年东莞双龙舫商业地产项目招商推广方案商业地产(编辑修改稿)

年东莞双龙舫商业地产项目招商推广方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

% 7 6 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 展示性 7% 发展商实力 5% 4 4 4 视野 5% 4 4 人口 3% 2 2 2 合计 100% Q本 =79 Q本 = Q本 =84 修正后各 商场 均价 Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比较盘权数 )比较盘均价 Z南铭广场 ′ ＝ (79/) 22000＝￥ 元 Z嘉荣商场 ′ ＝ (79/84) 20000＝￥ 元 各楼盘权重取值为 Wi W南铭广场 ＝ 60%， W嘉荣商场 ＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南铭广场 ′ W南铭广场 + Z嘉荣商场 ′ W嘉荣商场 ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科学的计算方式，本项目街铺的销售 均价应是 19300 元 /㎡ 按照一楼销售均价 19300 元 /㎡计算，整体销售额＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二楼销售均价按照 10000 元 /㎡计算，整体销售额＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 总体销售额＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金 净 收益率推算： 租价与售价换算公式：租价 =销售价格投资 回报 率247。 12 如果按照正常商业步行街 8％的计算，租价＝ 19300 元／㎡ 8％247。 12 ＝ 元／㎡ 同样根据项目实际情况及前期商业调研总结分析，建议采用市场比较法，确定租价的影响因素及权重比例如下： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 租价（ 21%）地段（ 18%）停车位（ 15%）商业氛围（ 13%） 交通（ 12%） 入市时间（ 8%）租赁年限（ 5%） 租段间隔 （ 5%） 免租期（ 3%） 0510152025租价 地段停车位商业氛围交通入市时间 租赁年限 租段间隔免租期权重指标 【物业对比修正】 项目 本项目 南铭广场 嘉荣商场 评估标准 权重 得分 注释 得分 注释 得分 注释 租价 21% 20 竞争力非常强 13 竞争力一般 14 竞争力一般 地段 18% 15 地段一 般 地段非常好 16 地段非常好 停车位 15% 11 停车位一般 13 停车位丰富 停车位丰富 商业氛围 13% 7 商业气氛较差 商业气氛非常好 11 商业气氛非常好 交通 12% 10 交通较便利 11 交通较便利 11 交通较便利 入市时间 8% 入市时间较勉强 入市时间较好 入市时间较好 租赁年限 5% 租赁年限较短 4 租赁年限一般 4 租赁年限一般 租段间隔 5% 3 租段间隔较长 4 租段间隔较短 5 租段间隔非常短 免租期 3% 2 免租期较短 免租期较长 免租期较长 合计 100% 76 —— 82 —— —— 修正后各 商场权重系数 Pi′ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 Pi′＝ (P 本 /P 比较盘权数 ) 100％ P南铭广场′ ＝ (76/82) 100％ ＝ % P嘉荣商场′ ＝ (76/) 100％ ＝ % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 PX ＝ Ppi247。 比较盘数 量 ＝ (p南铭广场 + p嘉荣商场 ) 247。 2 ＝ (%+%)247。 2 =％ 项目 毛 收益表 （按年 20％递增率计算） 指标 —— 年次 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一楼建筑面积 （㎡） 一楼租金价格 （元／㎡） 二楼建筑面积 （㎡） 二楼租金价格 （元／㎡） 一楼月租金 （元） 163,078 195,694 234,833 281,799 338,143 405,780 486,952 584,351 701,196 841,444 二楼月租金 （元） 114,842 137,811 165,373 198,677 238,298 285,957 342,804 411,709 493,821 592,586 一楼年租金 （元） 1,956,941 2,348,329 2,817,995 3,381,594 4,057,717 4,869,358 5,843,425 7,012,208 8,414,356 10,097,325 二楼年租金 （元） 1,378,106 1,653,728 1,984,473 2,384,124 2,859,571 3,431,485 4,113,648 4,940,511 5,925,858 7,111,029 年租金总收益 （元） 3,335,047 4,002,057 4,802,468 5,765,718 6,917,288 8,300,843 9,957,073 11,952,720 14,340,214 17,208,354 10 年租金毛收益 （元） ＝ 85,481,782－ 3,335,047247。 12 6＝ 87,149,305 按以上科学的计算方式， 结合租 价表 ， 本项目 铺位 10 年租金净收益 ＝ 10 年毛收益收益权重系数 ＝ 87,149,305% ＝ 80,042,279 元整 （以上只是经过科学计算的数据，根据市场的发展还可以适当收取进场费） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。