商业设施，常规的生活配套设施，本 项目 可以解决，而且将比现在的档次高出很多。 （ 2） 项目 东西两侧是教育学院以及风光小学，具有一定的文化氛围，对本 项目 是利好因素。 （ 3）由于 项目 靠近福田、罗湖主城区，大型的商业设施 可以由主城区解决。 本 项目 周边有园岭医院、妇女儿童医院、沃尔玛、好又多超市等配套，为居民提供了生活上的便利。 但是， 项目 的 500 米范围内缺少上规模、上档次的居住配套，是本 项目 的一个不可忽视的不足点。 项目 用地法律手续现状 （ 1）坭岗旧改已经纳入了 深圳 的旧改日程。 （ 2）坭岗村的规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。 （ 3）由于本 项目 属于城中村旧改 项目。 投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界、面积方面发生争议。 （ 4）坭岗村提供的主要经济技术指标是由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。 最终的规划方案由坭岗村、投资方以及 深圳 市规划部门协商决定。 这就给 项目 规划留下了很大的不确定性。 （ 5）在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批。 在立项批准后才确定红线和具体的规划。 合作方式及风险评估 合作方式 （ 1）大益置业建筑（ 深圳 ）有限公司负责 项目 的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费等）。 并负责 项目 的全程开发。 （ 2）由坭岗实业股份有限公司负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作。 （ 3）本 项目 所有可售的住宅和商业面积均按 7： 3 分配，即大益置业建筑（ 深圳 ）有限公司得到 70%的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到30%的可售面积。 风险评估 （ 1）目前还没有具有法律效力的规划文件，使本 项目 具有不确定性，但这也是旧改 项目 的共性。 （ 2）坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能如期进行。 （ 3）大益置业建筑（ 深圳 ）有限公司与坭岗实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。 （ 4）拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。 3．房地产市场评价 深圳 市房地产市场总体评价 供给评价 （ 1）房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增 长 2020 年，全市累计完成 房地产开发 投资 亿元，同比下降 3.37％。 商品房的施工面积累计为 3, 万平方米，同比增加 ％；竣工面积为 万平方米，同比下降 ％。 表 2 2020 年商品房建设规模情况 指 标 计算单位 2020 年 去年同期 同比％ 一、商品房施工面积 万平米 3, 3, 其中：住宅 万平米 2, 2, 新开工面积 万平米 1, 1, 二、商品房竣工面积 万平米 1, 其中：住宅竣工面积 万平米 图 3： 深圳 历年商品房及住宅建设规模情况 （ 3） 特区内住宅批注预售面积减少 2020 年， 深圳 全市住宅的批准预售面积为 万平方米， 2020年批准预售面积为 万平方米。 2020 年关内住宅的批准预售面积为 万平方米， 2020 年关内住宅的批准预售面积仅为 300 万平方米。 可见，无论是全市还是关内，住宅的供给量、在售 项目 都明显减少。 （ 3）可供土地减少 截至 2020年 12月 28日， 深圳 土地交易市场上共成交商住用地（指地块用途为住宅或商住混合用地）面积合计 万平方米。 在土地交易市场上， 2020 年商住用地低于 2020 年的 万平方米和 2020 年的 万平方米 ；受整体土地资源所限， 深圳 商住用地土地供应放缓趋势渐趋明朗。 近两年特区内可供土地供应面积有限 ,主要来自旧城改造，而这一现象将成为关内土地市场的主流。 在这些放量土地中，宝安、龙岗的土地出让量占到了总量的半壁江山。 关内土地已进入“地荒时代”。 （ 4）城中村改造填充 深圳 楼市  城中村改造开始启动 2020 年 5 月 22 日渔民村的成功爆破，标志着 深圳 旧城改造工程开始全面实施， 2020 年也因此成为 深圳 城中村改造的示范年。  城中村市场储量巨大 目前 深圳 有 30 个城中村列入改造范围，其中关内需要改造的城中村建筑面积是 4,000 多万平方米，关外 6,000 多万平方米 ,共计 1 亿多平方米。 关内城中村平均容积率约为 ,关外略低，全市城中村的平均容积率约为。 按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到 2 亿平方米左右。 按照商品房买卖市场和租赁市 场各占一半比例，进入二级市场的商品房供应量有 1 亿平方米左右。 乐观估计每年将有 200300 万平方米的商品房供应量面世，可缓解深圳 日渐希缺的土地市场。 需求评价 （ 1）新盘销售普遍火爆 2020 年，万科东海岸三期、水榭花都三期、观澜湖高尔夫大宅、天琴湾 、振业城、中旅国际公馆等新盘纷纷入市，且销售连连火爆。 万科第五园、香蜜湖一号开盘当天全部售罄，水榭花都三期 400 多套当天销售剩余无几，中信红树湾二期当天销售总额达 7 亿元。 万科十七英里甚至发生顾客因买不到房而怒砸售楼处的现象。 这些现象表明， 深圳 住宅市场需求旺盛， 新盘更是置业者追捧的对象。 （ 2）关外 项目 成为市场主流  关外楼市占据 深圳 半壁江山 从 2020 年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位 ,占全市销售面积的份额从 2020 年的 21％上升到30％；龙岗区居其次，所占份额从 2020 年 18％上升至 20%；福田区销售量占全市的 19％（ 2020 年占 16％）；南山区销售量占全市的 18%（ 2004 年占 33％）；罗湖区销售量占全市的 11％（ 2020 年占 10％）。 特区外两区合计占全市 50％，特区外置业已居主要地位。 图 4： 2020年与 2020年各区域住宅销售面积所占的比例图 （外圈为 2020年数据）  品牌地产商交战关外，关外楼市品质升级 鸿 荣源、富通等本地知名开发商大量推出优质大盘，占领本地市场。 关内的一些大品牌开发商也纷纷抢占关外市场：万科、中海屯兵坂田，中航推出了观澜的名片 —— 格澜郡，金地高起点建 造梅陇镇„„ 这些品牌开发商的介入，使得质优大盘层出不穷，加速了关外楼盘的品质升级，逐渐追上甚至超过了关内楼盘的品质。 （ 3）市场需求旺盛，空置率持续下降  销售量保持高速增长、供需矛盾凸显 2020 年 深圳 批准的商品住宅预售面积共 万平方 米，但全市商品住宅销售面积已达到 万平方米，全市的新增供求比仅为 0.79:1，需求持续旺盛。 越来越多的外来人口被 深圳 良好的经济环境所吸引，选择在 深圳 定居， 2020 年 深圳 市已经有暂住人口 1,035 万，而户籍人口仅 171 万。 经济的发展、收入的增加、人口的快速增长，为 深圳 房地产业的发展提供了强大的需求动力，形成全年需求旺盛态势，造成 深圳 供求矛盾凸显。 在未来几年，这一矛盾将会随着经济社会的发展进一步深化。  空置房逐步消化、空置率持续下降 2020 年，商品房空置面积为 万平方米，同比下降 ％，其中住宅空置面积 万平方米，同比下降 ％。 这说明了 深圳 房地产市场特别是住宅市场需求旺盛。 （ 4）豪宅市场主导潮流  豪宅备受推宠、成交量创历史新高 2020 年豪宅的推盘量大增，全市 144 平方米以上的商品住宅销售面积达 万平方米，占成交总量的 11%，与均价超过 10,000 元 /平方米的商品住宅成交比例一致。 旺盛的需求显示，经过多年的积累， 深圳豪宅已具备一定的购买力。 图 5： 2020 年全市 144 平方米以上住宅销售分布（单位：万平方米） 图 6： 2020 年商品住宅各价位区间成交比例  推出量历年最高 2020 年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅 1,346 套，总建筑面积约 34 万平方米，占 2020 深圳 住宅批准预售面积的 4％，占 2020 年各类型物业批准预售面积的 ％。 就批准预售面积而言，几乎为过去 3年的推出面积的总和。  别墅居住功能升 从 2020 年批准预售的别墅 项目 销 售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。 主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。  产品质优价高 2020 年出现了诸如红树西岸、中信红树湾等高品质的豪宅，这些豪宅的价格更是频出新高。 其中红树西岸更是创造了均价 25,000 元 /平方米的奇迹。 住宅供需总体评价 根据 深圳 国土部门统计数据显示， 2020 年 112 月全市累计完成 房地产开发 投资 亿元，同比下降 ％，连续在第二年出现了投资的负增长。 2020 年 深圳 房地产市场需求持续旺盛，全市新建商品住宅销售面积约 万平方米，同比增长约 ％。 供需矛盾进一步激化。 价格特征评价 （ 1）房价节节盘升，居高不下  2020 年全市住宅均价增长迅速，涨幅超过 17%，并有继续上涨之势 图 7： 2020 年 — 2020 年 3 月全市住宅均价  全市商业均价在保持长久平稳之后开始大幅反弹 图 8： 2020 年 — 2020 年全市商业均价 （ 2）关内外房价差距缩小、房价将在合理区间内保持平衡 图 9： 20 2020 年 深圳 各区房价对比（单位：元 /平方米） 从上图看出：在区域分布上，宝安、龙岗两区仍然处于全市成交均价和特区内四 区的成交均价下方，但特区内外的价格差距正在近一步缩小。 2020 年特区内外的房价差距为 :1，预计 2020 年这个差距将进一步缩小，特区内外将形成较为合理的价格梯度，从而实现房地产市场一体化发展。 （ 3）关内二手房价上扬 2020 年二手住宅的成交均价为 4, 元 /平方米，同比增长 10.10％，其中以福田区的成交均价居最高，达 5, 元 /平方米，而盐田区因万科东海岸、天琴湾等二手豪宅的入市带动了整个区的二手住宅房价上升，同比增幅最高，达 ％。 南山区以其成熟的生活配套及崭新的城市规划，受 到越来越多的置业者青睐，加上旺盛的一手房需求带动，使得该区域二手住宅的均价升幅也位居第二，达 ％。 罗湖、福田、南山三区的二手住宅价格分别比一手住宅低 46％、 39％和 45％，与一手住宅相比，二手住宅具有明显的价格优势。 深圳 市房地产市场后市展望 房地产供给面临土地瓶颈 （ 1）土地的重要性日益凸显  土地稀缺，关内房地产市场受土地制约严重 据资料显示，从 2020 年开始， 深圳 房地产开发 用地的供应量得到了有效的控 制，比 2020 年下降了三分之一。 实际供应为 平方公里，通过拍卖、招标、成交土地面积为 62 万平方米。 2020 年 深圳 全年新出。