北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告(编辑修改稿)

北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的 评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不 能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 委托方确定以 20xx年 7月 31日作为本次评估基准日。 本次评估的作价标准均为评估 基准日正在执行或有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 瑞丰阳光公司与天健兴业签订的资产评估业务约定书。 （二）法律法规 国务院 1991年 91号令《国有资产评估管理办法》； 原国家国有资产管理局国资办发【 1992】 36号《国有资产评估管理办法实施细则》； 《中华人民共和国公司法》； 其他有关的法律法规。 （三）评估准则依据 资产评估准则 — 基本准则、资产评估职业道德准则 — 基本准则； 资产评估准则 — 评估报告、资产评估准则 — 评估程序； 资产评估准则 — 工作底稿、资产评估准则 — 业务约定书； 资产评估准则 — 机器设备、资产评估准则 — 不动产； 投资性房地产评估指导意见（试行）； 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第 9页 北京天健兴业资产评估有限公司 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 资产评估价值类型指导意见； 企业国有资产评估报告指南； 资产评估准则 —— 企业价值。 （四）产权依据 房地产权证； 财务报表、会计凭证等财务资料； 股东合作协议及新股东协议。 （五）取价依据 商业物业出租合同及企业 提供的未来收入成本费用预测； 审计报告，相关资产负债的取得凭证资料等； 天津市的建筑造价文件； 天津市土地交易管理部门公布的土地交易信息； 评估人员现场勘查和市场调查取得的价格信息及其他相关资料等。 七、评估方法 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。 资产基础法是指在合理 评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 市场法是指将评估 对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较 以确定评估对象价值的评估思路。 收益 法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以 确定评估对象价值的评估思路。 津北阳光公司目前主要通过持有并出租商业物业获得收益。 考虑到评估目的和资产特 点，我们对津北阳光公司的股东权益价值同时采用资产基础法和收益法进行评估，最终以 资产基础法确定评估结果。 （一）在资产基础法评估思路下，各科目评估方法如下： 关于流动资产的评估： 津北阳光公司的流动资产包括货币资金、预付账款及其他应收款。 (1)货币资金：包括现金和银行存款，对于现金，我们进行现场盘点，根据企业现金日 记账倒推至评估基准日，以经 核实后的账面值作为评估值；对于银行存款，主要核对银行 对账单、余额调节表等，并对银行发函询证，核对无误后，以经核实后的账面值作为评估 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第 10页 北京天健兴业资产评估有限公司 值。 (2)预付账款：主要为 20xx年保险费及管理费等。 评估人员查看了相关合同、预付账 款凭证等资料，在核实业务发生情况及债权的合理性、真实性基础上，按预付账款经核实 后的按账面价值作为评估值。 (3)其它应收款：主要是对大股东天津光明新丽商贸有限公司等关联单位的往来款项。 评估人员查阅了记账凭证、并对大额款项发函询证，账面值无误，评估人员未发现无法收 回的证据，以经核实后的账面值作为评估值。 关于非流动资产的评估： 津北阳光公司的非流动资产包括投资性房地产和固定资产。 （ 1）投资性房地产：列入本次评估范围的投资性房地产是北辰阳光物业，该物业位于 天津北辰区京津公路西，系多栋建筑，于 1999年 2月开业，主要用于商业租赁经营，主要 承租方为华润万家超市。 房屋所 有权证记载的建筑面积为 27,，详见下表列 示： 房（地）产权证编号 物业名称 建筑面积（平方米） 房地证 津 字第 113030905127 号 原家得宝家居超市 12, 房地证 津 字第 113030905069 号 华润万家超市 11, 房地证 津 字第 113030905069 号 华润万家办公区 房地证 津 字第 113030905068 号 锅炉房 房地证 津 字第 113030905068 号 消防控制室及电站 房地证 津 字第 113030905068 号 制冷站 房地证 津 字第 113030905068 号 办公楼 1, 房地证 津 字第 113030905068 号 消防泵站 房产所坐落的土地使用权面积 44,，有房地证津字第 113030905127号、 房地证津字第 113030905069号、房地证津字第 113030905068号三个土地使用权证，土地 使用权的终止日期为 2042年 1月 14日。 因为商业物业的主要价值在于其土地， 现在的商业用地主要通过土地交易中心挂牌交 易，价格透明，交投活跃，采用市场法评估比较能体现其现时价值，故我们对于津北阳光 公司所属的商业物业，采用房地分估方式评估。 对于土地使用权采用市场比较法进行评估，主要通过天津土地交易中心公布的土地成 交案例选取三至五个可比案例，并对可比案例进行交易时点修正、交易情况修正、区域因 素修正、个别因素修正、年期因素修正、容积率因素修正等，求出可比案例的比准价格， 并通过选取权重系数得出待估土地的楼面地价。 对于地上建筑物和配套设施设备主要采用重置成本法评估，重置成本法 是指以现时条 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第 11页 北京天健兴业资产评估有限公司 件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值和经济性贬值估算所需评 估的资产价值的方法。 计算公式为：评估值 =重置全价 综合成新率 重置全价 =建筑安装工程综合造价 +前期费用及其他费用 +资金成本 +开发利润 建筑安装工程综合造价：对于建 (构 )筑物采用预决算调整法确定其建安造 价，即以待估 建 (构 )筑物决算中的工程量为基础，按基准日工程预算价格、费率，将其调整为按基准日价 格标准计算的建安综合造价。 前期费用及其他费用：指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单位或政府部 门的其他费用。 包括建设单位管理费、勘察设计费、建设工程监理费等。 资金成本：根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期，选取评 估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。 开发利润：经过 WIND咨询查得 20xx年房地产开发企业成本利润率。 开发利润 =（ 建筑安装工程造价 +前期费用及其他费用 +资金成本） 成本利润率 综合成新率的确定：建筑物的成新率采用完损等级打分法的现场勘察成新率和理论成 新率组成的综合成新率，其计算公式如下： 综合成新率 =现场勘察成新率 60%+ 理论成新率 40% 理论成新率 =(耐用年限 已使用年限 )/耐用年限 100% 现场勘察成新率依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构成 部分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。 （ 2）固定资产 固定资产为少量电子设备，本次设备类资产评估主要采用重置成本法 进行评估，即以 重置成本作为设备的重置全价乘以综合成新率得出设备评估价值。 其中，重置全价主要参照国内市场同类型设备的现时市价。 取价标准均为基准日有效 的价格标准。 成新率主要先采用年限法确定理论成新率，并在理论成新率的基础上，再以设备的维 护保养情况、现场勘察评价等进行调整。 理论成新率 =（经济使用年限 已使用年限） /经济使用年限 100%。 （ 3）递延所得税资产 所得税形成的递延所得税资产，评估人员查看了形成原因、计算过程等资料，在核实 业务发生情况及合理性、真实性基础上，以经核实后的按账面价 值作为评估值。 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第 12页 北京天健兴业资产评估有限公司 关于流动负债的评估 流动负债包括应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债。 评估人员通过抽查 记账凭证等方式核实，最终以经核实的企业实际应承担的负债或义务作为该等负债的评估 值。 关于非流动负债的评估 非流动负债为长期应付款。 长期借款为公司应付小股东未来固定利润分配的 折现值， 评估人员核对了原控股股东家世界连锁商业集团有限公司和小股权天津市宏鹏实业有限公 司签定的合作协议及天津光明新丽商贸有限公司和天津市宏鹏实业有限公司新股东协议， 并复核了过去几年的支付情况，以及折现过程，抽查了记账凭证，以经核实后的账面值作 为该等负债的评估值。 （二）收益法评估思路 津北阳光公司从事商业物业租赁，在对津北阳光公司采用收益法评估时，我们采用收 益法的企业自有现金流模。