土地估价技术报告(编辑修改稿)

土地估价技术报告(编辑修改稿)内容摘要：

泰合广场 等住宅小区，人流量 较多。 （ 5）洪水淹没情况：无洪水淹没。 广西工学院鹿山学院 本科生毕业设计（论文） 12 （ 6）周围用地类型：估价对象周围用地类型以住宅、商业用地为主 ，带有工业用地。 （ 7）规划条件。 据查柳州市城市总体规划，估价对象所在区域未来土地规划用途主要为住宅 和商业 用地。 综上所述，影响估价对象地价的区域因素条件优，随着城市土地的集约利用水平的不断提高，估价对象具有较高的保值增值 潜力。 估价对象规划用途为居住、商业，估价设定用途为商业、住宅用地，我们在分析估价对象地价的个别因素时，主要考虑宗地面积、周围用地类型、宗地面积、宗地形状、用地限制、工程地质等。 位置：柳州市 荣军路 323 号（原金地市场）。 用途：规划用途为居住、商业，评估设定用途为商业、住宅用地。 面积：规划总用地面积约 平方米（合 亩）， 公共通道 用地面积为 平方米（合 亩），建设净用地面积约 平方米（合 亩）。 临街状况：临 荣军路。 规划技术指标： ≤容积率≤ ， 15%≤建筑密度为≤ 26%，绿地率≥ 30%。 形状：较规则。 地形地势：平坦，对土地利用无影响。 工程地质：委估方未提供地质勘察资料，估价按一般情况考虑。 周围土地利用类型：以住宅用地为主。 综合分析估价对象个别因素条件较优。 广西工学院鹿山学院 本科生毕业设计（论文） 13 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则：。 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 土地估价应以相邻地区或类似地区功 能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。 如果土地能与周围环境相协调，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调。 土地估价是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。 土地价格受预期收益开 成因素的变动所左右，通过对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确 预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。 二、估价方法与估价过程 （一） 技术路线与估价方法 根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本法 （假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等 ，估价方法的选择应按照地价评估的技术规范，根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 由于估价对象所在区域类似估价对象商业、住宅用地交易案例较多，因此可选用市场比较法进行评估。 由于待估宗地是为开发建设用地，具有预期收益，宜采用 剩余法 测算地价。 由于本地块有拆迁安置部分适合采用成本法进行估价。 综上所述，我们 广西工学院鹿山学院 本科生毕业设计（论文） 14 采用市场比较法 、剩余法 和 成本法 进行评估，然后根据这 三 种方法的测算结果综合确定估价对象的地价。 A、市场比较法 在求取一宗估价对象的价格时，根据替代原则，将估价对象与较近 时期内已经发生了交易的类似土地实例加以对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出估价对象地价的一种方法。 其计算公式为： 待估宗地价格 =比较案例宗地价格 （待估宗地交易情况指数 /比较案例交易情况指数） （待估宗地估价期日地价指数 /比较案例交易日期地价指数） （待估宗地区域因素条件指数 /比较案例区域因素条件指数） （待估宗地个别因素条件指数 /比较案例个别因素条件指数） B、剩余法 剩余法是指在求取委估宗地的价格时，将委估宗地的预期开发后的开发总价值扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定委估宗地土地价格的一种方法。 其公式为： 土地使用权价值 =预期开发价值－工程建筑成本－专业费用－管理费用－投资利息 开发利润 销售费用及税金 C、 成本法 成本法 是 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值等方法。 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。 新开发土地的成本法估价 公式为： 新开发土 地价格 =取得待开发土地的成本 +土地开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 +土地增值收益 （二） 估价过程 市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 （ 1）比较实例选择 广西工学院鹿山学院 本科生毕业设计（论文） 15 选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求： ①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤同一供需圈；⑥估价期日相近；⑦统一价格基础。 