年三亚南新澳洲花园房地产项目工程可行性研究报告(编辑修改稿)

年三亚南新澳洲花园房地产项目工程可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

三亚钻石山房地产开发有限公司 13 团队联手擎创。 建成投入使用后提供 优质 公寓物业管理服务，充分 引入 “以人为本”和 “人文关怀” 的服务理念，为国内、国际 所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化舒适空间。 第三章 项目 本身及 市场情况分析 第一节 中国房地产发展状况 中国房地产业现在处于非常重要的转变时期。 （一）、配合国民经济增长从粗放型向集约 型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。 （二）、房地产业从单纯的消费型产品转向投资 、旅游度假和消费三 重功能的产品。 （三）、在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准 三亚钻石山房地产开发有限公司 13 则。 第二节 三亚房地产市场环境分析 一、 房地产业发展势头良好 目前三亚市房地产业总体运行特征是：投资增长，结构合理，房价稳中有升。 2000 年以来三亚市的房地产形势 发展势头良好，房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理。 2020年 前两个月房地产市场运行良好， 批准预售商品房 万平方米，和去年同期相比增长 76 %。 其中商品住房 万平方米 , 3942 套 ， 登记销售面积 万平方米，和去年同期相比增长 48 %；其中商品住房 万平方米 , 2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售 万平方米，一线海景公寓、别墅销售 万平方米） ,商业用房 万平方米。 商品房平均销售价格 9317 元 /平方米，和去年同期比增长 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米， 商业用房 8037 元 / 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一线海景公寓、别墅 14172 元 /平方米）。 商品房销售总金额 亿元，和去年同期相比增长 94%。 土地供应价格情况 ： 三亚土地市场价格逐年升高，以三亚市中心城区为例， 2020 年 2020 年内地价60=100 万元／亩， 20202020 年土地价格攀升到 100200 万元／亩， 2020 年 10 月月川新区临河 12 亩土地拍卖到 432 万元 /亩， 2020 年 2 月， 三亚湾海坡开发区的一宗 亩的土地，拍出每亩 762 万 元的高价，每平米价格达 11,429 元。 三亚城市发展土地告急，一路攀升， 政府开始提前启用海棠湾、 红塘湾的城市发展储备用地。 三亚商品房市场主要在岛外 三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场， 2020 年，岛外市场占总销售套数的%，面积占 %。 除了西藏自治区以外，全国其它省区 (包括港、澳、台）都有人在三亚市购买住房，国外如美国、德国、法国、加拿大、英国、俄罗斯等 17个国家人士也有在三亚市购房的，国外购房比例占 3％。 商品房销售价格稳中有升 ： 152020年，以一批具有一定规模的海景住宅小 区进入市场为标志，三亚市房地产发展进入较快增长阶段，商品房销售价格有较大幅度的提高。 据统计， 2020 年第一季度 三亚市商品房平均价格是 9317 元／平方米。 其中海景房的平均价格是13000元／平方米（毛胚）以上。 根据市场需求的情况，现在的房价属恢复性增长，房价应属正常。 （二）宏观调控新政对三亚房地产影响情况分析 2020 年 5月 29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ,新政出台的主要目的是抑制上涨过快的住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。 这些 政策主要是针对上海、广州等房价整体水平已经很高，房价又在疯长的大城市。 基于以下因素分析，预期新政策对三亚中心城区的高层度假地产项目不会造成太大的价格的影响： 三亚的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十 16分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。 三亚旅游度假房地产以三亚热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独一无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅游度假项目 买的不仅仅一个度假产品，一项投资，也可以说是一个奢侈品，一种身份和地位的体现。 三亚旅游度假地产在国外也有强劲的需求。 三亚在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近年国际旅客在三亚置业每年前来旅游度假，其他时间将购置的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别 三亚市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。 （三） 2020 年 初 三亚市房地产市场发展的情况。 2020 年前两个月房地产市场运行良好， 批准预售商品房 万平方米， 和去年同期相比增长 76 %。 其中商品住房 万平方米 , 3942 套，登记销售面积 万平方米，和去年同期相比增长 48 %；其中商品住房 万平方米 , 2785 套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售 万平方米，一线海景公寓、别墅销售 万平方米） ,商业用房 万平方米。 商品房平均销售价格 9317 元 /平方米，和去年 17同期比增长 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商业用房 8037 元 / 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一线海景公寓、别墅 14172 元 /平方米）。 商品房销售总金额 亿元，和去年同期相比增长 94%。 第三节 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。 南新澳洲花园 小区是目前三亚 迎宾大道 第一个高层中、小户型项目，具有标志性。 高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。 （一） 目标市场 定位 主要的客户群体： 职业范畴：国内外私 营企业主、大公司职员、以及国内有条件老人易地养老的对象等等。 心理特征：常出差于旅游城市，思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验 18享受生活。 主要为投资型和度假需求型客户。 消费者分类： 在高层中、小户需求型购房者当中，根据心理特征，分为两类客户： 一类客户（笃定型）：买高层就是为了买风景，价格不是首要因素。 该类客户会选择 7— 12 层有好视野的户型。 二类客户（无奈型）：想要高层风景，但又在乎价格。 该类客户会选 7 层以下或视野景观相对差一点的户型。 从目标消费者的分析来看，本项目目标客户群相比较而言有较高的文化 层次，观念较新，且有一定的经济实力。 （二） 产品定位（市场定量调查分析） 调查时间： — 调查地点：三亚市凤凰机场、金凤凰大酒店、亚龙湾旅游度假区、解放路；海口市环岛泰得大酒店、美裕珍珠专卖店。 调查方式：同类问卷抽样调查 19实际发放问卷： 1000 份 回收有效问卷： 968 份 基本市场参数 如下： 1．接受调查的常住人口比例 2．潜在客户购房原因 3．大众了解楼盘信息的渠道 20%35%18%27%电视报纸广播户外 5．购房人群对车库的需求 2010%62%28%没有购买计划和房一起购买先买房后买车库 6．潜在客户的职业分布 7．购买高层中、小户型房产的主要动机 8．潜在购房者认为合理的价位 21 9．潜在购房者理想的套面积 10．潜在购房者理想的户型： 11．购房时主要听取谁的意见 购房时的主要意见人自己决定39%专业人士的推荐13%家人42%朋友亲戚6%家人朋友亲戚专业人士的推荐自己决定 市场调查结果分析 22 临海高层旅游度假住宅处在热买阶段的上升过程，高层临海楼盘的最大优点是视野开阔，临海景观是本项目的最大卖点。 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求心理。 据本次调查，潜在客户中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的购房心理。 通过市场调查和深度访问，上海、北京、山西和东北地区是本项目的主要目标客户群。 物业收费有市场依据。 经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在 — 元左右，占总调查人数的八成。 结合市调市场需求和项目特征，将 南新澳洲花园 小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。 引领三亚旅游房产消费市场，建成该地区首个高品质 的海景高层楼盘。 第四节 项目规划 本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现 21 世纪居住建筑人性化的原则。