土地增值税清算政策讲解

土地增值税清算政策讲解内容摘要：

，其成本、费用可以扣除； • 三、土地增值税相关政策解析 • 无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； • 有偿转让的 ，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 • （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 • 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 三、土地增值税相关政策解析 • ,是指直接组织 ,管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、土地增值税相关政策解析 • 所得税规定： • 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括 管理人员 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 工程管理费 、周转房摊销以及 项目营销设施建造费 等。 三、土地增值税相关政策解析 • • 《 土地增值税暂行条例实施细则 》 第九条 • 纳税人 成片受让土地使用权 后 ,分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊 ，或按 ②建筑面积计算分摊 ，也可按税务机关确认的 ③其他方式计算分摊。 三、土地增值税相关政策解析 • 分配方法 • ① 分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的， 应 按照受益对象，采用 ④合理的分配方法 ，分摊共同的成本费用。 • ②对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 • ③属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目 ⑤可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 ，计算确定清算项目的扣除金额。 三、土地增值税相关政策解析 • （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 (简称房地产开发费用 ),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 • 财务费用中的利息支出 ,凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 .其他房地产开发费用 ,按本条 2项规定计算的金额之和的 5%以内计算扣除。 • 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费用按本条 2项规定计算的金额之和的 10%以内计算扣除。 第三讲 应税收入和扣除项目的政策解析 • （四）旧房及建筑物的评估价格， 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。 • （五）与转让房地产有关的税金， 指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。 因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 • （六）对从事房地产开发的纳税人可按 2项规定计算的金额之和， 加计 20%的扣除。 三、土地增值税相关政策解析 • 四、减免税 • ，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 三、土地增值税相关政策解析 • 2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产 • （ 1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因此而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照免征。 三、土地增值税相关政策解析 • （ 2）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； • （ 3）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 三、土地增值税相关政策解析 • ［ 1995］ 048号 • 对于以房地产进行 投资、联营的 ，投资、联营的一方以土地 (房地产 )作价入股进行投资或作为联营条件 ,将房地产转让到所投资、联营的企业中时 ,暂免征 收土地增值税 .对投资、联营企业将上述房地产再转让的 ,应 征收土地增值税。 • 财税 [2020]21号 • 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业 从事房地产开发 的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的， 均 不适用 48号第一条暂免征收土地增值税的规定。 三、土地增值税相关政策解析 • 财税字［ 1995］ 048号 • 对于一方出地，一方出资金 ,双方合作建房 ,建成后按比例分房自用的 ,暂免 征收土地增值税；建成后转让的 ,应征收土地增值税。 • 在 企业兼并 (合并 )中 ,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 ,暂免 征收土地增值税。 三、土地增值税相关政策解析 • 注意：代建房应同时符合三个条件： • （ 1）所有项目手续应由委托方完成。 • （ 2）代建方不垫付任何建设资金。 • （ 3）委托方开具房地产销售专用发票，代建方只就代建方收取的代建费开具服务业发票，不能开具房地产销售专用发票。 三、土地增值税相关政策解析 • 五、清算的两种类型 国税发 [2020]91号 • （一）自行清算 • 第九条 纳税人符合下列条件之一的， 应 进行土地增值税的清算。 • （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； • （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； • （三）直接转让土地使用权的。 三、土地增值税相关政策解析 • （ 二）要求清算 • 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算。 • （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； • （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； • （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 三、土地增值税相关政策解析 • 凡符合下列条件之一的 ,应视为竣工验收： • 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 • 开发产品已开始投入使用。 • 开发产品已取得初始产权证明。 三、土地增值税相关政策解析 土地增值税清算主体 池地税发 〔 2020〕 28号 • 第三条 土地增值税清算是房地产开发企业（以下简称纳税人）从事房地产项目开发应履行的法律责任与义务，纳税人应当按规定期限如实申报应缴纳的税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。 • 第六条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，须提供税务师事务所出具的 《 土地增值税清算鉴证报告 》 （以下简称 《 鉴证报告 》。 皖国税发（ 2020） 88号 三、土地增值税相关政策解析 • 清算单位 •。