房屋登记相关法律知识——登记官培训

房屋登记相关法律知识——登记官培训内容摘要：

不是商品房买卖合同生效的必备条件 • （ 2）未取得预售证，订立的预售合同无效 • （ 3）违约金限制：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30％为标准适当减少 • （ 4）预售合同纠纷：因欺诈产生的“一房二卖”、隐瞒抵押情况再售、隐瞒销售情况再抵押。 • 链接八：商品房买卖合同司法解释 .doc • （ 5）预售合同的禁止规定： • 禁止无证预售、售后包租、分割拆零销售 • • 下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（ CE） • 立商品房买卖合同的，后订立的合同无效 • ，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋所订立的合同无效 • 同生效的条件 • ，未经承租人同意出租人转让房屋订立的合同无效 • • • 《 商品房屋租赁管理办法 》 2020年 2月 1日实施，取代建设部 1995年 《 城市房屋租赁管理办法 》 （建设部令第 42号）。 • （ 1）合同形式及要求 • ①应当依法订立租赁合同： 6个月以上应订立书面合同，租赁期限不得超过 20年，超过部分无效。 • ②不得擅自转租（经出租人同意可）； • （ 2）不得出租 • 不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形 • （ 3）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 • （ 4）“买卖不破租赁”；出租人出卖租赁房屋的，应当提前 3个月通知承租人内通知承租人，承租人在 15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。 • （ 5） 租赁备案 • 房屋租赁合同订立后 30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁 登记备案。 • 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按（ B ）顺序首先确定履行合同的承租人： • 房屋租赁合同订立后 30日内房屋租赁当事人应当办理房屋租赁（ C ）。 • • • 按照司法解释的规定，下列情形中承租人主张房屋优先购买权，人民法院不予支持的有（ BCDE）。 • • • • ，承租人在 15日内未明确表示购买的 • • • （ 1）委托合同是诺成合同、不要式合同，一般为无偿合同 • （ 2）委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 • 受托人应当亲自处理委托事务。 经委托人同意，受托人可以转委托。 • 【 注意 】 ：委托与代理的区别 • 委托是产生代理的基础，代理权限基于委托授权产生 • 委托双方法律关系，代理是三方关系 • 代理并非仅依据委托而产生，代理还包括法定代理、指定代理。 Ⅲ 婚姻法 【 约定财产优先于法定财产 】 ： • 第十一条 :一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 • 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 链接九：夫妻财产 .doc • 下列关于夫妻财产的表述正确的有（ ABCD） • 有 • • 产以及婚前财产归各自所有 • • ，双方要求将配偶增加为共有人，登记机构应办理变更登记 • 第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 • 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 • 第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 • 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。 • 下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、法规另有规定外，依我国婚姻法应认定为夫妻共同财产的有（ BCDE）。 、住房公积金 、住房公积金 E. 男女双方的破产安置补偿费 • 下列关于婚姻关系终止的表述，正确的有（ ABC） • • ，应当进行调解 • ，当事人达成调解达成协议的，人民法院可以不制作调解书 ，因父母离婚而消除 • ，不得提起离婚诉讼 • Ⅳ .继承法 • • ； • 继承人只能是自然人； • 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产； • 继承开始后遗产分割前处于共有状态； • ，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 • 、受遗嘱权。 • 链接十：继承的一般规定 .doc • 下列关于继承的表述，错误的有（ CD） • ，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承 • ，放弃的是所有权而非继承权 • 2个月内，作出表示，到期没有表示视为接受遗赠 • 的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，由继承人偿还 • ，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任 • • （ 1）顺位与份额 ： • 第一顺序：配偶、子女、父母 • 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。 • 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 • （子女，。