南昌市青山湖区湖滨路山水阁项目可行性研究报告(编辑修改稿)

南昌市青山湖区湖滨路山水阁项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

第 10 页 共 36 页 总体设计原则及构思 1 设计原则 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气各种专业、设计时需遵循有关规范或规定、单体设计时还 应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 2 总体构思 建筑地块位置在洪山区中北路新国南路规划区，基本要求是建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优雅环境的精品住宅小区，与周围的小区互相呼应，在建筑风格上保持统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 建筑设计方案 根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整往宅平面空间构成，住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 公用建筑。 地下车库出人口均为小区北面主出入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（ JGJ10098）的有关规定。 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与邻近小区和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区优雅、和谐、宁静和环境既 协调统一，又具有鲜明的个性。 公用设施方案 公用设施包括供水排水、供电、供气、通风、空调和弱电设计等几个方面。 第 11 页 共 36 页 项 目 环 保、 节 能、消防 环 境保 护 本 项 目定位于公建和住宅，均 为 一般民用建筑 项 目，无特殊 污 染源。 污 染物主要 为 生活 污 水、生活 垃 圾、噪 声 、烟 气 及汽 车 尾 气 等，采用相 应 的常 规环 保措施 处 理后即可 达标 排放。 项 目 内 住宅 厨 房然料 为 天然 气 ， 属洁净 能源，不 产 生二次 污 染。 项 目 内 所有住宅采暖 为 每 户独 立式采暖系 统 （ 独 立式天然 气 采暖 炉 ），公建采暖采用城市 热网。 项 目 规划 范 围内设两个 封 闭 式 垃 圾站， 对 小 区 所有 垃 圾 进 行分 类 回收，集中停放，定 时清运。 地下 车库 出入口及地面停 车场 均 设 在 组团 的主要出入口附近。 严 格限制社 会车辆进 出小 区。 小 区内设 步行街，限制 车辆进 入， 从 而最大限度地控制汽 车 噪 声对 住 户 的影 响。 节 能 项 目建筑外形外 围结构设计将 考 虑节 能效果， 选 用保 温 性能好的建筑材料。 消防 本 项 目依据 国 家和某市的有 关 消防的 规 定， 拟设 置必要的消防 设 施。 包括消防用水源、消防通道和 通 风 系 统 等。 （ 1）建筑物周 围设环 形消防通道，利用建筑四周城市道路系 统 ， 为 消防 补 救提供有利的交通 应 急 条 件。 （ 2）地下停 车库设 防烟疏散 楼 梯 间 ，采用室 内 自 动喷 淋消防或 气 体消防 设 施、消火栓。 （ 3）小 区 室外按 规 范 设 消火栓。 （ 4）地下 车库 按 国 家有 关规 范 设 置防火分 区。 （ 5）根据小 区 消防用水量 设 消防水池（花 园 水池及消防 两 用），按 规 定要求 储 存充足水量，以 满 足消防的要求。 第 12 页 共 36 页 实 施期 间进 度安排 项 目 计划 于 20xx 年 1 月 实 施，至 20xx 年 1 月完成。 1． 20xx 年 1 月 进 行 项 目的前期准 备 工作，包括市 场调研 、方案 论证 以及可行性 研 究 报 告的 编 制等。 2． 20xx 年 14 月，本 项 目的施工 图设计。 3． 20xx 年 58 月，可以 进 行土建施工。 4． 20xx 年 911 月，建筑安装。 5． 20xx 年 12 月，可以 预 售。 6． 20xx 年 17 土建施工。 7. 20xx 年 812 月，建筑安装。 8. 20xx 年 1 月竣工 验 收交付使用 表 施工 进 度安排表 序 号 项 目名 称 建 设 期（月） 20xx 20xx 20xx 14 58 911 12 17 812 1 1 前期准 备图纸设计 2 土建施工 3 建筑安装 4 销 售 第 13 页 共 36 页 资 估算及 资 金 筹 措 投 资估算 项 目 总 投 资为 万元，其中土地 转让 金 参 考表 取 为 4231 元每平方米，前期工程 费 、房 开发费 、管理 费参 考表 取 为 2891 元每平方米。 房屋建成后高宅均价 为 万元每平方米， 别 墅 为 4 万元每平方米， 表 ：投 资 估算表 序 号 投 资项 目 投 资 金 额 （元 /㎡） 1 前期工程 费 212 可行性 研 究 费 25 勘察 设计费 85 三通一平 102 2 房屋 开发费 2179 建筑安装工程 费 1556 公共配套 设 施建 设费 338 基 础设 施建 设费 285 3. 