本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与估价对象条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下： 实例 A： 该地块位于柳州市 荣军路东侧（原竹木市场） ，城镇住宅、商服 （商业） 用地。 土地面积 平方米，土地使用年限为商业 40 年，住宅 70年。 临近 燎原 路，距火车南站约 公里。 生活配套设施便利程度 中等 ，环境较好。 宗地地形一般，形状规则，有规划限制（ ≤建筑容积率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 27%，绿地率≥ 30%）。 宗地基础设施开 发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。 宗地挂牌出让成交价格为 6623 元 /平方米，交易时间 20xx年 9月。 实例 B： 该地块位于柳州市 荣军 路 （原建材市场） ，城镇住宅 、商服（商业） 用地。 土地面积 平方米，土地使用年限商业 40 年，住宅 70 年。 临近 燎原 路，距火车约 公里。 生活配套设施便利程度一般，环境较好。 宗地地形一般，形状规则，有规划限制（ ≤建筑容积率≤ ， 25%≤建筑密度≤ 30%，绿地率≥ 25%）。 宗地基础设施开发程度达到宗地红线 外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。 宗地挂牌出让成交价格为 元 /平方米，交易时间20xx年 9月。 实例 C： 该地块位于柳州市跃进路 100 号，城镇住宅、局部商服用地（商业）。 土地面积 平方米，土地使用年限为商业 40年，住宅 70 年。 临近跃进路，距火车约 9公里。 生活配套设施便利程度一般，环境较好。 宗地地形一般，形状规则，有规划限制（ ≤建筑容积率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 32%，绿地率≥ 30%）。 宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路 、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。 宗地挂牌出让成交价格为 元 /平方米，交易时间 20xx年 8月。 （ 2）比较因素选择 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： 广西工学院鹿山学院 本科生毕业设计（论文） 16 ① 交易时间：确定地价指数； ② 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③ 区域因素：主要有商服繁华度、交通条件、生活、公用等基础设施状况、人口状况、洪水淹没情况、环境条件等； ④ 个别因素：主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、公交便捷度、地形地势、宗地基础设施条件、周围土地利 用类型、工程地质等； （ 3） 编制比较因素条件说明表 估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表 2。 表 2 比 较 因 素 条 件 说 明 表 内容 估价对象及 比较实例 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 位 置 荣军路 323 号（原金地市场） 荣军路东侧（原竹木市场） 荣军路（原建材市场） 跃进路 100 号 土 地 用 途 住宅、商业 住宅、商业 住宅 、商业 住宅、商业 交易价格（元 /平方米） 待估 6623 交易时间 交易情况（交易价格类型） 公开挂牌交易价 公开挂牌交易 价 公开挂牌交易 价 公开挂牌交易 价 容积率 土地使用年限（年） 商业 40 年 住宅 70 年 商业 40 年 住宅 70 年 商业 40 年 住宅 70 年 商业 40 年 住宅 70 年 区 域 因 素 周围用地类型 住宅 、商业 住宅 住宅 住宅 配套生活设施 便利程度 一般 较高 较高 较高 距火车站距离 约 公里 约 公里 约 公里 约 公里 环境条件 环境质量较优 环境质量较 好 环境质量较 好 环境质量较好 个 别 因 素 宗地面积（平方米） ， 面积 较大 ， 面积较大 ， 面积 适中 ， 面积较小 临路状况 临 荣军 路 临 燎原 路 临 燎原 路 临跃进路 宗地形状 规则 规则 规则 规则 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 工程地质状况 一般 一般 一般 一般 目前规划限制 有规划限制 有规划限制 有规划限制 有规划限制 洪水淹没频率 百年一遇 百年一遇 百年一遇 百年一遇 广西工学院鹿山学院 本科生毕业设计（论文） 17 开发程度 设定宗地外“五通”，宗地内“场地平整” 宗地外“五通”，宗地内“场地平整” 宗地外“五通”，宗地内“场地平整” 宗地外“五通”，宗地内“场地平。