主要行业会计核算方法

主要行业会计核算方法内容摘要：

本年利润 200  借：本年利润 160  贷：主营业务成本 160  （ 6） 计算营业税及附加。 32  最终全部工程完工时 ：  借：工程结算 500  贷：工程施工 — 合同成本 400  — 合同毛利 100  33  第 四 讲  房地产开发企业会计核算 34  房地产是房产和地产的合称。 房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业。  一、房地产开发经营的主要业务  土地的开发与经营  房屋的开发与经营  城市基础设施和公共配套设施的开发  代建工程的开发 35  二、房地产开发企业存货的核算  分类：（ 1）原材料类 （ 2）设备类 （ 3）在产品类 （ 4）产成品类 （ 5）开发用品类  开发产品的核算。 设 “ 开发产品 ” 科目  （ 1）开发产品增加：借：开发产品  贷：开发成本  （ 2）开发产品对外转让时：借：主营业务成本  贷：开发产品  （ 3）采用分期收款结算方式销售开发产品时：  借：分期收款开发产品  贷：开发产品  （ 4） 用于出租时：借：出租开发产品或周转房  贷：开发产品 36  三、房地产开发产品成本的核算  土地开发成本  房屋开发成本  配套设施开发成本  代建工程开发成本 37  四、开发产品成本项目  土地征用及拆迁补偿费 :包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。  前期工程费： 包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘探、测绘、 “ 三通一平 ” 等支出。  建筑安装工程费 ：以出包形式支付或以自营形式发生的建筑安装工程费。  基础设施建设费 ：包括小区内道路、供水、供电、供气、通信照明、环卫绿化等工程支出。  公共配套设施费 ：不能有尝转让的开发小区内公共配套设施的支出。  开发间接费用： 企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理等费用。  五、帐户设置  开发成本  开发间接费用 38  六、会计核算  发生费用时： 借：开发成本  贷：银行存款  原材料  应付工资  开发间接费用  项目完工 借：开发产品  出租开发产品  贷：开发成本  销售开发产品时：借：银行存款  贷：主营业务收入  借：主营业务成本  贷：开发产品  计算营业税金及附加。 39 房地产的涉税处理 一、营业税 采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象 采用 “ 还本 ” 方式销售商品房时，是否是扣除“ 还本 ” 的收入再申报纳税。 银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如 “ 其他应付款 ” 不作预收帐款申报纳税。 以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。 以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。  40 房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。 将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。 开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。 开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。 41  1因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。 1销售给关联企业的房屋价格是否合理。 1单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。 1纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 1企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。 42  1以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按 “ 租赁业 ” 申报营业税。 1以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。 1拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。 1以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。 转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。 43  二、土地增值税 检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。 重点检查： 未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。 申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。 申报的扣除项目是否符合税法规定，其中： 44  （ 1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除。 （ 2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。 （ 3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算。 45  （ 4）、房地产开发费用，是否在 “ 利息 +（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本） 5%”以内计算扣除。 凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“ （取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本） 10%”以内计算扣除。 （ 5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。 （ 6）从事房地产开发的纳税人是否按 《 细则 》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计 20%的扣除。 增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确 46  三、房产税 有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。 免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。 新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（ 1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂 “ 在建工程 ” 帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。 （ 2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。 （ 3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐。