锦绣世界项目可行性研究报告(编辑修改稿)

锦绣世界项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

架构，合理配置人力、物力，以达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 项目的定位及目标客户 发展定位：西安 南 边 主要的休闲旅游度假基地，以世界 文化与自然奇观 为主要特点的高品质中高级、以 休闲娱乐文化乐园与生态住宅共融、 旅游度假为主的 高品质生活新城。 发展目标：将 柞水营盘镇 发展成为西安南 边 具有世界特色、地方特色和世界文化内涵的休闲 娱乐 度假区。 集可持续发展的城市经济、完善的基础设施、高 效能的社会服务、独特的城市风貌、高质量的生态环境和高水平的物业管理于一体，真正成为西安第二生活区和国际化的旅游小镇。 ⑴ 将 营盘 镇打造成 国际级的商务、 休闲 、娱乐、居住的 度假胜地； ⑵ 企业主 休闲度假 、 退休养老 居住的首选园区 ； 锦绣世界 项目可行性研究报告 10 ⑶ 世界城镇化示范小镇 ⑷ 以旅游带动地方经济发展的示范镇。 总之， 锦绣世界 项目的定位是以 世界 文化与自然奇观 为主要特点的高品质的会议、休闲、旅游 、度假 基地，为中高档游客提供休闲放松的 休闲娱乐 环境和优质服务， 高品质的旅游项目策划、高标准的旅游项目建设、高层次的配套设施建设水平， 必 将 营盘 镇打造成为世界 顶级的现代化 休闲旅游城镇。 1． 目标客户 锦绣世界 的消费者就是全国以及海内外收入水平中高层的群体，园区将成为游客周末、节假日休闲、度假的首选场所。 各级政府、机关单位、公司团体都是我们的潜在消费者，也是我们开发的重点，将成为客源构成的绝对主力。 项目财务指标 序号 项目 单位 金额 备注 1 总投资额 亿元 2 总融资额 亿元 3 项目总 收入 亿元 277 计算期内（不含建设期） 4 项目净利润 4 计算期内（不含建设期） 5 项目总税收 亿元 建设期 内 5 营业净利率 % 计算期内 6 静态投资回收期 年 计算期内（含建设期） 7 动态投资回收期 年 计算期内（含建设期） 8 财务净现值 亿元 计算期内 9 财务内部收益率 % 计算期内 锦绣世界 项目可行性研究报告 11 第二章 项目宏观 形势 分析 在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介的基础之上，主要对城镇旅游背景、旅游业发展背景等方面进行重点分析。 城镇旅游发展背景 旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。 旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长 ,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径。 近年来在我国兴起了一批旅游城镇 ,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄 ,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城 ,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县 ,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出 ,成为我国旅游业的新星。 在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综 观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。 上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。 如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。 而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。 随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传锦绣世界 项目可行性研究报告 12 统 旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。 该项目 选择在 柞水营盘镇 域内，主要是依托该镇独具特色的旅游及生态环境和得天独厚的交通条件 ， 结合城镇化改造， 形成 以旅游 产业链 与 城镇化进程结合 ，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、 休闲度假、居住 一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。 区域旅游发展背景 柞水县 以 牛背梁国家 4A 级自然 风景区为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转 化为市场优势。 为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快 柞水县 经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进世界文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的 世界 文化旅游基地。 旅游是文化的载体，文化是旅游的延伸。 没有精品的旅游景点很难招来游客，而没有文化积淀的旅游缺少回味。 因此，文化和旅游相辅相成、缺一不可。 两者只有互相融合，才能发挥出巨大的能量，反之亦然。 从更深的层次来讲，自然景观给人以感性认识。 只有把文化结合进来，才能上升到理性认识，这是一种质的飞跃 ，打造独具世界 异域风情 休闲娱乐 度假品牌 — 锦绣世界。 锦绣世界 项目可行性研究报告 13 第三章 市场可行性分析 柞水县 作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。 交通区位条件分析 本项目地坐落在陕西省商洛市 柞水县营盘 镇， 柞水县地处秦岭南麓，西安近邻，商洛西部，总面积 2332 平方公里，辖 13 镇 120 个村 2 个社区居委会，总人口 万人，是一个 “九山半水半分田 ”的土石山区县。 柞水 山水相间、四野凝翠。 森林 覆盖率 78%，超过全省乃至全国平均覆盖率，系陕西省重点林业县。 年平均气温在 ℃ ，空气质量符合国家二级空气质量标准， “ 空气维生素 ” —— 负氧离子含量高出西安 4 倍，被誉为 “ 天然氧吧 ”。 