管理 费 500 资 金 筹 措 本 项 目 总 投 资为 万元，其中借款 万元，其余全部 为 自有 资 金。 第 14 页 共 36 页 财务评 价基 础数 据 选 取 项 目 总 投 资为 万元，其中：包括房地 产开发 投 资 52341 万元（其中无形 资产 800 万元）和 经营资 金 34 万元。 股 东会约 定正常年 份 按可供投 资 者分配利 润 50%比例，提取 应 付投 资 方各方的股利。 考 虑 到房地 产 投 资领 域利 润 率 较 高，本 项 目取行 业 基准收益率 为 15%。 有 关税费 率： 营业税税 率 5%，城市建 设维护税税 率 7%， 教 育 费 附加 费费率 3%，企 业 所得 税税 率 25%。 盈余公 积 金按 10%提取。 收入估算 表 收入估算表（ 单 位：元／㎡） 住宅类别 户 型 栋 户 个 均价 面 积 收入 高 层 住宅 220240 8 352 / 15000 80960 121440 临 湖 别 墅 270380 31 31 / 40000 11780 47120 车库 / / / 352 30 / 10560 物业 / / / / / / 720 合 计 / / / / / / 179840 财务评 价 报 表 表 借款 还 本付息 计划 表 还 款方式 运营 期前四年等 额还 本付息 详见 表 A = p(A/P, i, 4 ) P =4834 (1/2 + 1 ) (1 + ) + ( 1 + 1/2 ) = i= 8%为银行利率 （ A/P, i, 4） = A = = 万元 第 15 页 共 36 页 由于第五年还剩余 万元没还，所以第六年还款 万元 在还款金额中，包含两部分， 本金和利息。 利息为当年应计利息，本金为当年应还本付息减去当年应还利息。 详见表 表 总 成本 费 用估算表 经营 成本：由 实际 情 况 折算得到年 经营 成本 为 50 万元 旧费 ：由于本 项 目前 两 年 将 房屋全部售 给业 主，故折 旧为 均 0。 摊销费 ：本 项 目 计 算期 为 十年，前 两 年不 计 入 摊销 ，无形 资产 800 万 摊 入八年。 年 摊销费 = 无形 资产 247。 摊销 年 份 = 800 247。 8 = 100 万元 /年 设 期 贷 款利息： 见 表 成本 费 用：由 经营 成本、折 旧费 、 摊销费 、 贷 款利息 组 成，故 计 算几 项 之和。 见 表 表 项 目投 资现 金流量表 金流入：由 营业 流入、 补贴 收入、 回收固定 资产 余 值 、 回收流 动资产 四 项 之和 构 成。 现 金流入：第一年 没 有售 楼 收入分 别为 0 万，第二年 为 23771 万。 补贴 收入：均 为 零。 回收固定 资产 余 值 ： 0 万元 回收流 动资产 ：流 动资产为 34 万。 现 金流出：由 建 设 投 资 、 流 动资 金、 经营 成本、 营业税 金及附加、 维 持 运营 投 资 、 调 整所得 税 六 项 之和 构 成。 见表 建 设 投 资 ：前 两 年建 设 投 资 分 别为 万、 23771 万。 流 动资 金：第一年投入 34 万。 经营 成本： 见 表 营业税 金及附加：即 为营业额 营业综 合 税 及附加 税 率， 营业综 合 税 及附加 税 率 =营业税税 率 +营业税税 率城建 维护税税 率 +营业税税 率 第 16 页 共 36 页 教 育 费 及附加 税 率 = 5% + 5% 7% + 5% 3% = %， 营业税及附加 = 营业收入 综合税率 由于第 1 年没有营业收入所以营业税及附加为 0 第 2 年 23771 % = 万元 其他年份 见 表 维 持 运营 投 资 ：均 为 零。 调 整所得 税 ：即 为 息 税 前利 润 所得 税税 率 =（ 营业 收入 — 营业税 金及附加— 经营 成本 +利息）所得 税税 率， 由于第 1 年息 税 前利 润 为 0，所以调整所得税为 0. 第 2 年 ：调整所得税 =（ 23771 – – 0 + 0） 25% = 万元 同理可计算其他年份。 详见 表 所得 税 后 净现 金流量。 详见 表 84 累 计 所得 税 后 净现 金流量： 将 每一年的流量累加。 详见 表 84 现 后的 净现 金流量：即 为净现 金流量折 现 率， 第 1 年 = 其他年份详见 表 计 折 现 后 净现 金流量： 将 每一年的流量累加， 详见 表。 表 85 项 目 资 本金 现 金流量表 金流入：由 现 金流入、 补贴 收入、 回收固定 资产 余 值 、 回收流 动资产 四 项 之和 构 成。 现 金流入： 第一年 现 金流入 为 0，第二年 现 金流入 为销 售收收入， 23771万元。 补贴 收入：均 为 零。 回收固定 资产 余 值 ： 0 回收流 动资产 ：流 动资产为 34 万元， 计 算期期末回收。 金流出：由 项 目 资 本金、 借款本金 偿还 、 借款利息支付、 经营 成本、 营业税 金及附加、 维 持 运营 投 资 、 所得 税 、 维 持 运营 投 第 17 页 共 36 页 资 七 项 之和 构 成。 项 目 资 本金：前 两 年分 别为 万、 万。 借款本金 偿还 ： 见表 82 借款利息支付： 见表 82 经营 成本： 见 表 83。 营业税 金及附加： 见 表 84 所得 税 ：即 为 （ 营业 收入 — 营业税 金及附加 —。