某地产顾问公司置业顾问培训试题汇编地产培训(编辑修改稿)

某地产顾问公司置业顾问培训试题汇编地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

地产 房地产属于不动产，是房产和地产的总称。 是指土地、建筑物及其他地上定着物的总和。 （房产是房屋及其权利的总称；地产指土地及其他权利的总称） 地产业 是指一个和房屋、土地相关的产业。 具体的讲、它是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理 ；土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产的抵押 贷款以及由此而形成的房地 产市场的综合性产业。 （简言之：就是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业） 房 地 产市场 房 地 产市 场是 作为 商品 进行 交易 的场 所或 流通领域。 （房 地产作为商品进行交易主要是指：把房地产作为商品进行买卖、租凭、抵押和互换等交易活动的总和。 房地产市场可以是有形的，也可以是无形的）。 房 地 产市场的特点  交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。  交易的对象非标准化，各不相同。  交易的金额较大，价 款可以一次付清，但通常是分期陆续支付。  市场是地区性的，其变化主要取决于当地供求状况。  容易出现垄断和投机。  较多的受到法规和政策的影响、限制。  一般人非经常性的参与。  广泛的房地产经济人服务。  依赖于金融机构的支持与配合。 地 产 市场的分类  按地域划分。  按房地产用途与等级分：居住物业、商住物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场。  按交易形式分：转让、抵押、租凭。  按购买目的分：自用、投资。 房 地 产市场的分级 （按开发销售与消费过程特点可分为）  （ 一级市场）： 开发商向政府购买土地使用权 —— 开 发商对政府。  （ 二级市场）： 开发商在土地上寻求房屋建造并 将 新 建 成 的 房 屋 出 售 给业主的市场 —— 开发商对消费者；  （ 三级市场）： 业主将已拥有的房屋进行出租出 售等活动的市场 —— 消费者对消费者； 开 发 企业包括 房地产投资开发企业、房地产中介企业（包括咨询、评估、经纪）、房地产物业管理企业。 其中房地产中介企业、房地产物业管理企业属于房地产服务业。 房 地 产交易 是指有偿取得或转 让房地产所有权，使用权及其他权利的经济过程和法律行为。 （房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房地产租凭三中形式） 房 地产转让 是指房地产权利人通过买卖、赠于或其他合法方式， 将其房地产转移给他人的行为。 1 关 于土地  我国土地的所有制政策： 社会主义国家实行的是土地国有制，中 国土地 960 万平方公里全部国有，个人或企业只能通过不同方式从政府手里获取土地使用权。  土 地使用权的出让年限 居住用地：最高 70 年，一般 50 年。 工业用地： 50 年。 商业、旅游、 娱乐用地： 40 年。 综合和其它用地（如教育、科研、文化、卫生、体育）用地： 50 年。 重庆现实行的是一刀切的政策，所有用地实行 50 年制。 土地使用权到期后，如该地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用，经批准并交纳一部分土地出让金后可以继续使用。 如不符合当时政府规划要求，该土地使用权由政府无偿收回且附着在土地上的建筑物也要进行拆除而政府不做赔偿。  土 地的获取方式 划拨： 国家无偿将土地给予一些国民事业用地。 （这些国民事业可以包括教育、国防、旅游、城市基础建设等涉及到国计民生的事业。 现在国家已控制这种 方式取得土地使用权） 出 让： 从国家手里有偿获取土地使用权的方式。 协议： 就土地出让金的数额，用地方可以和政府协商双方达成一致的成交价格获取土地使用权的方式。 （国家对这种土地使用权的获取方式也尽量控制，除工业、仓储、市政公益事业项目以政府调整经济结构、实施产业政策而给予优惠扶持的项目和市政府确定的重点建设项目等用地外，不得协议出让国有土地使用权）。 招标： 就某一块建设用地政府以投标的形式公开向社会征集项目开发方案，其中资源利用最优化同时产生的社会效益最大的项目获得用地。 拍卖： 就某一块建设用地，政府以竞价的形 式公开向社会招商，价高者得。 1 关 于商品房  商品房的概念： 开发商以市场地价取得土地使用权后，进行开发建设并经国土局批准在市场中流通的房地产。 （它是在获取房产证后可以自行转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的固定资产）  商 品房的物业类型 住宅 写字间 商场 酒店 市场 住 宅 与 写 字 间 相 融 合 产 生 了 一 种 新 的 物 业 形 态 ——SOHO（小型商务公寓）它包括：住宅、酒店、写字间 1 商 品房的价格组成  地价： 土地出让金，拆迁安置费，勘察设计费，市政基础设施配 套费。  建 安费用： 土建，安装  管 理费： 销售成本应含在管理费用中  融 资成本： 贷款利息  税 金： 营业税 %；销售税  利润  其 它分摊费用 三、 常用专业术语 单 元 式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24 到 28 户。 所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 期房 指消费者在购买时不具备即买即住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得房地产产权大证 为止，所出售的商品房称为期房。 消费者在购买期房时，应签商品房买卖合同。 现房 指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住取得产权证。 屋 的 开间 是指房屋的宽度。 房 屋 的进深 是指房屋的实际长度。 房 屋 的层高 是 指 下层 地板 面 或露 面到 上 层楼 层面 之间 的距离，也就是一层房屋的高度。 （通常房屋的层高为 3 米） 房 屋 的净高 是 指 下层 地板 面 或楼 板上 表 面到 上层 楼板 下表面之间的距离。 （通常房屋的净高 为 米） 商 品 房的起价 是 指 商品 房在 销售 时 各楼 层销 售价 格中 的最低价格。 商 品 房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。 TOWNHOUSE 也叫 联排别墅 ，正确的 译法应该 为城区住宅，系从欧洲传过来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 而在目前的建筑上是指：规划以排列为主，一栋房有两三户的联体别墅。 1 独 立式别墅 以户为单位独立建造的居住性楼房。 营销部销售组、客服组术语定义 序号 术语 说明 1 置业预算 对某房屋按照某种付款方式计算，所得的付款计划。 2 置业登记 登记意向客户的基本情况（姓名、性别、年龄、意向对象、意向程度、 联系方式等）和意向房屋的情况（户型、户位、程度及其他） 3 开盘 房屋自此开始发售 4 可售房 具备法定销售条件，经过销售主管审核确定可以销售、且未定未售的 房屋。 5 清理房 房屋销售后，公司依法收回并进行再次销售的房屋。 6 转让房 不严格的说法，指业主希望转让或发生了转让的房屋 7 销控记录 销售信息管理，包括是否可对外发售，以及户位、价格、 面积、图纸、发售时间、配置等 8 定房 客户签署定单（定购书，认购书等），并交纳定金，尚未签正式合同 的状态； 9 冻结 可售房暂不发售，销控状态以淡绿色表示； 10 户位 房屋所处区域及具体位置的代码，编写原则首先为简单明白、物业使 用方便，其次考虑施工过程中与工程部方便交流。 