土地制度潜在需求=承受力-20xx年房地产行业投资策略

土地制度潜在需求=承受力-20xx年房地产行业投资策略内容摘要：

资料来源：国家统计局，海通证券研究所 累计潜在需求 (万平米 ) 销售量 (万平米 ) 竣工量 (万平米 ) 竣工 /销售 竣工 /潜在需求 1998 39675 9638 10886 1999 72641 12591 13574 2020 106097 15137 18949 2020 139506 18499 22544 2020 174356 22117 26613 2020 208720 28503 32201 2020 240794 33820 34677 2020 271294 39131 40005 2020 297310 54392 43247 2020E 312444 58714 27797 3. 调控难改供求缺口 18 如上所述，中国房地产市场存在两大特点：  未被满足的潜在需求十分庞大，未来仍将如此  相比庞大的潜在需求，有效供应严重不足 这也是宏观调控一直意在解决的 3. 调控难改供求缺口 19 调控的手段：  利率  税收。 土地增值税继续加强清算，市场预期的物业税  打击捂盘和囤地  推广经济适用房和廉租房建设  信贷政策 3. 调控难改供求缺口 20 顾名思义 , 物业税是在房屋持有环节征收的税种。 根据国际经验 , 如果这一税种得到实施 , 房地产交易环节的各项税收 , 如房产税 , 土地增值税将不再征收。 而国际通行的税收标准是房地产评估值的 %之间。 而现有的房地产税收 , 其税率远高于此 而且 , 我们预计 , 如果我国开征这一税种 , 自住用房应该不会成为纳税对象。 因此 , 我们认为 , 物业税如果推出 , 并不会对房地产行业带来负面影响 另外 , 物业税空转试点城市的扩大 , 并不意味着物业税将很快推出。 原因如下 , 一是物业税的征收较为复杂 , 相关征收机构需要时间熟悉。 其次 , 我国的物业评估机构极其缺乏。 最后 , 也是最关键的 , 作为一个尚未经过人大立法批准实施的新税种 , 且意义重大 , 其立法过程应该需要一定的时间 物业税：“一条鞭法”，尚需等待 3. 调控难改供求缺口 21 根据官方数据 , 截至 2020年 , 我国住宅的施工面积和竣工后未销售面积只有不到 15亿平方米，这将构成未来两到三年的主要供应。 假设打击捂盘的效果完全达到 , 所有施工和竣工后未销售面积都在未来三年内分批推向市场，平均每年 5亿平方米 而 2020年、 2020年住宅的销售面积，分别为 、 ，按此速度，足以吸纳未来供应 而且，如前所述 , 截至 2020年 , 我国至少还有 31亿平方米的潜在需求没有得到满足。 我们预测 , 20202020年间 , 累计将至少有 53亿平方米的潜在需求 因此，未来考虑潜在需求在内的供需缺口将是 37亿平方米 打击捂盘：效果有限 3. 调控难改供求缺口 22 截至目前 , 全国范围内已购置、但尚未开发的土地 (也就是囤积的土地 ), 最多可建设 21亿平方米的住宅面积。 而且 , 考虑到住宅建设周期平均至少为两年 , 且所囤积的土地需要分期分批的建设 , 因此 , 在未来三年 , 所囤积土地供应的住宅应该为 7亿平方米。 基于审慎原则，我们假设为 10亿平方米。 而且 , 这一假设的前提是调控措施完全贯彻实施 37亿平米与 10亿平米的缺口为 27亿平米 , 这只能由增量的土地来满足 但是 , 正如管理层所提及的，增加土地供应的主旨是 “逼存量 , 控增量”。 土地新增供应大幅度增加 , 是暂时不可能实现的 因此，至少未来三年内，供应是难以满足潜在需求的，且缺口巨大 打击囤地 3. 调控难改供求缺口 23 经济适用房与廉租房：缓解部分潜在需求，但路还漫长 经济适用房与廉租房的逐步推广 , 将为部分收入较低的居民提供居住需要。 但很明显 , 其适用范围有限 , 且将是长期的过程 如前所述 , 未来三年就至少有 27亿平方米的潜在需求难以满足。 考虑到地方政府的财政压力 , 经济适用房与廉租房未来三年顶多能满足其。