柞水纵贯秦岭，人文荟萃，旅游资源独树一帜，可供开发的自然、人文景观达 80 余处。 主要旅游资源有：溶洞景区、凤凰古镇、县城三道井公园、牛背梁国家级森林公园、秦楚古道、锦苑盘谷山庄等等。 西柞高速公路开通后，柞水融入了西安一小时经济圈，成为投资兴业的热土，休闲度假的乐园。 柞水县 政治、经济和文化中心，商州通讯、供电、宾馆、购物、娱乐 设施一应俱全，金融服务快捷，交通、物流、人流等优势非常明显。 未来五年， 柞水县 旅游产业开发的总体思路是：围绕建设具有世界特色的中国最佳休闲 度假 旅游地，着力打造集自然观光、休闲居住、养生度假、国际会议为一体的 休闲度假 基地。 锦绣世界 项目可行性研究报告 14 政策环境条件分析 本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件： 从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，商洛作为多元化 文化城市，国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发，产业结构调 整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链 及基础设施建设的有力支持；第四，商洛文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。 自然环境条件分析 项目区属于 暖温带半湿润季风山地气候 ，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。 气候情况见下表： 所属气候区域 暖温带半湿润 季风山地气候 四季分配类型 四季分明、温度适宜、 光照充裕 降雨集中月份 9月 年均降水量 毫米 最冷月均气温 ℃ 最热 月均气温 ℃ 极端最低气温 ℃ 极端最高气温 ℃ 年平均气温 ℃ 平均相对湿度 66% 无霜期天数 186 天 年日照时数 小时 年平均风速 /秒 年最多风向 南、西南风 空气质量 优 综合而言，本项目适宜借助 世界 文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。 依托便利的交通优势、开放的政策条件和优美的自然环境大力开发具有 世界各地名胜建筑及其自然风光 — 锦绣世界 项目，将为 柞水 地方经济文化发展起到巨大推动作用。 锦绣世界 项目可行性研究报告 15 第四章 建筑方案 设计依据 《城市居住区规划设计规范》 GB5018093（ 20xx年版） 《民用建筑设计通则》 GB5035220xx 《高层民用建筑设计防火规范》 GB5004595 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB5006797 《城市规划编制办法》 项目设计主题和开发理念 主题公园与一般的休闲公园不同之处在于它的主题魅力。 完美的主题能够给予游客难以忘怀的体验。 西方许多主题公园是多板块、复合式主题。 这些公园一般采用连续不断的 视觉提示使总主题体现在公园每一个板块、部分之中。 例如，美国的迪斯尼就是成功的典范。 公园以米老鼠、唐老鸭等卡通人物作为总主题线索贯穿公园的各个景点，使游客置身于公园之中，每时每刻都能感受到主题的存在，从而能留下深刻的印象。 锦绣世界主题公园旅游开发项目是以世界各地名胜建筑为灵魂，用世界各地名胜建筑文化风情来包装的项目，形成了其独特的盈利点，不同于其他的主题公园，独具特色和风采，倾力体现鲜明的宗旨和文化内涵。 将世界各地的名胜建筑的实景一一通过锦绣世界这个项目展现在人们眼前，使人们足不出户就可以亲身领略到世界各地 名胜、建筑、人文、地理的风采和神韵。 同时 项目集会议、 餐饮、娱乐、旅游、休闲、 度 假于一体，能接待 上 万人学习、休闲、娱乐与会议，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲游乐场所。 锦绣世界 项目可行性研究报告 16 项目建成并开业 后将形成一条新的融合了商业服务内容的文化创意产业链，有直接服务于游客的大型表演，营造新奇旅游氛围的创意，主题商品的设计宣传，同时 该 主题公园也将成为国际文化艺术交流、展示和营销的平台。 项目的开发理念是 由中国到世界，整体勾画出《 锦绣世界 》的多文化、多民族 的 社会形态，形成极强的感召力和吸引力。 让游客既能观赏、休闲、娱乐和度假，又能 参与教育、学习、展览和科技交流等活动。 满足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等个性化的需求，努力打造高档次、有吸引力的大型旅游主题公园，引导大型主题公园发展与未来城市建设的新潮流。 项目总体规划方案 规划设计原则 ① 挖掘地块核心价值，以城市运营的商业视角规划园 区； ② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； ③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； ④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对园 区的穿越破坏。 （ 5） 世界 文明与现代科技完美结 合，打造即体现 世界 文明又有现代科技的建筑，经济适用。 项目结构和布局 休闲 +旅游 地产，即：休闲游玩、 观光 旅游 +商务 、 度假 、 人居 环境。 依托 柞水营盘镇 秦岭 风景区生态资源和优质的人居环境，打造以世界文化锦绣世界 项目可行性研究报告 17 旅游 度假为基点 ，以休闲娱乐 为卖点，以世界各地建筑为载体，以高品质生活为主题的文化旅游项目。 建筑设计 1． 主要规范及标准 《建筑结构荷载规范》 GB5000920xx 《建筑地基基础设计规范》 GB5000720xx 《混凝土结构设计规范》 GB5001020xx 《建筑抗震设计规范》 GB5001120xx 《建筑桩基技术规范》 JGJ9494 《地下工程防水技术规范》 GB5010820xx 《砌体结构设计规范》 GB5000720xx 《高层建筑混凝土结构技 术规程》 JGJ320xx 《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ699 《建筑地基处理技术规范》 JGJ7920xx 《人民防空地下室设计规范》 GB5003894 2． 建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；再用文化砖加 以装点，让建筑具有古朴和深沉的特色，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。 锦绣世界 项目可行性研究报告 18 著名建筑采用复制的办法照搬原建筑。 结构设计。