11 户型 在产品资料手续中，特指代码而不是大户型、小户型、平层、错层、 两房、三房； 12 销售管理软件 销售软件，功能为记录项目产品资料、客户资料以及合同执行中的登记、按揭、交款、办证情况，有数据查询和流程控制两大功能，主 要使用岗位为（ 1）销售组；（ 2）支持组项目管理员；（ 3）财务部项目收银员； 13 业主委托代理人 业主通过委托书委托他人前来办理具体购房手续，委托书分为普通委 托书和公证委托书 2 种情况； 14 销售道具 包括模型、展示板、楼书、海报、户型图等宣传资料 15 预售许可证 在期房阶段，由土地房屋管理局市场处发放的允许房屋销售的凭证。 16 合同附图 售房合同附件图纸，说明房屋位置、平面布局及主要尺寸。 17 合同配置 售房合同附件，说明房屋 18 物业管理协议 业主与物管公司就房屋物业管理签定的协议， 按规定在签定售房合同的同时签定。 19 物业管理公约 关于社区物业管理的需要物管公司、开发商、业主共同遵守的约定。 在签定售房合同的同时签定。 20 合同填列单 为置业顾问填写合同准确高效而设计，记录了该房屋面积、价格和付 款方式数据、客户资料等数据，作指导合同填写专用。 21 交房通知书 交房前向业主发出的关于交房时间、保修时间、物管费起算时间的通 知，是代表业主具备交房资格的证明文件。 22 产权合同 经房交所登记后，确定在期房阶段的房屋所有权归属的售房合同。 23 抵押合同 银行（抵押权人）、业主 （抵押人）、开发商（担保方）三方就预售商品房抵押的有关事宜签署的合同，现房与期房不同。 24 贷款合同 银行（贷款人）、业主（借款人）、开发商（保证人）三方就贷款、 还款、担保等相关事宜签署的合同。 25 期房 在房屋销售合同各项手续办理中，特指尚在修建过程中，在预售许可 证有效期的房屋。 26 现房 在房屋销售合同各项手续办理中，特指具备交房条件，预售许可证已 经过期的房屋。 27 交房 开发商向购房者交接房屋的过程，实际操作中表现为开发商委托物业 公司代表开发商向业主办理交房手续。 28 新建登记 房 屋竣工验收后，按职能部门要求将要件报房管部门，办理单幢房屋的所有权手续。 29 产权总证 证明单幢房屋的权属证书。 30 产权分证 即业主产权证，证明单套房屋的权属证书。 31 大修基金 业主交纳的住宅共用部位设施设备维修基金。 32 国土证 即业主国土证，证明该房屋的土地使用权面积，和产权证一起证明房 屋权属。 33 房屋面积测绘 测量房屋套内面积，公摊面积、建筑面积及说明，分预售测绘和产权测绘，勘测院编制的预售测绘报告是商品房预售的必要条件，产权测绘报告是办理产权证的必要条件。 34 国土测绘 为办理业主的国土分证，请专业土地测绘部门进行的现场测量，用于 确定单幢房屋的位置、占地面积的过程 35 面积退补 商品房竣工后，若售房合同上的销售面积与产权面积测绘报告上产权 面积有差异时，根据合同约定，对面积差异进行退补。 36 合同变更 客户对已签合同申请变更，一般是姓名变更和短期内的付款方式变更，要求变更户位属于退房再定房的情况，登记合同与按揭合同如何变更按政策规定办理 37 合同登记 按房交所要求将售房合同及相关资料报送房交所登记。 38 联机登记申请 通过联机方式，开发商向房交所提交所售房屋 的买受人资料，进行登记申请。 39 延办登记 根据合同约定，售房合同应当在签约后 30日内送至房交所进行合同登记，另外。 每逢房交会税费标准可能下降。 所以，在相互信任的基础上，以及在不影响业主付款进度的情况下（按揭客户必须先登记，后贷款），客户可书面申请合同暂时不登记。 40 注销合同登记 在未办理业主产权分证前，由于某种原因开发商与买受人解除买受关 系，到房交所办理注销已登记合同的手续。 41 按揭 业主以房屋做抵押，向银行申请贷款，按银行贷款利率每月向银行偿 还本金及利息。 42 抵押登记 按照房交所规 定，将抵押合同、贷款合同及相关资料报送房交所登记。 43 期房背书转让 在期房阶段，业主转让已登记的房屋，转让方及受让人签署 “本合同权益转让书 ”（售房合同附件五）。 44 期房转按 在期房阶段，业主转让已办理抵押的房屋，将抵押人（借款人）的姓 名变更为受让人的姓名，由受让人继续履行还款义务。 45 现房转按 同上，目前仅建设银行开展此业务 46 提前还贷 以按揭方式支付房款。