平凉路三种方案成本投资分析(编辑修改稿)

平凉路三种方案成本投资分析(编辑修改稿)内容摘要：

开发成本 项目总开发利润 由该表可以求出项目的“成本利润率” 成本利润率 =（项目总销售收入 开发成本） /总开发成本 x 100% = =% 16 四、 项目财务评价 表 19 投资计划表 序 号 项 目 20xx 年 20xx 年 2017 年 费用（万元） 1 土地费用 2 前期工程费用 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 管理费用 7 财务费用 0 8 销售费用 9 开发期税费 10 其他费用 11 不可预见费 销售收入 由上表可以得出如下现金流量表： 表 20 投现金流量表 项目（万元） 20xx 年 20xx 年 2017 年 现金流入量 现金流出量 净现金流量 累计现金流量 折现系数 % 折现净现金流量 折现累计现金流量 财务分析如下： （ 1） 财务净现值 财务净现值（ FNPV）是房地产开发项目财务评价中的另一个重要的经济指标。 它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ic将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 计算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 项目在起始时间点的财务净现值； 17 CI—— 现金流入量； CO—— 现金流出量； （ CICO） t—— 项目在第 t年的净现金流量； t=0—— 项目开始进行的时间点； ic—— 基准收益率或设定的目标收益率。 如果 FNPV≥ 0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。 本案 取基准收益率为 12%： 财务净现值（ FNPV）： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t =（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 因为 PNPV= 0，说明 项目的获利能力超过了基准收益率的要求， 项目有很强的抗风险能力， 所以从财务净现值的角度来看本项目是可行的。 （ 2） 财务内部收益率 财务内部收益率（简写为 FIRR）是项目在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。 FIRR是评价项目盈利性的基本指标。 这里的计算期，对房地产开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。 FIRR的计算公式为：Σ (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI—— 现金流入量； CO—— 现金流出量； （ CICO） t—— 项目在第 t年的净现金流量； t=0—— 项目开始进行的时间点； n—— 计算期，即项目的开发或经营周期。 当 i1 取 42%时 NPV1=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 当 i2 取 43%时 NPV2=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] 18 =42%+（ 43%42%） /（ +） =% 由于本项目的贷款利率为 %，而本案的 FIRR=%%。 所以从财务内部收益率的角度看本项目是可行的。 (3)动态投资回收期（ Pt） 动态投资回收期（ Pt）是指项目一净现值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 对房地产开发项目来说 ,动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 其计算公式为： Pt=（累计折现值开始出现正值的年份 1） +（上年累计折现值的绝对值 /当年净现金流量的折现值） =（ 31） + / = 若 假设 本项目的回收期为 5年，因为 Pt=5年，所以从动态投资回收期的角度看本案也是可行的。 通过财务分析，得出结论，项目可行。 19 独立开发 酒店 酒店是商业地产的另一个重要组成部分，也是一个地区消费水平的标志性指标。 随着兰州经济的快速发展，兰州酒店也如雨后春笋般成长发展。 ◆ 组工大厦 调研对象 雷迪森大酒店 地址 兰州市东岗西路 星级 四星级 酒店属性 甘肃省委组织部接待点 酒店商业 中西式餐厅 经营状况 对外经营型酒店，平均入住率达到 65% 多功能厅 房间价格 经济双人房 460 经济套房 780；行政套房 1240 豪华行政套房 2500；总统套房 11000 竞争环境 航空大酒店、西北宾馆，锦江阳光，商务宾馆、金昌大厦 总 结 兰州雷迪森酒店 是高贵尊荣的商旅人士从事会议、商务、旅游的首选之地 ， 酒店拥有兰州顶级的会议场所 ，有 面积不等、功能各异，可容纳人数由 20 位起至 600 位不等的会议场所，适合举办包括论坛、研讨、培训及董事会在内的各类会议。 属 兰州最好的酒店。 装修挺豪华气派 ， 设施一流服务出色。 ◆ 阳光大酒店 调研对象 阳光酒店 地址 庆阳路 428号 星级 五星级 管理机构 玉门石油与香港裕通国际 酒店属性 自营 开业时间 20xx． 10． 22 房间价格 商务单人间 1060 标准间 1160 豪华单人间 1260 标间 1260（折后 802） 精英房 1480 房间总数 226 总 甘肃省首家五星级酒店，酒店一层是接待大厅，内设总服务台，商务中心，大堂厅，精品店，鲜花店，美容美发厅，休息区，游泳馆等。 二楼设有西餐厅，健身俱乐部，洗浴中心，桌球室等。 三层是休闲娱乐中心，还设有 18 间歌房，玫瑰吧，棋牌室等。 四层为中餐厅，20 结 可容纳千人就餐，另设有多功能厅和中小型会议场所。 六层是高级行政楼层。 718 层为高级客房，功能齐全，服务态度良好。 ◆飞天大酒店 调研对象 兰州飞天大酒店 地址 兰州市天水南路 星级 四星级 酒店属性 商务 经营状况 兰州首个四星级宾馆，因其管理团队较为稳定，酒店发展较为平稳，标间入住率平均可达 60% 房间价格 标准间 360 普通套房 1360 双人豪华间 684 豪华套房 1980 竞争环境 西北宾馆、翠英大酒店、兰州饭店等 会议室价格 会议半天 1200 天 20xx 总 结 酒店位于兰州市中心，交通便利，酒店装潢华贵、典雅、渗透浓厚人文色彩。 酒店客房包括普通房、豪华房、商务套房。 西餐、中餐、酒吧、咖啡厅、歌舞厅、足浴一应俱全，休闲娱乐全方位体验。 ◆西北宾馆 调研对象 西北宾馆 地址 兰州南昌路 星级 四星级 酒店属性 星级宾馆 酒店商业 兰州传统星级宾馆，是省市会议的主要接待宾馆，如今设施水平与新开宾馆无法形成有效竞争，经营维持原有接待优势。 房间价格 标准间 260 套房 460 竞争环境 金城宾馆，昆仑宾馆 总 结 西北宾馆属于兰州较大型宾馆，创立年代较长，内设有多个大小型会议室。 总结： 高端酒店在兰州市场曾以省市政府接待定点单位的西北宾馆、兰州饭店、宁卧庄宾馆，以最早的四星级宾馆飞天大酒店、金城宾馆为主，经营区域集中在兰州市主干 道 天21 水路和庆阳路两侧，在消费水平和城市功能不断变化中，高端消费的需求促生以阳光大酒店、雷迪森为代表的准 5星级多功能配套和高服务水准的宾馆，根据市场实地调研，此类高端消费酒店的平均日入住率也达到 65%之多， 所以综合 参照 这几家 酒店 套间 650元 /单日进行估算。 本项目若采取独立开发酒店，酒店定位为四星级酒店，综合区域内的城市规划， 可假设 容积率 较高值为 ， 地块用地面积 ㎡，总的建筑面积为 ㎡， 地下室和基地占地面积均可参考商住 综合 楼 的 指标，其中地下室 ㎡， 基地占地㎡，则估算 楼层 数 为 29层 ， 1028层为客房，按每套客房 40㎡计算（包括电梯、走廊、设备等面积），客房总数量间为 468间。 表 21 酒店的基础数据指标 总用地面积 ㎡ 建设用地 ㎡ 代征面积 ㎡ 基座面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 客房面积 ㎡ 酒店（其他类型） ㎡ 地下室 ㎡ 容积率 表 22 酒店功能分区 楼层 功能分区 12 层 大堂、办公室、购物中心 3 后勤办公 4 宴会厅 5 KTV,酒吧 6 健身房、 SPA 7 餐厅 8 会议室 9 图书室、 咖啡吧、茶室 1028 层 客房 29 机组库房 一、 年营业收入的预算 年客房收入 房间平均单价 650元 /日间 ， 入住率 65%， 总客房套数 468间。 22 年餐饮收入 餐饮年收入按客房年收入的 40%计算。 年购物中心收入 其服务对象为住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的 5%左右。 其他服务收入 本项目以提供洗浴、 KTV、旅游服务、票务服务、电讯、高科、翻译、洗衣及会议厅、旅游车出租等服务作为其它服务收入。 该 年 收入一般占客房收入的 24%左右。 会议室经营 收入 大会议室接待按每天 2场计算，加上部分小宴会厅，每天会议费按 3000元计算 ， 会议室经营收入 =4000 30 12=108万。 表 23 年运营收入估算 表 序号 项目 单位 收 费 标 准（元） 可 供收费的数量 年平均收费率 % 年 合计（万元） 一 经营第一年 1 酒店客房收入 套 650 468 65 2 餐饮收入 人次 65 3 商品及购物 万元 65 4 会议室、会展 万元 65 5 其他服务 万元 65 合计 万元 二 经营第二年 1 酒店客房收入 套 650 468 85 2 餐饮收入 人次 85 3 商品及购物 万元 85 4 会议室、会展 万元 85 5 其他服务 万元 85 合计 万元 三 经营第三年（正常年） 1 酒店客房收入 套 650 468 100 2 餐饮收入 人次 100 3 商品及购物 万元 100 4 其他服务 万元 100 5 会议室、会展 万元 100 108 合计 万元 23 二、 运营成本估算 （ 一 ）营业税金估算 按照现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率 %计算。 表 24 年营业税金估算表 年份 缴税基数 营业税 城建税 教育费附加 地方教育税 合计（万） 5% 5% 3% 1% 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4~30年 （二）年营业成本 预算 客房营业成本按其收入的 12%测算 餐饮营业成本按其收入的 50%测算 购物中心营业成本按其收入的 40%测算 会议室营业成本按其收入的 5%测算 其他服务营业成本按其收入的 30%测算 表 25 年营业成本预算表 序号 项目 年收入合计（万元） 年平均收费率 % 年经营成本 一 经营第一年 1 酒店客房成本 12 2 餐饮成本 50 3 商品及购物 40 4 其他服务 30 5 会议室、会展 5 合计 二 经营第二年 1 酒店客房成本 12 2 餐饮成本 50 3 商品及购物。